《港湾商业观察》李镭

不少人开玩笑说，每坐一次深圳地铁，都是在救万科（000002.SZ）。随着三季报发布的同时，深圳地铁继续输血万科，这已经是今年的第十次了。

作为曾经行业的 " 优等生 "，伴随着核心管理层今年以来的相继 " 出事 "，财务数据上丝毫不乐观的万科将何去何从，也无疑令人担忧。

第三季度，公司实现营业收入 560.7 亿元，同比下降 27.30%；归母净利润 -160.69 亿元，同比下降 98.61%；扣非净利润 -148.95 亿元，同比下降 117.30%。

前三季度，万科实现营收 1613.88 亿元，同比下降 26.61%；归母净利润 -280.16 亿元，同比下降 56.14%；扣非净利润 -264.86 亿元，同比下降 83.07%。

如果从历年前三季度对比来看，万科的营收创下了 2018 年以来的新低，亏损状况更是前所未见。

至于亏损原因，万科表示，主要包括开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

一切都并不乐观。2025 年第三季度（简称 " 报告期 "），万科共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计 93.68 亿元，转回或转销各类减值准备合计 17.08 亿元；公司计提各类减值准备合计 94.01 亿元，减少归属于母公司所有者的净利润约 83.09 亿元。

截至 2025 年 9 月 30 日，公司各项资产减值准备余额合计 539.15 亿元，较报告期初增加 76.6 亿元；公司根据目前的市场状况和项目实际销售情况，对开发项目进行减值测试，第三季度新增计提存货跌价准备 91.93 亿元，本报告期转销存货跌价准备 17.02 亿元，期末存货跌价准备余额为 227.32 亿元。

截至报告期末，万科持有的货币资金为 656.8 亿元；有息负债合计 3629.3 亿元；资产负债率为 73.5%，较上年末下降 0.1 个百分点。

万科三季报介绍了销售情况。第三季度公司实现合同销售面积 236.1 万平方米，合同销售金额 313.4 亿元，同比分别下降 39.7% 和 41.8%。1-9 月，本集团累计实现合同销售面积 775.1 万平方米，合同销售金额 1004.6 亿元，同比分别下降 41.8% 和 44.6%。

万科表示，十一假期取得良好销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额 47.7 亿，目标完成率 137%，16 家地区公司均完成认购目标。截至 9 月底，合并报表范围内有 1321.6 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1548.1 亿元。

历年来看，万科 2024 年的收入表现仍优于 2018 年，这是否意味着还有进一步下降空间，或许值得投资者密切关注。

万科坦言，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，公司全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。

不出意外，万科又向大股东深圳地铁集团借钱了，这次是不超过 22 亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息。

据悉，深铁集团已累计向公司提供借款 269.3 亿元（不含本次借款）。其中，自公司于 2025 年 6 月 27 日召开 2024 年度股东大会以来，深铁集团已分批次向公司提供以下款项及相关安排：新增借款 62.49 亿元、展期借款 8.9 亿元、新增借款 8.69 亿元并提供资产抵质押、新增借款 11.89 亿元（2025 年 8 月 5 日董事会审议通过的借款金额是不超过 16.81 亿元），新增借款 20.64 亿元、新增借款 9.89 亿元以及公司就已有的 15.51 亿元借款提供万物云股权质押作为担保。其中 62.49 亿元借款和 8.9 亿元借款已获得深圳证券交易所同意在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。

无论如何，销售大幅承压，亏损深不见底，债务压力不减，都是万科亟待克服的难题。而在当前持续疲弱的市场环境下，似乎也没有更好的办法。

惠誉在日前的研报中指出，总结今年到目前为止整个房地产市场的走势：一季度楼市量价均呈现回稳态势，然而，4 月份开始，新房的销售额、价格均回落至下跌区间，6 月开始下跌幅度进一步扩大。而这已经考虑到销售结构变化的影响，实际新房价格下跌的幅度可能更大。

二手房方面，价格的环比降幅自 4 月开始也持续扩大，一线城市亦未能例外。这印证了惠誉此前的观点：年初房地产复苏趋势的可持续性仍存在不确定性。

惠誉认为，整个行业还在探底的过程中，尚未触底。基于人口变化趋势、城镇化放缓、拆迁、改善需求等假设得出的中长期房地产市场需求报告，预计中长期中国每年的平均新增住房需求约为 8 亿平方米，其中新建商品住宅可满足 6 亿平方米需求，而保障性租赁住房和待售、待租的空置住宅将满足剩余需求，这也意味着相对于 2025 年预期销售面积还有 15%-20% 的下降空间。

展望 2026 年，惠誉认为房地产行业销售额可能会继续下滑，因为整个行业仍面临诸多结构性挑战，包括人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。

此外，引发市场热议的还有，房地产的销售模式也将发生巨变，由原来的预售模式转变为现房结算。

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。

倪虹在文中表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

一个地产大变局时代已然来临，那些原有的烂尾风险模式将从根本上得到治理，现买现卖之下，万科们的生存路径将驶向何方？（港湾财经出品）