作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

一份沉重的三季报，让 11 月 20 日召开的万科 2025 年第一次临时股东会，略显肃穆。

就在半个月前，万科披露的数据显示，公司第三季度单季归母净亏损超 160 亿元。这家曾经的行业领跑者，正身处创业以来最凛冽的寒冬。

刚刚履新不久的万科董事长黄力平，也没有回避公司正面临的严峻局势。他向台下的股东直言，公司正处于 " 消化过去‘三高’负担的阵痛期 "，且经营业绩将持续承压。

即便有了大股东深铁集团的全力救助，万科管理层依然坦承：" 经营压力尚未有效缓解，困难是客观存在的。"

在这样一个不得不正视压力的时刻，黄力平表示，希望各方保持坚定的信心和足够的耐心。他强调，需要凝聚众人智慧和力量，需要各方相向而行，共同应对，作为大股东，深铁将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境。

这份耐心，既是给万科的，也是给整个处于调整周期的行业的。坐在他身旁的万科执行副总裁郁亮虽然给出了有望走出调整周期的判断，但也审慎地将其定义为一个逐步的过程。

对于当下的万科而言，大股东虽然尽力提供了流动性支持，但能否真正跨越难关，最终仍取决于各方如何共同支持、万科自身又如何在压力中突围。

这次临时股东会的重点，是关于申请股东授权完成资产抵质押手续的议案。

据统计，今年以来，深铁集团已累计向万科提供了约 308 亿元的股东借款。面对万科在偿债高峰期的资金压力，深铁表现出了果敢与效率——为了避免漫长的股东会审批流程延误战机，深铁在相关手续完成前，就已先行提供了部分资金，以此确保万科的流动性安全。

但同时也应看到，即便是大股东的驰援，也必须建立在严格的 " 市场化、法治化 " 原则之上。

作为第一大股东，深铁清楚万科不容有失。而对于万科而言，拿出资产进行抵质押，则是获取这些 " 救命钱 " 必须提供的担保。值得庆幸的是，大股东在支持中依然体现了很大的诚意——借款期限和利率均优于万科从金融机构获得的条件。

在融资渠道普遍收紧、资金成本高企的当下，这些低成本、长周期的资金，今年已帮万科争取了许多的时间与空间。但万科自身仍需回答 " 如何恢复造血 " 的命题。

旧的 " 游戏规则 " 已经失效，依靠高杠杆、高周转的旧模式已是昨日。在这场新牌局中，万科要如何做，才能重塑其在未来市场的坐标。

黄力平在会上明确了未来的战略方向，即坚持战略聚焦，落实 " 推动房地产高质量发展 " 的要求。

这一战略，与郁亮对宏观大势的研判遥相呼应。郁亮指出，《十五五规划建议》中明确提出优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给，这意味着未来行业将构建起多层次的住房供应体系，创造更多的有效需求。他认为，" 好房子、好服务 " 将是未来行业竞争力的基石，也是落实行业保障和改善民生这一使命的基础。

万科并没有停留在口号上，而是交出了一份扎实的业务成绩单。1-10 月，万科实现销售金额 1152.8 亿元。在具体的业务场景中，万科展示了其产品力的韧性：上海 " 理想之地 " 项目入选了住建部首批好社区案例，而上海 " 高福云境 " 项目更是创造了近年单日单盘销售记录。这些数据证明，即便在市场调整期，优质的产品依然具有穿越周期的能力，市场缺的不是房子，而是 " 好房子 "。

同时，经营服务业务正在成为万科新的增长来源。数据显示，万物云整体收入同比增长 3%，其首创的弹性定价模式获得了市场认可；长租公寓业务出租率超过 94%，且长租期客户占比显著提升；物流业务的战略客户占比也在持续优化。

为了适应新的市场环境，万科今年也进行了组织变革。万科执行副总裁李锋在会上透露，公司通过组织重建推动经营效率改善，将管控层级从过去的 " 三级半 " 压缩至 " 两级 "。这不仅缩短了管理链条，强化了总部职能，更提升了决策效率。

黄力平将其总结为坚持规范运作，旨在构建一个 " 治理规范、内控有效、阳光透明 " 的机制，平衡强化管控与保持活力。

与此同时，面对客观存在的经营压力，万科正在通过更积极的资本运作手段来改善现金流。管理层明确表示，后续将进一步剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构。

而在存量资源方面，万科借助政策支持，通过 " 收 - 调 - 供 "、指标优化、资源置换等方式，有序推进资源盘活。仅前 10 个月，就新增可售货值 228 亿元。这种 " 从旧资产里挖新矿 " 的能力，正是万科在存量时代的核心竞争力。

此外，万科还强调了 " 科技赋能 " 的重要性，提出应用新一代信息技术、绿色低碳技术，打造具有竞争力的产品与服务，并携手合作伙伴推动新场景的规模化应用。

穿越风暴的航程固然漫长。正如管理层在会上所坦言，" 经营压力尚未有效缓解，困难是客观存在的 "。

在这个不得不面对的 " 阵痛期 " 里，大股东的全力救助为万科争取了宝贵的时间窗口。但能否真正走出冬天，最终还是要靠多方共同努力和万科自己。

郁亮所预判的 " 逐步走出调整周期 "，是一个缓慢而艰难爬坡的过程。拿到通往未来的入场券，仅仅是新牌局的开始。

前路依然有雾，万科仍需赶路。