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北京超常规拿证的名单，还在进一步扩大。

10 月 23 日，北京海赋永业置业有限公司连拿两个规划证，2025 规自（门）建字 0010 号和 0011 号，建设规模约 6.42 万平米。

这意味着，它的报规图过关了。

但，它没有披露公众对报规图的反馈意见。按照北京地产开发流程，报规图公示七天后，不论是否有公众提反馈意见，都须通告。

很显然，海赋永业绕开了反馈意见这一关。

海赋永业是门头沟区 MC00-0605-0006 地块（长安华曦府二期）的项目公司，由电建地产和京西门城投分别持股 80% 和 20%，一个是央企，一个是本土国企。

它们组合在一起，能量很大。提前拿规划证，尚属门头沟首次。

这种情况，北京楼市也出现过。花姐做了下功课，两年来大约有 9 例。

如：朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾；延庆区的中建臻源府；海淀区的中海翠湖玖章；昌平区的住总清樾府、城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期和龙湖恩祥凌云颂。

除了凌云颂，其余 8 个都已经开盘，有的从报规图公示算起已有一年有余。花姐估计，反馈意见公示大概是不了了之了。

这些没有公示反馈意见的项目，出自不同的地产商，或刚需盘，或豪宅，但它们有一个共同的特点：规划上有难言之隐。

也正因如此，它们对公众的反馈意见讳莫如深，集体选择了缄默。

这不仅是有损公众的知情权，也是在挑战地产开发规则。

好在，北京绝大部分开发商是守规则的。

高压线带来心理压力

长安华曦府二期，优缺点很明显。

它占地 2.04 万平，规划地上建面 4.07 万平米，规划 15 栋住宅楼，点状分布，共 421 户。

其中，6 栋 15 层小高层、8 栋 11 层洋房和 1 栋 7 层洋房，整体呈现东高西低、北高南低。大门在设在四面。

它的优点是，交通便利。西北距地铁 S1 线四道桥站约 157 米，东邻西六环 137 米，是城区进入门头沟的桥头堡。

它的缺点是，西北面紧邻 220千伏高压线。至少 1#、2#、3，距离高压线分别为 30.44 米、31.37 米和 38 米。

虽然这是安全距离，但心理距离很近。

此外，它的南面还有小学和幼儿园、机构养老用地，配套尚可。

三个风水问题

长安华曦府二期有几个风水特殊的楼栋，大家慎选。

1、13#、14#，受电动车影响大。

这几栋楼位于小区的东南角，14，进来是一座非机动车电梯，想必这个出入口主要是走电动车的，有可能 14。

另外，入口的东面是一个电动自行车集中充电区，共 78 平米，可停 39 辆。它的标高只有 88.7 米，比小区室外地坪低了 2.4 米，须乘坐电梯去充电。

2、4，有座地下公厕。

公厕面积 70 平米，在地下负一层，长 11.2 米、宽 6.3 米。它的门是对外开放的。

3、11#、12#，包围了龙王庙。

龙王庙紧邻 12，那是不可移动文物，正方形，面积 200 平米左右。为了遮挡龙王庙，设置了 6.8 米高的配电室，大概是出于风水的考虑。

车位配比或将不足

从图纸上看，长安华曦府二期设置了 20 个地上机动车停车位。

这种在地上设停车位的小区还有，朝阳区的金茂满矅、通州区的朝棠揽月。

难道真的要搞人车不分流？非也！

秘密在于，如果地上不设停车位，仅凭地下停车位的数量，是不达标的。

长安华曦府二期共计 421 户，停车位 477 个，车位配比 1.133 辆 / 户——标准是 1.1 辆 / 户。

如果地上 20个车位变成绿地后，总车位是 457个，车位配比为 1.08 辆 / 户，不达标！

这种设计地上停车位的做法，主要是为了验收的需要，但最终伤害的是买房者权益。

但凡地上设停车位的，请小心它的车位配比，大部分是缺斤短两的。

室外比室外高 60厘米

两个长安华曦府的图纸，设计公司不同：一期是维拓时代，二期是弘石嘉业。

有关二期图纸的标高，花姐有个小疑问。

一般而言，建筑室内正负零要比室外地坪标高，高出 15厘米。但，二期出现了怪异的事情。

东面的 1#、4#、7#，它们的室内正负零为 91.25 米，而地坪标高为 91.6 米。

言外之意，室外比室内高了 60厘米。

除了这四栋楼之外，其余的 11 栋都是正常的，室内 91.25 米，室外 91.1 米。室内比室外高了 15 厘米，是正常的操作。

为什么那四栋反其道而行之？是弘石嘉业的设计师开小差了吗？

把户型小到极致

长安华曦府创造过销售神话。

它于 2024 年 8 月 29 日拿地，年底开盘。截至目前，它供应 581 套房，网签 557 套，成交均价 4.52 万元 / 平米，成交总额 26.29 亿元，地价覆盖率 160%。

在这个项目上，电建地产赚大发了。这是它和北好家联手的结果。不知二期，贝好家还会出现吗？

电建地产总结了一期的经验，砍掉了 118 平米和 134 平米户型，决定把二期的户型再做小。

花姐推测，二期大致有四款产品：72平米两居、95平米三居、105 平米和 110 平米四居，共计 421 套。

它们的分布大致如下：72 平米 102 套、占比 24.3%；95 平米 209 套、占比 49.7%；105 平米 55 套、占比 13%；110 平米 55 套、占比 13%；

其中，105 平米四居在北京比较罕见。

之前，这种户型，只有顺义的住总青年 ONE、星悦时光和通州的朝棠揽月出现过。

二期产品背刺一期

电建地产敢于在螺丝壳里做道场，源自大尺度的赠送。

在阳台尺寸普遍收紧的当下，长安华曦府二期却反其道行之。

花姐拿它的 8：

实现了南向三面通面设置了内嵌式阳台，且进深为 1.8米；而一期的 134 平米户型，南向只有两面设置了内嵌式阳台、进深 1.5 米，另一个是 L 型飘窗。

在北面，二期赠送了两个设备阳台，进深 1-1.5米；而一期的进深只有 0.6 米左右。

二期的 95 平米户型更夸张，北向赠送了 4 个设备阳台。

由于二期大尺度赠送，带来的结果只有一个，背刺一期。花姐不清楚，一期的业主会不会去人民网留言板投诉？

此外，二期的门头加高了，从一期的 5.13 米，升级为 6.3 米。

这有关面子问题。

填补泷悦玖宸窟窿

长安华曦府二期开盘，将是电建地产今年下半年的关键一战。

它的楼面价 2.35万元 /㎡。如果参照一期 4.52 万元 / 平米的价格，还是很有赚头的。

不过，电建地产董事长王海波需要拿它，补泷悦玖宸的窟窿。

早在 2018 年 2 月，电建地产联合隆泰实业以 46.5 亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村 11 个地块。开盘五年多来，住宅项目三易其名，只卖出过 3套房、后来全退了。

今年 7 月份，电建地产接过泷悦玖宸的操盘权，改名、降价。（详见《电建止血，离奇甩卖北京叠墅》）

截至目前，泷悦玖宸供应了 488 套叠墅——每套地上面积 232-510㎡，网签 29套，成交价为 2.82 万元 / 平米，比曾经退掉的 3 套房打了 76 折。

它尚有 460 套待售，何时可以清盘，未可知。

好在，电建地产拿到 0006 地块，希望能一举清盘。但二期的货值不足 20 亿元，利润有限，依然难以填补泷悦玖宸的缺口。

电建地产的日子，也不好过。2024 年度实现营业总收入 123.35 亿元，同比下降 28.97%；净利润亏损 23.07 亿元。

王海波很有魄力，想在门头沟原地爬起。