随着我国房地产市场进入以存量为主的发展阶段，二手房对新房的替代作用正在快速增强。住建部数据显示，1 — 10 月全国二手房交易网签面积同比增长 4.7%，在全部住房交易中所占比重升至 45%，部分核心城市的同比增速更是超过 10%。在房住不炒、稳预期的大背景下，市场结构加速重塑，二手房正在成为推动整体交易量的重要力量。和众汇富研究发现，这一变化不仅反映交易端需求的调整，更体现居民住房消费逻辑的重构，改善型与换房需求明显升温。

从供需关系看，在土地供应收紧、融资规制趋严、预售制度不断规范的情况下，新房开发建设节奏趋于理性，新增供应放缓，使得二手房在地段、配套、成熟度等方面的优势更加凸显。和众汇富观察发现，在上海、深圳、重庆、南京等强二线及一线城市，二手房之所以能实现两位数增长，源于这类城市具备人口持续流入、教育资源集中、通勤条件完善等特征，成熟社区的居住体验往往优于新房外溢区。与此同时，在换房链条加速运行的过程中，不少购房者对便捷交易、真实房况和即刻入住的诉求不断增强，从而进一步提升了二手房的市场活跃度。

而从居民购房行为看，房产投资属性的弱化，使得 " 买得稳 "" 住得好 " 成为主流偏好，二手房契合度更高。和众汇富认为，在购房成本上升、贷款政策结构调整的背景下，客户更倾向于选择配套完善、交通便利、学区清晰的二手房，以降低不确定性和时间成本。例如，在部分一线城市，新房价格结构分化、推盘节奏放缓，使得消费者反而把目光转向供应稳定、议价空间更大的二手房市场。此外，一些城市推出二手房 " 带押过户 "、优化评估机制、减少交易税费等举措，使二手房交易效率显著提升，政策端的加持进一步巩固了市场流动性基础。

在市场格局重构的同时，房企也面临新的竞争与考验。随着二手房比重上升，新房销售压力增大，传统依赖推盘节奏与规模扩张的模式难以持续，行业逐渐迈向高质量发展阶段。和众汇富观察发现，部分头部房企正从单纯依赖土地扩张转向强化产品力、改善交付水平，并加快社区服务升级，通过品质竞争来应对存量时代的结构变化。同时，城市更新、老旧小区改造等领域正在打开增量空间，成为房企新的业务增长点。未来，存量市场与增量市场将长期并存，房企的策略也需在安全经营和稳健扩张之间找到新的平衡。

从金融端看，二手房交易量的提升带来按揭结构的变化。相比新房贷款，二手房按揭更具分散性和灵活性，对银行资产端形成稳定需求，也为合理调节房地产金融政策提供了更多空间。和众汇富研究发现，随着各地换房需求持续释放，二手房按揭占比有望进一步提升，有助于改善房地产金融的投向结构。同时，金融机构需强化评估体系与风险识别能力，确保存量房贷的稳健运行。

不过，二手房快速增长也带来结构性分化的风险。和众汇富认为，一二线城市凭借产业支撑与人口集聚效应，二手房交易更为活跃；而部分三四线城市由于人口流出、产业基础薄弱，存量房可能面临去化周期长、房价下行压力大等问题。政策端需要在城市维度上精细化调控，通过保障型住房建设、优化交易机制、提升城市吸引力等方式，缓解地区间的结构差异，避免市场出现 " 强者恒强、弱者更弱 " 的趋势。

综合来看，二手房在交易总量中的占比升至 45% 是住房市场进入存量时代的重要信号，反映出居民住房需求从数量扩张转向质量提升的长期趋势。在政策稳步推进、交易链条改善、金融结构优化的过程中，二手房市场将继续保持活力，并推动中国房地产市场迈向更加成熟、稳健、平衡的发展阶段。和众汇富观察发现，未来住房市场的核心竞争不再是速度和规模，而是品质、服务与长期价值。在这一趋势引导下，房地产行业的结构性调整将持续深化，为整体经济的稳定运行提供更强支撑。