睿思网讯：11 月 17 日，标普将龙湖集团控股有限公司 ( Longfor Group Holdings Limited，简称 " 龙湖集团 "，00960.HK ) 的长期发行人信用评级从 "BB" 下调至 "BB-"。同时，标普将该公司高级无抵押票据的长期发行评级从 "BB-" 下调至 "B+"。

对龙湖集团的稳定展望反映了标普的预期，即尽管房地产开发业务的合同销售额持续下滑，但其投资性物业组合将在未来 12 个月内为其提供充足的流动性缓冲。

标普下调龙湖集团评级，以反映在其房地产开发业务疲弱的情况下，其杠杆率正在上升。由于可售资源的进一步消耗，合同销售额在未来 12-24 个月内可能持续承压。龙湖集团优先去化库存单元的策略将继续对其房地产开发业务的利润率构成压力。

标普预测，基于截至 2024 年底 1460 亿元人民币可售资源中 45% 的售出率，龙湖集团 2025 年的总合同销售额将进一步下降 35% 至 660 亿元人民币。根据中国房地产行业信息提供商克而瑞 ( CRIC ) 的数据，2025 年前 10 个月，该公司的合同销售额同比下降 34%，而同期中国百强开发商的合同销售额降幅为 16%。

标普预计，龙湖集团在 2025 年至 2027 年期间的毛利率将在 0%-5% 之间低于 2024 年的 6% 和 2023 年的 11%。标普估计，房地产开发业务的收入在 2025 年将下降 17%，在 2026 年将下降 28%。

虽然标普相信龙湖集团能够通过增加租金和服务收入，在 2025-2027 年间每年将其调整后债务减少 1%-3%，但这将部分被房地产开发业务的疲软所抵消。因此，标普预计该公司以债务对 EBITDA 比率衡量的杠杆率将在 2026-2027 年保持在高位，约为 10 倍，而 2024 年底为 8.8 倍。

尽管如此，龙湖集团有着严格的现金流管理记录。据标普估算，该公司在 2025-2027 年间每年将能够产生约 60 亿元人民币的经营现金流入。

鉴于标普相信非房地产开发业务 ( 如租赁和物业服务收入 ) 的增长，以及建筑资本支出和土地支出的减少，将足以抵消 2025 年合同销售现金流入 390 亿元人民币的下降，从而提供流动性缓冲。

龙湖集团充足的流动性和管理良好的债务资本结构缓解了短期风险。标普估计，截至 2025 年 6 月 30 日，该公司可动用的现金 ( 不包括监管账户中的现金 ) 约为 255 亿元人民币。截至目前，龙湖集团已偿还 2025 年所有的到期境内债券，并且标普估计其在 2025 年剩余时间内到期的离岸银行贷款约合 20 亿元人民币。

2026 年和 2027 年，龙湖集团包括债券和境外银行贷款在内的债务到期规模将分别为 60-70 亿元人民币，低于 2025 年的 220 亿元人民币。标普认为，加上商业地产贷款的额外资金，近期债务偿还和再融资风险仍可控。

标普预计龙湖集团零售物业组合的稳健表现将有助于其流动性和融资渠道。标普认为该公司可以继续利用其商业商场组合获取资产抵押贷款作为融资来源。标普认为，龙湖集团能够维持其租赁资产组合的稳健运营表现，以确保资产质量和偿债能力。

标普预测，该公司商场的租金收入在 2025-2027 年间将增长 3%-5%。2025 年上半年租金收入同比增长 4.9%。这得益于 97% 的高入驻率，同期商场总销售额和客流量分别增长了 17% 和 11%。

标普相信龙湖集团将在 2025 年继续利用其投资性物业组合来获取商业地产贷款。标普估计，从 2026 年起，该公司有能力再获得 200 亿元人民币的投资性物业贷款。

标普对龙湖集团的稳定展望反映了标普的预期，即尽管房地产开发业务的合同销售额恶化，但其投资性物业组合将在未来 12 个月内为其提供充足的流动性缓冲。

如果龙湖集团的流动性减弱，标普可能会下调其评级。如果公司的房产销售或租金收入增长大幅低于标普的预期，导致长期经营现金净流出或现金显著减少，则可能发生这种情况。

如果龙湖集团无法维持其经常性收入，致使租金收入对利息费用的覆盖比率不能保持在 1.0 倍以上，标普也可能下调评级。

如果龙湖集团能够持续保持 EBITDA 利息覆盖率高于 3 倍，标普可能会上调其评级。如果公司的 EBITDA 和利润率恢复速度快于标普预期，或者由于经营现金流增加，调整后债务降幅远超预期，则可能发生这种情况。