如今楼市的每一笔交易，都写满曾经的惊心动魄。

法拍市场石破天惊

最近，法拍房出了一个石破天惊的成交案例——

位于深圳南山区传统豪宅地段的华侨城纯水岸十二期，6 名富豪激战近 4 个小时，以 3.65 亿溢价约 70% 拍出约 57 万 / 平的单价天花板，创下国内单套住宅法拍房成交价最高纪录。

不仅总价刷新了深圳的法拍房成交价历史记录，也超越了 2021 年 9 月上海银柳路别墅（即华洲君庭）创下的 3.15 亿元全国成交总价纪录。

该套房源建筑面积 639.35 平，实际土地面积 12882.23 平，评估价约 3.074 亿元，起拍价约 2.152 亿元，保证金约 4304.48 万元，2010 年 12 月 29 日登记 1.88 亿元。

相信这样的法拍天花板，无论是和法拍市场实际的交易水平，还是大家对法拍市场的个人感观是有很大出入的。

说好的法拍市场也挺冷淡的呢？上千万的保证金门槛，应该流拍才对。

但，不仅成交了，还溢价约 70% 成交，是哪里土豪出手这么阔绰？

要知道，近期关于法拍房市场的一组数据，还着实让人心惊肉跳——

根据《中国经济金融展望报告》，房地产市场供需两端压力仍然较大；需求端，房贷断供率有所上升。

中国银行研究院结论的来源是克而瑞发布的《2025 年中国城市住房断供率研究》的结论。

再结合中国银行研究院引用的中指法拍数据库的数据，同时也给出 " 法拍房市场挂拍数量仍处于高位，成交量价齐跌 " 的结论。

这就意味着法拍市场还远未到峰值和出清的时候。

房地产行业企业债务出清远快于居民债务的出清。

在《中国经济金融展望报告》中，中国银行研究提及 " 债务到期高峰来临，债务重组步伐加快 ""2025 年以来，房企债务重组尤其是境外债务重组步伐明显加快，总体呈现出削债比例提高、展期时长延长、票息率降低等趋势，债转股正逐步成为房企化债主要工具。"

援引的数据是 "2025 年房企债务到期规模达 5257 亿元，高于 2024 年（4828 亿元），其中三季度是偿债高峰期，到期规模约 1574 亿元。"

对比 2021 年— 20223 年房企债务到期规模的高峰，其实已经好很多。相比 2021 年— 2023 年房企债务到期规模大幅下降了不少。

所以纯水岸十二期这套豪宅，成交有很大的特殊性。

之所以能够刷新法拍的天花板，很大一部分也原因于其特殊性。

一是房源位置极佳，成交的房源为纯水岸十二期的 " 楼王 " 单位，" 三面临湖 "，临湖面长达 100 米，整个华侨城纯水岸项目仅 48 栋独栋别墅，其中仅 17 套临湖。

二是成交的房源即使建筑面积只有 639.35 平方米，但实际使用面积超过 2000 平，还附带 1000 多平方米的私家花园，总占地面积 12,882.23 平方米，实际使用面积折合单价约 18.24 万 / 平。

三是华侨城纯水岸的同类别墅挂牌房源本身就没有多少套，而法拍价格起拍价也远低于市场的挂牌价。

即使是最终的法拍成交单价，在整个华侨城地段的住宅单价来看，都不算贵。同类豪宅挂盘均价约 10 万— 20 万 /㎡，若是天鹅湖二期，则挂盘价更高。

这就促成了该套房源，独一无二的成交个案。

所以，并不能代表整体的法拍市场氛围已经有所改变。

新房一声惊雷

法拍房市场波诡云谲，每个标志性的新房开盘，都犹如一声惊雷。

最近，赤湾新房的重头戏也终于揭幕。

但价格也着实给了赤湾一记闷拳，折后 5 字头的底线，是赤湾这些年业主们的心酸账。

根据市场消息，项目实际还给出了开盘 88 折的优惠。

这就意味着，天健湾时代府的折后价已经去到了赤湾板块的历史底线。

折后均价约 71544 元 /㎡，折后单价区间约 55781.44 — 84729.04 元 /㎡，折后总价约 639.76 — 1178.32 万元 / 平。

要知道，四年半前项目附近同样是约 113 平起步的新房，开盘备案均价到约 10.14 万 /㎡，最低到约 9.12 万 /㎡，113 平户型需要 1036 万。

这就意味着，同户型房源，如果等将近四年半的时间，就能少套将近 400 万的成本，上车同地段的新房。

而同地段的同户型房源，二手房住宅如今成交也已经到了新低。同类户型 9 月成交一套约 113 平房源，成交总价只有 870 万，折合单价约 7.655 万 / 平，几乎拉到了与龙华核心地段的优质小区成交单价同样的水平。

所以，相同的地段，不同的小区，有不同的命运。

不同的板块，相似的小区，也有相似的悲欢。

相比小区本身，有韧性的地段，后市也有更强势的展望。

作者 | 骑猪英雄