别人翻车背债，他逆势翻盘。

汤臣集团这次逆袭不是靠卖地、不是靠甩资产，而是靠一块被拖了二十多年、业内视为 " 谁碰谁头疼 " 的麻烦地。这块别人眼中的 " 麻烦地 " 到了汤家二代手里，硬生生被翻成了隐藏王牌。

在如今这个房企扎堆亏损、老板们一个比一个愁眉不展的时刻，汤臣集团却突然端出了一份让同行直呼 " 怎么做到的？" 的成绩单：

今年上半年汤臣集团盈利 7.8 亿港元，同比暴涨 6.5 倍。

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更离谱的是，这次逆袭不是靠卖地、不是靠甩资产，而是靠一块被拖了二十多年、业内视为 " 谁碰谁头疼 " 的麻烦地。这块别人眼中的 " 麻烦地 " 到了汤家二代手里，硬生生被翻成了隐藏王牌：上海浦东内环最后的低密别墅——汤臣君品。在行业寒冬里，别的房企忙着自救、减亏、保命，汤臣却靠一个项目把利润拉飞。

网友纷纷感叹：

别家的地产公司二代还在 " 灭火 "，汤家二代已经开始给家族写爽文续集了。

别人避之不及的 " 麻烦地块 "，偏偏成了汤家二代的上上签

很少有地产项目像汤臣君品这么曲折，时间要回到浦东开发初期。

上世纪 90 年代，浦东刚刚开放，那时整个上海的地产界几乎都聚焦在陆家嘴，普遍认为浦东太远、太荒凉，投资不过是往水里扔钱。

人们对浦东的未来视而不见，但汤臣集团的创始人汤君年却看到了机会。他与妻子徐枫（曾红极一时的影后）悄悄踏足了这片 " 不值一提的白菜地 "，开始了大规模的土地收购。

那时浦东的土地价格低得离谱，一块几十万平方米的地块，成本甚至还不及浦西一套普通洋房的价格。然而，汤君年深知一个道理：" 上海要发展，浦东迟早会成为核心。" 他没有跟随大流去争抢那些成熟的地段，而是选择在浦东这片荒凉的土地上大展宏图，把自己打造成为了 " 浦东大地主 "。

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拿到这些土地后，汤君年并没有急于建设普通的楼盘，而是做了一件大胆的事——建设高尔夫别墅。1995 年，汤臣高尔夫别墅闪亮登场，成为上海第一个真正意义上的私人高尔夫别墅区。这个别墅区占地 130 万平方米，别墅沿着球道而建，窗外就是一片绿意盎然的草坪。当时，上海的高端住宅市场还停留在 " 市中心大户型 " 的思路中，汤君年却直接将 " 豪宅 + 高尔夫 " 的模式引入上海，结果这一新颖的概念立刻受到市场热捧。外资企业高管和香港富豪纷纷抢购，开盘时的单价也创下了当时的纪录。

尝到了甜头后，汤君年继续押注高端市场，2005 年，他推出了汤臣一品，位于黄浦江畔，这一项目开盘时喊出每平方米 11 万元的价格，后来价格一度飙升至 20 万元，并连续多年稳居 " 中国最贵住宅 " 的宝座。每一套房子都配有大露台，最小的面积为 434 平米，最大的达 1243 平米，光装修费用就上千万。

除了住宅，汤君年还在浦东布局了汤臣金融大厦、汤臣豪园，将 " 豪宅 + 顶级写字楼 + 高尔夫 " 的组合玩得炉火纯青。外界戏称他为 " 浦东最大的包租公 "，因为凭借着这几块黄金地块，他几乎不费力气便能坐享其成。

然而，即便是目光犀利的汤君年，也有遇到过让他头疼的地块——位于汤臣高尔夫北侧的 " 七期 "。这块地超过 30 万平方米，容积率仅为 0.7，理论上是上海最后一个可以开发超低密度别墅的黄金地段。其他地产大佬都看中这块地，认为这简直是捡到了宝。

然而，由于动迁、生态保护、规划调整等一系列问题，这块地一拖就是二十多年，成为了汤家的一块 " 烫手山芋 "。汤君年曾多次尝试动工，但由于各种原因始终未能如愿，直到 2004 年去世，这块地依然没有开发，业内人士笑称 " 谁碰谁头疼 "。

没想到，这块压了汤家二十年的 " 麻烦地 " 最终却成了汤家二代稳住江山的关键。2020 年，汤臣集团终于与浦东土地控股公司达成协议，花费 29.51 亿元彻底解决了产权和规划问题，确定开发高端别墅项目，并命名为 " 汤臣君品 "。这个项目的接手者并非汤君年，而是他的长子——汤子嘉。

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汤家 " 二少 " 合作模式：一个做业务，一个做投资

汤子嘉 1981 年出生，小学前一直在中国台湾省生活。7 岁那年，父母把他带到中国香港上学，从此开始了辗转中国台湾、中国香港、美国的求学生活。初中二年级时，汤君年就开始为他的未来做规划。还没读完初二，汤子嘉就被送到美国，在康涅狄格州完成初中学业，随后搬到马萨诸塞州读高中，高中毕业后又去了洛杉矶。

1999 年 10 月，他在美国上学时接到父亲身体欠佳的消息。18 岁的汤子嘉中断学业回国，开始协助管理公司事务。最初，他以董事长特别助理身份跟随父亲出席会议，有时还需要在会议上发言。年轻、缺乏经验，虽然每次准备方案都废寝忘食，但父亲总是率先提出反对意见，让他几乎没有获得肯定的机会。

汤君年为了让他尽快上手，带他去实地考察土地，指着一片农田告诉他，未来这里会建高尔夫球场和高档别墅区。起初，汤子嘉很难想象这片土地的未来模样，不过，父亲的判断和眼光潜移默化地影响了他，让他学会从整体上考虑问题。

2004 年 10 月，56 岁的汤君年因糖尿病并发症去世。23 岁的汤子嘉一夜之间从 " 学徒 " 变成集团掌舵人。他需要处理日常经营，还要应对外界质疑。例如，汤臣一品因为定价高曾被认为卖不出去，他便取消了看房需资产证明的规定，让更多客户有机会接触项目，销售额很快回升。之后，他带着团队北上天津开发津湾广场，这是他第一次独立操盘大型项目，也是他正式被大家认可的标志。

汤子嘉生活低调，微博上发布的内容大多数都是工地、样板间或高尔夫球场的日落。他自嘲自己是 " 从球手变成包工头 "，把所有精力都放在项目上。为了调整心态，他还曾去青海 " 苦行僧式 " 旅行，用三年时间把体重从 120 公斤减到 68 公斤。回到公司后，他对销售、营销和项目管理进行了一系列调整，让集团稳住阵脚。

▲汤子嘉化身包工头 / 来源：微博

与哥哥相比，汤家次子汤珈铖 1983 年出生，本名汤子同，因为崇拜李嘉诚，他把自己的名字改成了跟 " 李超人 " 同音。小时候他在美国上学不适应，曾患抑郁症，母亲徐枫全程陪伴，带他环游世界调节情绪。

康复后，对数字极具天赋的他，对股票产生兴趣，15 岁入市两个月赚了 40 万港币；17 岁帮母亲管理 2000 多万港币投资，等到 2000 年股市大涨，这笔投资翻了超过 1 亿港币，被香港媒体封为 " 小股神 "。18 岁进入汤臣集团，成为全港最年轻的上市公司董事，负责财务规划和公司收购事务，主要管理香港上市公司的资本运作。

▲汤家二少与母亲，右一为减肥前的汤子嘉 / 来源：网络

不过，相对于他的投资经历，媒体对他的感情生活到更感兴趣，汤珈铖曾与林心如、周迅、张雨绮等女明星传出绯闻，不过最后大多不了了之。

目前，兄弟二人在集团中各有分工：汤子嘉负责内地的开发和项目管理，汤珈铖负责香港地区的金融和上市公司事务。他们各司其职，同时互相配合，再加上母亲徐枫掌握集团大股权，共同维持公司日常运作，使集团在地产和金融业务上保持稳定。

地产二代生存 " 图鉴 "：有人翻车背债，有人逆势翻盘

纵观这些年的地产二代，用一个字形容—— " 难 "。上一代人辛苦几十年，把公司一点点做大，本想把接力棒交给下一代轻松接手，可二代一上任，就赶上市场低迷、股价下跌，甚至有公司濒临退市。压力之大可想而知。

例如一手缔造世茂帝国的许荣茂，从白手起家的中医世家之子，到股海弄潮的金融奇才，再到地产界的 " 豪宅教父 "，40 年间积累了千亿财富，堪称传奇。儿子许世坛接手短短 4 年就几乎败光，还背上了几千亿的债务，如今 74 岁的老父亲不得不重新出山。

其它如，蓝光、福晟、绿景直接退市；中南置地几乎撑不住；祥生停牌一年多，连财报都发不出。很多二代上任后继续父辈的 " 快打快上 "：快速开盘、快速周转、快速扩规模，销售节奏比数字游戏还刺激。但市场环境已彻底改变，融资难、成本高、需求下滑，速度再快也顶不住，库存挤压、负债飙升，现金流一断，公司自然下滑。

说到底，他们延续的是上一代的打法，却没有上一代的市场环境。

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可要把责任全压在二代头上，也不公平。例如李泽钜接班长实多年，外界提起长实时，想到和认可的仍是李嘉诚，这种光环本身就是压力。

更关键的是，这些二代接班的时间点太不利：行业巅峰时期一年销售 18 万亿，三道红线之后骤降到 11 万亿上下，融资收紧、销售走弱、房企普遍缺血。换谁在这种节点上接班，都得先被行情压一头。有些二代干脆认清现实，不接班、不背锅，直接退出管理层，做个清净的富贵闲人。

汤子嘉的策略完全不同。别的房企比的是速度，而他从一开始就认准了 " 慢也得把东西做好 "。项目选址宁可多花时间，不图快；设计反复打磨，不为赶节点；销售不追规模，重点放在体验。某个高端项目开工前，前期调研就做了大半年，从日照到风向都反复测试。别人降价卖不动时，汤臣靠老客户带新客户稳稳消化库存，不靠营销噱头、不靠流量打法，把产品力和服务撑成护城河。高端客户最在意的不是快，而是稳和细致，你敷衍一点，他们立刻转头；认真一点，他们反而愿意等。

汤子嘉成功的的关键不仅是守住老本，而是彻底调整思路。他主动收缩不必要的扩张，把资源集中到能做好的项目；别人投广告，他投售后和社区；市场最冷时，他反而投入力气完善配套，提升长期价值。这些做法乍一看 " 不像房企常规操作 "，但在行业寒冬里正是这些措施撑住了公司，形成了难得的抗周期能力。接班对他来说，既不是躺平，也不是跟随行业跑偏，而是把 " 怎么活下来 " 放在第一位。

回头看，地产二代里谁走得稳、谁摔得狠，差别从来不在家底厚薄，而在于是否看清行业换季。其实，汤子嘉的做法很朴素：行情不好就别赌快，产品做好比扩张快重要，稳稳赚钱比数字好看更关键。当别人忙着解释退市、追债、重组，他已经用稳定的产品节奏把客户关系抓牢。这些差距，不是靠资源比出来，而是靠判断和执行力做出来的。

接班从来不是体面工作，而是一场硬仗，能走下去的，最终都靠清醒和稳劲。