最近有个热门话题：英皇还债天团
主要团员是：
时隔二十年重开演唱会的谢霆锋、上山下乡接商演的容祖儿、一把年纪接演偶像剧的陈伟霆……
这些罕见的营业统统来源于一个冰冷的数字：166 亿债务
起因是这些香港艺人所属的娱乐公司英皇集团，其旗下地产公司英皇国际面临 166 亿港元银行借贷逾期的债务危机
但实际上，这样的债务在港资房企并不罕见
这几年可能大家都有感觉到，越来越多的港资房企在收缩内地业务
最夸张的是香港置地
前不久宣布启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队
这几乎是一次 " 不留余地 " 的人事震动
奇怪的是，港资房企在内地的投资操盘素来以财务稳健、现金充裕著称
这样 " 断腕式 " 的动作，只是一次偶然的震荡
还是说，内地地产圈的 " 港资时代 "
真的要落幕了？
港资在内地的存在感确实由强变弱
今天港资房企的一举一动值得我们研究，本质上还是因为曾经真的辉煌过
最明显的表现，是 " 地王 " 收割机一般创纪录的拿地大手笔
香港置地 2020 年以超 310 亿天价拿下上海徐汇滨江西岸金融城地块，这个价格刷新了内地成交纪录，是当之无愧的 " 超级地王 "
310 亿的天价拿地纪录保持了 5 年，直到今年 5 月，东安新村 3 幅地块以 523 亿的成交价成为全球总价地王，才打破这一纪录
不仅能拿地王，港资房企开发的项目往往销售成绩也不错
新世界发展在广州开发的广粤观邸，以 21.8 万元 /㎡的网签均价成为 2025 年全国网签均价最高的豪宅
甚至在今年 4 月曾出现一位客户全款买了 5 套，单次成交破亿
在上海的豪宅市场，港资房企也曾独领风骚
2024 年 4 月底香港置地启元，也就是 310 亿天价地块的住宅部分
推出 80 套房源，总价 5000 万元起，开盘当天售罄，销售额超 44.5 亿元，均价 17.8 万元 /㎡，卖出了当时上海楼市的最高备案均价
确实做的很好，每次去徐汇滨江，都是会被启元完美的弧形立面美到
有趣的是，不到半年启元的备案均价纪录就被同为港资房企的瑞安开发的翠湖六期，以 21 万 /㎡的成绩打破了
这仿佛是一场优等生的竞技，港资房企在某一个时间段确实出尽风头
那么，作为优等生的港资房企
是从什么时候开始式微的呢？
我们从香港置地说起
先来看看香港置地 2024 年上半年的财报
我们专门研究了这份满是英文的财报
有两个数据值得关注，简言之是一个坏消息一个好消息
坏消息是，香港置地的核心业务出现亏损
具体来说是，2023 年上半年，香港置地的核心业务还有 4.22 亿美元的盈利，一年后出现了 700 万美元的亏损，这是一个非常值得引起注意的负面信号
好消息是，虽然盈利下滑，好在家底比较厚，净债务没有变多，股东的每股股息依然能稳得住
显然，启元优异的销售业绩没有让香港置地冲昏头脑，相反南京、武汉等地的住宅项目账面价值下跌、去化不足等问题，让香港置地更清醒的面对隐患
再回头看一眼时间线
从 2024 年上半年财报公布
到同年 10 月底就宣布 " 弃住从商 "
再到今年刚 " 断腕式 " 的人员清退
香港置地的一些决策开始变得有理有据，甚至可以说反应非常敏锐
此时我们再放大视角看港资房企，不仅是香港置地，其实很多企业早早就开始为内地的缩减布局
李嘉诚旗下的长实集团，近十年几乎都在持续抛售内地资产，对内地业务战略减持
去年开启 " 清仓式 " 甩卖，以低至 40 万元 / 套的价格抛售了大湾区四个城市的 400 套房源
今年 5 月加推的北京东四环项目御翠园二期
销售均价也由此前的最高备案单价 9.97 万 /㎡降至 7 万 /㎡
还有像九龙仓这样早在 2000 年进驻内地高端住宅市场的港资房企，也已经从 2019 年开始就停止拿地了
相信行业内也可能感觉到，九龙仓近几年的存在感越来越低
那么所有港资房企都这样吗？
也有很多港资在积极调整战略，并初见成效
与曾经内地习惯高周转的模式不同，港资房企通常更倾向于长期持有、精细运营
他们愿意花时间打磨产品，追求资产的长期保值增值，这也是港资房企保持好口碑的原因
近几年，内地房企的品质很明显提升，也倒逼港资房企开始提升开发速度
举个例子，2021 年 4 月新鸿基地产竞得番禺区南站核心区 TOD 项目地块
来源：公众号新鸿基地产
这是一块 86 万方的综合体，包含办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公用交通设施等多种业态
大家知道，TOD 是地产开发中难度比较大的，不仅开发本身涉及到铁路部门、地方政府多个主体，需要平衡各方诉求差异；而且规划、设计、施工需要高度协同
新鸿基拿到这块地之后 8 个月动工，到今年首批住宅已经陆续完成交付，商业和办公部分明年也即将开业
TOD 综合体有这样速度是很不错的
同样加速开发的还有嘉里建设
2022-2023 年分两批拿下上海黄浦区金陵东路地块后，在去年 8 月业绩发布会上，嘉里建设曾表示地块的住宅部分计划在今年下半年入市
但是为了更好地把握上海豪宅热卖的时间窗口，特地将首开时间提前，直接提到了今年 3 月初，整整超前了半年多的时间
当然也确实取得了很好的成绩
金陵华庭效果示意图，仅供参考
这就是金陵华庭，今年 3 次开盘，在紧凑的销售节奏中实现全年销售额累计近 220 亿元
不出意外的话，可能是今年成交金额最多的单盘
除了提升开发速度，也有一些港资房企不再单打独斗，开始主动联合开发
最典型的案例就是太古地产和陆家嘴集团的强强联合
先是在 2021 年，双方成功合作开发了前滩太古里，奠定了信任基础
随后双方合作开发了陆家嘴太古源
效果图，过程示意，非最终效果
也是太古地产在内地开发的首个住宅
从规划理念到立面弧形，都有港风审美，对室内空间的把握也充分彰显了港资做豪宅的能力
陆家嘴集团作为深耕浦东的本地国企，在获取优质地块、理解本地规划、协调政策资源等方面具备天然优势
而太古地产则带来其在高品质商业运营和高端住宅国际化开发方面的成熟经验
这种 " 土地资源 + 开发运营 " 的互补模式为港资在内地的发展提供更大的底气
当然，港资房企最出众的可能是商业运营能力，一些仍坚守在内地战场的港资房企，最牢固的阵地还是商业地产
今年上海最具热度的商业现象级事件，应该就是南京西路兴业太古汇门口的 " 路易号 " 巨轮了吧
太古地产和 LV 深度合作，共同打造了临时沉浸式展览、零售与餐饮融合的商业模式
值得一提的是 " 路易号 " 巨轮从构想到实现仅用 3 个月，这样的商业奇迹有太古地产极强的运营能力加持，也来源于上海这座城市友好开放的营商环境
当然，成果也非常亮眼
" 路易号 " 开幕后，兴业太古汇日均客流高达 8 万至 10 万人次，周末最高达 17 万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长
不仅如此，整个南京西路商圈的消费活力都飞升了，周边餐饮、零售等消费额普遍实现两位数上涨
由于公司就在巨轮附近，那段时间大家都不出去吃饭了，因为随便一家都要排队等很久，真真是立竿见影的带动消费
可以看出，依然有部分港资房企在不断调整内地战略，积极拥抱变化
而当你积极应对市场的时候，市场也会给予新的机会回应
轻资产成为港资新选择
当下的市场，轻资产确实是港资房企在内地发展的新机遇
既能最大化发挥港资的品牌和运营能力，也能让内地拥有土地和资源的合作伙伴不浪费天赋，高效地盘活资产
也算是一种优势互补与风险共担
瑞安就是最早探索轻资产的先行者之一
2018 年，瑞安联合太平洋保险、永业集团以 136.1 亿元竞得上海黄浦区淮海中路街道地块
在这一合作中，瑞安房地产仅持股 25%
这是瑞安引入险资作为主要资本方，自身则以少量资本入股，发挥其顶级商业开发与运营能力的初次尝试
这是新天地的钻石地块，其中一部分超高层商业，就是新天地今年刚开业的太平洋商业中心
或许今后的运营还待时间检验，但想给大家分享一下这栋楼
典雅的立面很符合我心中新天地的气质
今年，瑞安在佛山的岭南天地项目，则展示了港资房企轻资产模式的新高度
一方面将成熟物业出售给机构资本，获得总对价约 34.9 亿元，但同时依然保留管理权
另一方面通过这次交易，瑞安获得了约 6.83 亿元的现金净流入，这笔钱可以用于公司日常运营或新的投资
这一番资产腾挪，相当于用最少的资金撬动最大的资源，还能保持发挥自己最擅长的运营能力
如果说瑞安是非常有计划性的主动选择轻资产模式
那么新世界发展则是在经历收缩之后收获了轻资产合作
说新世界发展可能大家没有很熟悉，但说到 K11 应该知道的人更多一些
K11 主要打造 " 艺术 + 商业 " 的模式，是新世界发展旗下的运营品牌
而 K11 Select 又是 K11 旗下更年轻化、更有未来感的一个子品牌
2023 年，当新世界发展遭遇业绩下滑、债务压身的时候，K11 Select 的品牌价值发挥了作用，以轻资产合作帮新世界发展回血
从 2022 年 3 月到 2023 年底，一年半的时间官宣三地 K11 Select
既能很好的发挥新世界在其独特的 " 艺术 · 人文 · 自然 " 相融合的商业运营理念，让这家港资房企更专注于发挥自身的品牌价值和运营管理能力
也可以通过输出管理和服务来获取稳定收入
其实今天这篇文章的目的
是希望尽可能真实的呈现给大家
面对当下的市场，港资房企是怎么做的
你会发现面对变化
有的急流勇退，或者抛售资产、或者持续观望
也有的在拥抱变化
无论是香港置地的敏锐战略调整
还是太古地产坚守商业的同时，在住宅也积极寻求合作
还是如嘉里建设、新鸿基加速开发进度
亦或是像瑞安、新世界发展开拓轻资产新模式
一方面，其实是有点欣慰的，也是因为内地房企品质和竞争力的提升，让房地产行业进行一场悄悄洗牌
另一方面，那些选择拥抱变化的港资房企，每家都在精准的细分中选择合适的方向
这也和我们曾经提出的观点不谋而合
这个时代
每一个精准细分下，都是富矿
以上为正文，来自 Once
这是真叫卢俊公众号的第 6311 篇原创文章
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