10 月底，上市房企进入三季度业绩密集披露期。10 月 30 日晚，新城控股（601155.SH）发布三季度报告，交出一份稳中求进的盈利答卷。报告显示，公司前三季度实现营业收入 343.71 亿元，归属于上市公司股东的净利润约 9.74 亿元，持续保持正向盈利态势。其中，商业运营总收入突破百亿大关，对公司整体业绩形成有力支撑，成为驱动增长的重要引擎。

营收 343.71 亿，现金流净额持续为正

在行业深度调整期，新城控股凭借双轮驱动战略展现出强劲的发展态势：商业板块持续释放增长动能，地产业务稳步推进去化，不仅实现经营性现金流连续多年为正，融资渠道亦不断拓宽，企业整体发展韧性显著增强。

住宅业务方面，新城控股前三季度累计实现合同销售金额约 150.50 亿元、合同销售面积约 195.91 万平方米。截至三季度末，公司多措并举推进销售去化，地产开发存货规模优化至 819 亿元，较半年度的 853 亿元持续回落；合同负债同步优化至 438 亿元，较二季度末减少 43 亿元，资产结构持续改善。

盈利能力方面，广发证券在最新研报中指出，新城控股 25Q1-3 公司整体毛利率、扣税毛利率分别为 25.6%、21.8%，同比分别上升 5.4pct、4.8pct，其中 Q3 整体、扣税毛利率分别为 23.3%、20.0%，随着高毛利的商业运营业务贡献占比持续提升，公司整体毛利率趋稳回升。

住宅、商业双轮驱动，为新城控股提供了有力的现金流保障。截至三季度末，新城控股经营性现金流净额为 ‌10.26 亿元，连续多年保持正向流入，充足的现金储备进一步夯实公司经营基本面。

此外，今年以来，新城控股在境内外融资方面多点开花：境外方面，9 月全资子公司新城环球发行 1.6 亿美元优先担保票据，6 月母公司新城发展更率先重启境外融资，发行 3 亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家获境外融资的民营房企；境内市场，8 月发行 10 亿元中期票据并获 2.28 倍认购，9 月再发 9 亿元中期票据，两笔票据均获中债增全额担保及双 AAA 评级，融资渠道持续拓宽。

依托于安全充裕的现金流，2025 年第三季度，新城控股偿还境内外公开市场债券 10 亿元，继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录。截至 9 月底，合联营公司权益有息负债合计 25.13 亿元，较年初稳步下降。

商业创收 105 亿，同比增长约 11%

在业内看来，新城控股正通过稳健的资产减负、强劲的商业运营与持续的现金流改善穿越行业周期，其核心资产——吾悦广场提供的稳定租金收入是保障公司债务安全与未来盈利复苏的重要基石。

根据三季度报，新城控股 1-9 月实现商业运营总收入约 105.11 亿元，比上年同期增长 10.82%；其中第三季度商业运营总收入 35.7 亿元，同比增长 9%，继续保持稳步增长势头。此外，商业板块毛利占比显著提升，对公司整体盈利形成有力支撑。

规模拓展方面，2025 年新城控股商业版图持续扩容——山东淄博吾悦广场、青岛即墨吾悦广场相继开业，凭借成熟的商业运营体系，持续引入区域及城市首进品牌，激活城市消费新动能。截至三季度末，公司已在全国 141 座城市布局 205 座综合体项目，其中 176 座出租物业总出租率稳居 97.7% 高位水平，成为行业运营效率标杆。

有投资人士分析指出，基于 " 社会零售增速 4% + 运营能力加成 2%" 的模型，预测吾悦广场租金可实现年化约 6% 的增长，即每年约增加 10 亿元租金。乐观预测新城控股商业收入将从 2025 年的 140 亿元，线性增长至 2031 年的近 200 亿元，未来增长确定性高。

商业领域的稳步增长，离不开新城控股对商业运营逻辑的深度思考与持续迭代。在今年 9 月举办的 2025 年新商会上，新城控股正式发布基于多年实战经验系统性提炼的 " 吾悦经营五步法 " 与 " 悦链计划 "，前者聚焦商业空间的高效运营，通过标准化流程实现商业价值最大化；后者则构建生态共赢平台，联动品牌方、代理商等合作伙伴，打造 " 资源对接 - 价值共创 - 利益共享 " 的良性循环，在进一步提升运营质量与效能的同时，探索商业未来的更多可能。

依托商业板块的高质量发展及住宅业务的逐步企稳，新城控股今年以来股价持续攀升，更获得 20 余家券商集体看好并积极推荐。据统计，8 月以来，包括国投证券、华泰证券、申万宏源、中信建设、华创证券、平安证券、东北证券、国泰海通、开源证券、西南证券、银河证券、兴业证券、长江证券、中信建投等多家证券机构给予 " 推荐 " 或 " 买入 " 评级。

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