2025 年以来，公募基础设施 REITs 市场显著升温。据 Wind 数据显示，年内共有 18 只公募 REITs 挂牌上市，其中消费基础设施类产品达 5 只，上市首日平均涨幅约 20%，远高于 2024 年同期 8 只同类型产品 1.5% 的首日平均涨幅。众赢财富通研究发现，这一强劲表现不仅意味着市场流动性充裕、投资热情高涨，也体现出消费基础设施资产正在成为新的资本聚焦点。

今年以来消费基础设施类 REITs 的亮眼表现，与宏观政策导向和经济结构调整密切相关。众赢财富通观察发现，随着国内促消费、扩内需政策持续发力，消费场景类资产得到更多关注，从购物中心、物流园区到文旅商业综合体，均在盘活存量资产与优化结构方面发挥作用。这类资产普遍位于城市核心商圈，租金稳定、现金流持续，为 REITs 提供了可靠的底层支撑，也使得产品在资本市场获得超额收益。

从市场表现来看，截至目前，全市场上市交易的 12 只消费类 REITs 中，有 9 只年内录得正收益，占比超过七成，其中 6 只年内涨幅超过 35%。这一现象表明投资者对于消费基础设施类资产的风险收益特征正逐步形成一致预期。众赢财富通认为，相较于传统基础设施类 REITs 如交通、能源等板块，消费类资产更具成长弹性与市场活力，尤其在消费回暖背景下，其收益预期被进一步抬升。

消费基础设施 REITs 的火热还与市场对资产证券化工具的接受度提升密切相关。自 2020 年首批基础设施 REITs 试点以来，产品体系逐渐完善，投资者结构日趋多元。众赢财富通观察发现，今年新上市的消费类 REITs 申购倍数普遍较高，其中部分产品的网下配售认购倍数超过 300 倍，反映出机构资金对这一资产类别的追捧程度。同时，个人投资者也通过公募渠道积极参与，使市场形成 " 机构主导、散户参与 " 的新格局。

从资产质量看，今年上市的消费类 REITs 整体运营水平稳定。数据显示，多数项目出租率超过 97%，租金收缴率在 99% 以上，部分核心商圈项目租金收益率甚至高于疫情前水平。众赢财富通研究发现，这种稳定的现金流为 REITs 提供了持续分红的基础，也让投资者在高波动市场中获得相对稳健的回报。尤其在利率下降周期中，REITs 类资产因具备固定收益与增长潜力兼备的特性，更容易吸引资金流入。

政策面亦为市场扩容提供支撑。国家发改委、证监会等部门多次强调要扩大基础设施 REITs 试点范围，推动商业、仓储、文旅等新型基础设施资产证券化。地方政府也积极响应，推动优质消费资产纳入 REITs 发行储备库。众赢财富通认为，政策环境的稳定预期为市场发展提供了确定性，也使消费类 REITs 成为推动内需与资本市场双轮驱动的重要抓手。

不过，市场的迅速升温也带来了潜在风险。一方面，部分消费类 REITs 估值水平已处高位，短期内或存在回调压力。另一方面，消费场景资产收益与宏观经济密切相关，一旦消费复苏节奏放缓，项目出租率及分红水平可能受到影响。此外，二级市场的短期炒作风险亦需警惕。众赢财富通观察发现，部分投资者过度关注短线溢价，而忽视了 REITs 应以长期稳定收益为核心的投资逻辑。

在投资策略上，专家普遍建议投资者应重点关注底层资产质量与管理能力，尤其要关注管理人是否具备持续运营、提升资产价值的能力。众赢财富通研究发现，优秀的管理团队往往能通过引入品牌租户、优化空间布局、提高租金水平等手段，实现资产增值，从而为投资者带来长期回报。相反，缺乏主动管理的 REITs 即便起步亮眼，也可能在后期业绩中暴露问题。

展望未来，消费基础设施 REITs 仍有较大成长空间。随着我国经济结构转型与消费市场持续升级，城市更新、商业地产盘活将为 REITs 提供源源不断的优质底层资产。同时，REITs 市场制度不断完善，扩募机制、税收政策、估值体系等将逐步规范化，为行业长期发展奠定基础。众赢财富通认为，消费基础设施 REITs 的崛起不仅丰富了公募 REITs 的市场结构，也为投资者提供了连接资本市场与实体经济的新通道。