文 / 乐居财经 刘治颖

又一家知名房企，即将结束 12 年港股上市历程。

11 月 17 日晚间，大悦城地产（00207.HK）发布公告称，当日举行的法院会议上，计划股东已批准私有化决议案。待计划生效后，其上市地位预期将于 11 月 27 日下午四时起正式撤销。

大悦城地产是中粮集团旗下的地产业务旗舰，2013 年以 " 中粮置地 " 之名借壳登陆港股。2019 年，中粮系启动重大资产重组，A 股上市平台大悦城控股以发行股份方式收购大悦城地产 64% 股权，形成独特的 "A 控红筹 " 架构。

目前，大悦城地产主要业务为开发、经营和管理以大悦城为品牌的城市综合体，同时开发销售其他物业项目。其业务已布局五大城市群核心城市，进驻内地 24 个城市及香港，拥有或管理多个商业项目、优质投资物业及奢华酒店。

2025 年上半年，大悦城地产营业收入总额 81.24 亿元，同比下降 5.8%；公司拥有人应佔溢利 1.05 亿元，同比下降 26.6%；整体毛利率 34.4%，同比增长 2.9 个百分点。

早在今年 7 月底，大悦城控股便抛出私有化方案，宣布其控股子公司大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位，回购的总代价约 29.32 亿港元，溢价 67.6%。

私有化前，大悦城控股持有大悦城地产 64.18% 普通股股份，控股股东中粮集团全资子公司得茂持股 2.58% 普通股及 10.95 亿股优先股，计划股东持股比例为 33.24%。交易完成后，大悦城控股持股比例将跃升至 96.13%，得茂持股 3.87%，几乎实现了对大悦城地产的全资控股。

业内人士表示，私有化后的大悦城地产将完全融入大悦城控股体系。这有利于解决两者之间长期存在的双重上市架构带来的管理效率问题，在降低运营成本的同时，提升决策效率。在行业深度调整期，这种一体化运营模式可能更有利于应对市场挑战。

对于退市的原因，大悦城地产则表示，过去数年，公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了公司从资本市场筹集资金的能力。鉴于市场环境充满挑战且复杂，公司的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来亦不会有实质性改善。

事实上，近年来，已经有多家房企及旗下企业选择私有化退市。最早由首创置业在 2021 年 9 月打响第一枪，其后中国金茂旗下的中国宏泰发展、首创集团的首创钜大以及融信中国旗下的融信服务也相继宣布私有化退市。

克而瑞认为，房企及旗下企业私有化退市的主要原因可归结为以下三方面：‌‌

一是市场与经营压力‌方面，股票的流动性不足，股东难以在不影响价格的情况下大量出售股份。融资功能丧失，上市房企股价长期低迷，估值偏低，限制了从资本市场筹资的能。连续亏损与债务危机。

二是战略与效率需求‌方面，私有化有助于企业实施长期战略，提升业务灵活性。此外，减少监管成本也是重要因素，作为上市公司需要满足一系列监管要求，增加运营成本和管理复杂性，私有化后可减少这些负担，更灵活地进行战略决策。

三是‌行业环境变化‌方面，由于当前房地产行业深度调整，市场环境复杂多变，房企销售规模连年下滑。此外，在地产板块股价长期低迷的背景下，私有化也有助于企业的估值修复。

克而瑞指出，房企及旗下相关企业出现被动退市或者私有化退市是行业深度调整期的必然现象，未来 2-3 年这一趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组。企业需要适应市场变化，通过战略调整和运营优化来应对行业下行，估值低迷带来的退市挑战。