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前几天，北京昌平土拍遇冷，实在是令人意外。

一个是歇甲村组合地块，一个是东小口 0001 地块，都是以底价成交。

它们是昌平离北五环最近的地块，曾被视为热门，寄语厚望。

昌平土拍市场的表现，是当下楼市缩影，需求不振，地价也在走低。

当然，昌平土拍市场曾经有过荣光，那是在 2023 年。

越秀星樾、大华启宸府、梧桐星宸之地块，皆为触顶成交，溢价 15%。即便是在北六环外的建发观堂府，也溢价了 3.93%。

那时的昌平楼市，一片繁荣——大华启宸府开盘即售罄。

可是，从 2023 年底至今，昌平土拍却在走下坡路，除了好房子代表作龙湖观萃溢价 15% 成交，其余 11 块地全部是以底价成交。

这个现象背后，至少反映出昌平市场有三大特征：

1、地价下探

举一个例子：大华启宸府和中海未来之境，仅一路之隔，前者楼面价为 3.55 万元 / 平米，比后者高了 1.07 万元 / 平米。

即便中海未来之境算上配建体育场，楼面价也只在 3 万元 / 平米左右——较大华启宸府跌了 15%。

2、开盘拖沓

以国誉燕园朗润为例。2025 年 6 月拿到预售证，时间过去百日，至今未开盘。

是为国誉燕园继续创造去化时间，还是另有他因，不得而至。

但，国誉燕园也不是短期内就能清盘的。截至 10 月 31 日，网签 1145 套，网签均价 3.29 万元 / 平，待售房源仍有 643 套。

3、成交价缩水

国誉星城 2025 年 9 月 29 日开盘，供应 380 套房，官宣开盘 6 分钟卖出 268 套房，金额 15.9 亿元；国庆期间，又售出 60 多套。

直至 10 月 31 日，网签数据才姗姗来迟——网签 3 套，成交均价 5.25 万元 / 平米，网签金额 1523.13 万元；另有 178 套已预订。

目前仅成交的 3 套网签均价，较它们的预售价：平均打了 8 折。

上述三个现象，再加上越秀星耀未来开盘半年销售不理想，住总清樾府三期调规等等，昌平楼市整体压力山大。

在昌平的每个开发商、每个业主，都不希望昌平楼市，成为丰台的翻版。

如果你想全面了解昌平土拍和楼市，请看花姐做的三张图。