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2025 年土拍，进入倒计时了。

11 月 14 日，海淀区上地 0702 街区 HD00-0702-18、24、23 地块，进入 " 预申请 " 环节，起拍价 84.22 亿元。

三天后，这宗地成功上架，确定在 12月 23日诞生买家。花姐预计，最终拿地者大概率是海淀本土国资海开控股，它也是这宗地的一级土地整理者。

十分有意思的是，今年北京土拍也是从海淀开始的，来自朱房村的双子地块，卖出 182 亿元，最高竞价达 244 轮，最终诞生了臻澐和建发海晏两座豪宅。

当 0702 街区地块落槌的那一刻，距离年度收官只剩下 8 天。2025 年北京土拍的成绩单也大致可以推测出来。

截至 11 月 17 日，北京 2025 年已卖出 32 宗宅地，确定待拍 6 宗地。假如最后的 8 天不上架新地，个别地块出现溢价，花姐预计 2025 年北京土拍将收金 1400 亿元左右。

这个土拍成绩，是逊色于去年。

2024 年，北京共计出让 41 宗住宅用地，揽金 1554 亿元，金额较 2023 年下降 10.75%。（详见《北京土拍，双双下滑》）

北京土拍，接连两年下滑，这个信号传递得很明显。

商办包袱有点重

来看看上地 0702 地块的素质。

它的包袱，有点太重了。

由三块地组合，包括 18、24、23 号地块，详细情况如下：

1、18 号地块为 R2 二类居住用地，用地规模约 2.2 万平方米，地上建筑规模约 4.84 万平方米，容积率 2.2，建筑控高 30 米；

2、24 号地块为 R2 二类居住用地，用地规模约 2.03 万平方米，地上建筑规模约 4.47 万平方米，容积率 2.2，建筑控高 30 米。

3、23 号地块为 F3 其他类多功能用地，用地规模约 3.48 万平方米，地上建筑规模约 13.23 万平方米，容积率 3.8，建筑控高 36 米。

在花姐看来，它至少存在两个问题：

1、小马拉大车。它的住宅建面约 9.3 万平米，要去背 13.23 万平米的商业办公地块，其中还规定办公面积不低于 70%，约 9.26 万平米。

2、两个住宅地块是分开的，无法协同，无法节省成本。

反观它西北 500 米的功德寺双子——和樾望云与和樾玉鸣，是纯住宅，楼面价在 7.1 万元 / 平米左右，房价约 10.5 万元 / 平米。

花姐测算，将 0702 街区两个地块的商办和配套综合后，住宅的起始楼面价约 6.26万元 / 平米。说明一下，其中的商办是按 3 万元 / 平米计算，且正常卖出的。

虽说它和功德寺双子貌似有 0.74 万元 / 平米的价差，但毕竟商办资产很难去化。不过，海开控股开发的类似项目颐海澐颂，卖得很不错。

花姐预计，上地 0702街区地块大概率会以 84.22亿元底价成交。

特设竞买资格预审环节

0702 街区地块，给北京土拍带来了新规则。

这是一份很特别的《北京市国有建设用地使用权出让预申请公告》，额外设置了竞买资格预审环节。

它在第二条的开头写道："本次挂牌出让宗地设置竞买资格预审环节，通过北京市海淀区人民政府资格预审的，具有房地产开发资质的企业均可参加竞买 "。

而之前地块的预申请公告，表述是 " 参加预申请企业，须具有房地产开发资质 "。

不仅如此，整个公告的条款，从原来的 12条增至 13条。这条新增的，插在第 3 条。

花姐觉得，有必要把这条新增条款的要求，原封不动地刊载出来。

（1）竞买资格预审时间：该宗地发布正式公告之日 9:00 起，至竞价起始日前 3个工作日，竞买人递交竞买资格预审申请材料。

（2）竞买资格预审需提交的材料（一式两份）如下：①竞买资格审查申请文件（原件）；②营业执照（验原件、留复印件）；③由当地市场监管局出具的《企业基本信息》（验原件、留复印件）。

（3）受理部门：北京市海淀区人民政府，北京市海淀区长春桥路 17 号。

此外，它还公布了提交预审材料的地段、时间和联系人、联系电话。

条款如此细致，令业界惊叹。但它没有设置其它限定性条款。

 这次北京土拍增加竞买资格预审环节，是只针对个例——内定买家，还是整个北京各区都会按此实施呢？

还有待进一步观察。

填补了供地空白点

0702 街区新地此时出现，大概是看到功德寺双子，差不多快清盘了。

和樾望云 2025 年 3 月开盘，供应 693 套，成交 660 套，成交均价 10.52 万元 / 平米，总金额 91.17亿元，地价覆盖率 143%。

和樾玉鸣 2025 年 3 月开盘，供应 444 套，成交 382 套，成交均价 10.46 万元 / 平米，总金额 63.95亿元，地价覆盖率 124%。

从供地节奏上看，0702 街区出新地，是正常的，填补了空白点。

但，此一时，彼一时。

毕竟，功德寺双子已收割了 1000 余个买家，再加上朱房村双子也卖了一部分。

臻澐 2025 年 5 月开盘，供应 521 套，成交 117 套，成交均价 12.46 万元 / 平米，总金额 27.45亿元，地价覆盖率 30%。

建发海晏 2025 年 6 月开盘，供应 431 套，成交 230 套，成交均价 13.55 万元 / 平米，总金额 67.71亿元，地价覆盖率 74.9%。

从整体上看，海淀上地板块卖得还不错。

现在，大家正在等待中海树村地王的到来。户型涵盖洋房和叠拼两种类型，主力户型面积段为 210-310㎡（洋房）、350-450㎡（叠拼），预计卖 15 万元 / 平米以上。

有关 0702 街区三宗地的土拍结果，还是等上架的信息，那会比较精准。

不过，从供地清单上看，0702 街区还有一块占地 4.75 万平米的 15 号宅地——控高 27 米、容积率不详。