现在的新房市场，完全变了天，好产品不再是 " 护城河 "，而已经开始变成 " 竞争门槛 "。
一直关注新房市场的朋友一定能感受到，两三年前还属 " 创新 " 的设计，如今已逐渐变成标配，而曾经属于顶尖豪宅的配套，现在已经在部分普通刚需、刚改类楼盘就能拥有。
种种迹象表明，中国房地产行业正在经历的一场深度变革：产品 " 平权化 " 浪潮。
一、豪宅配套下放
这场产品 " 平权化 " 浪潮，彻底打破了 " 刚需 = 减配 "、" 改善 = 升级 " 的固有边界：昔日豪宅专属的大尺度、高规格大门，如今已成新盘标配，且功能性与实用性更强；
曾经只为高端项目专属的退让式酒店落客平台，正被越来越多普通楼盘采纳；" 无会所不豪宅 " 的旧时定律，已悄然转变为 " 无会所不楼盘 " 的当下常态；
下沉庭院、架空层泛会所等过往的豪宅 " 创新设计 "，如今也纷纷走进普通楼盘的销售说辞，成为配套的一环……
二、景观园林化
景观打造的 " 平权化 " 更是肉眼可见的升级。
以往刚需盘的绿化，多是 " 简单种树 + 铺草皮 " 的粗放模式，能有个小广场、几棵行道树就已算合格。
而现在，即便是刚需项目，也开始追求 " 园林化 " 设计。
不少楼盘会打造中轴水景、主题景观组团，种植丛生乌桕、银杏、落羽杉等兼具观赏性与层次感的苗木，甚至引入全冠移栽技术，让小区交付时就能呈现枝繁叶茂的成熟园林质感。
三、户型 " 平权 "
当然，这场产品升级并非房企被动应对竞争，政策支持同样不可或缺。今年流行的架空停车、抬地设计、高得房率户型，以及四代住宅、庭院露台等配置，正是政策引导与市场需求共振的结果。
若说大门、会所等配套多是感官提升，政策引导下的户型 " 平权化 "，才是普通购房者的实在福利。
居住面积存在一个边际效用递减原理，当面积低于某个特定区段时，其功能性将会受到明显影响；
而高出某个面积段，增加的面积只是在提升生活的舒适度，而不是不可或缺的必备功能。比如在 200 平基础上加个 30 平，肯定不如在 70 平的基础了加上 30 平来的实用。
新计容政策大幅提升得房率，叠加改善级配套下沉，让刚需户型也能实现 " 既要又要 "，三玻两腔系统窗，隔绝喧嚣；专用晾晒阳台，兼顾实用与会客体面；储藏室、入户玄关搭配创新 "S 墙 "，将小户型收纳潜力拉满；
3 米及以上层高，拓宽立体空间；一梯一户、全明电梯厅，已然下沉至百平以下户型；而对刚需户型来讲，没有什么比双卫更实用的设计，合肥最新的楼盘 94 平已经可以做到。
值得点赞的是，越来越多楼盘增设清水样板间，相比华丽精装样板间，更直观体现装修标准，让购房更安心。
四、架空空间
社区会所由于运营成本高，其实并不太适合物业费较低的普通小区，一楼架空层的泛会所相对更加实用。
最近两年架空层份量越来越重，变化也越来越大。
首先是功能越来越丰富，比如很多楼盘开始建设自习室、读书馆、游乐场、棋牌室、健身空间等等；其次是全封闭设计渐成主流，配备空调后实用性大幅升级。
此前踩盘铂悦庐州府时，物业经理便提及，使用率最高的正是全封闭带空调的阶梯教室。物业举办社区活动、小业主举办生日派对等，这里都是热门之选。
五、未来期望
让人欣喜的是，在大家看不到的地方，也有房企在改进。
比如楼层隔音，虽然和生活息息相关，但由于看不见摸不着，一度被有意或无意忽略，现在也有楼盘开始增加隔音棉、规划同层排水来减少噪音影响。
希望未来有越来越多的楼盘在这些看不见、但超实用的地方多多下功夫；
▲楼板隔音
▲同层排水
再如车位，有楼盘在车库规划储藏柜、有楼盘增加车库占比、有楼盘增加洗车间或地下中央车站等等，都提升了功能性和实用性。
当然，接下来加大一下车位尺寸很有必要，新能源时代汽车越来越大，现有车位大小确实有点慢慢跟不上时代了。
▲地下储藏柜
至于四代宅，下图是成都某四代住宅 81 平户型，加上露台面积达到约 120 平左右，刚需 + 四代住宅也是很好的组合。
合肥目前只有两个，面积都在 200 平以上，随着大面积市场逐渐饱和，后期如果再开发四代住宅产品，将面积段进行一些下放，是一个不错的方向。
▲成都第四代住宅
▲广州 82 平第四代住宅户型
总体上看，" 平权化 " 逐渐消解居住资源鸿沟，从前高价难觅的优质配置，现在预算有限也能轻松拥有。不过如何在配置上做取舍、平衡成本和售价，也是开发商要面对的问题。
部分历史原创文章（点击标题查看）：
部分踩盘文章（点击标题查看）
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