在深圳，会被法拍房按在地上反复摩擦的高端住宅是谁？

是南山区的宝能城。

几乎每隔一段时间，便出现集中性的法拍房源，这在深圳是很少见的。

豪宅滑落

在深圳，每个板块都有一个定海神针似的小区存在，代表着整个板块的价值高度和市场共识。

龙华有红山的汇龙湾，龙岗有大运的颐安都会中央，光明有龙光位于深圳市南山区西丽大学城板块的宝能城，作为西丽板块的豪宅标杆，曾经备受市场追捧。

2020 年 68 套 255 平米以上，套总价 2100 万 +，均价在 9.8 万 / 平的楼王推售，5 分钟便被抢购一空，创下当年深圳史上最短开盘通知记录。

当时市场戏称——当你看到宝能城销售公告的那一刻，就注定输了。

但宝能城的滑落，是从 3 年前开始的，隔三岔五宝能城便有法拍房摆上货架。

最近，宝能城再次上架法拍房源——

160 套商住混合用地 / 商业的宝能城花园（东区）三期房产被摆上货架。

曾经以 10 亿元的价值以及利息被抵押给中信，而且不是只抵押给了中信，这些抵押物中有的是二押、三押甚至是四押，并且部分抵押物还显示有租赁和被占用的情况。

换而言之，这批标的物已经发挥了最大价值。

过去宝能城也曾经多次被集中法拍。

484 套房产分别在 2018 年到 2021 年被抵押给了银行和基金公司，其中 223 套住宅和 261 套公寓。2022 年以及 2023 年分了 6 个批次集中法拍。

2022 年 9 月第一批房源被拿出来拍卖的时候，将近 11 万人围观，20 套房源全部被拍出，其中有 6 套房源底价成交，8 套成交均价突破 10 万元 /㎡，但仍均价不足 10 万 /㎡，远低于当时二手房实际正常成交的市场价。当年的市场价常回成交水平在 11-14 万 / 平的区间。

随后宝能城每一批次的法拍价格，都随着时间的推移走低，仅部分户型能够拍出市场价值。

2025 年 2 月 13 日，宝能城 8 套楼王 131㎡、253-258㎡、421㎡高层大户型集中法拍，一拍流拍后，于今年 3 月 21 日二拍成功出让，成交总价在约 1326 万— 3456 万元，成交单价在 7.99 万— 10.04 万平之间，同样要么低于同期二手房挂牌均价 10.89 万元 /㎡，要么只能维持二手房正常的市场成交价。

所以，这些年对宝能城最致命的洗刷不是来自二手房的挂盘，而是宝能城每隔一段时间就有几十上百套被抵押过的法拍房摆上货架。

不过，好在这次上拍的不是住宅，而是商业标的。

这是深圳南山区西丽的网红盘，也是标杆盘，宝能城东区总户数为 1348 户，西区总户数为 1848 户，否则这 160 套房产，对宝能城花园的冲击，又将会是前所未有的。

西丽楼市现状

如今宝能城二手房在中介平台上的挂盘量达到 199 套，东区挂盘均价约 10.9 万 / 平，西区挂盘均价约 8.7 万 / 平。

宝能城无论是东区还是西区的二手房最新成交价格，已经从高峰十四五万一平的价格调整到了 8 字头和 7 字头。

今年 9 月，宝能城西区成交一套 160.87 平的 5 房，西南向的高楼层，成交总价约 1246 万，折合单价约 7.75 万 / 平。同样地，其他大户型在 6 月和 8 月的成交，成交单价也不到 8 万 /㎡。

而宝能城东区，今年 9 月成交一套 89.93 平的 4 房，东南向高楼层，成交总价约 766 万，折合单价约 8.52 万 / 平，相比去年的同户型总价格，是便宜了几十万。

虽然这次 160 套房源不是住宅类型的资产，但相信宝能城的法拍不仅止步于此。

这对宝能城的业主而言，都是不利因素。

不仅对小区本身的二手房造成一定的冲击，对周边的小区也同样有影响。

曾经的宝能城之所以成为南山西丽大学城片区的典型楼盘，不断刷新西丽的价格，深圳卖出后海价，除了片区概念，其中最大一个因素就是小区花园不仅大，且户型赠送高，89m ² 可以做 4 房，部分房源得房率可高达 100%，甚至更高。

这就意味着，宝能城的法拍房成交不仅低于市场价交易，更是市场中最优质的那一类户型以低价成交了。

而同类档次的小区如博林天瑞、深铁阅山境以及远洋天著华府，算上赠送实际得房率 72%～90% 之间。

今年 9 月博林天瑞成两套住宅，一套 81.05 平的 2 房，成交总价约 620 万，折合单价约 7.45 万 / 平，另一套 254.27 平 4 房，成交总价约 2040 万，折合单价约 8.02 万 / 平。

而远洋天著华府成交两套住宅，一套 105.16 平 4 房，成交总价 842 万，折合单价约 8.01 万 / 平，一套 120.96 平 4 房，成交总价 1000 万，折合单价约 8.27 万 / 平。

在价格水平相差并不明显的情况下，如何选择，市场都会算一笔账。

所以，宝能城价格的滑落，也就意味着板块的市场神话终结。

作者 | 飞天小女警