本文来源：时代财经 作者：梁争誉

深圳顶级购买力集体亮相前海康莱德酒店，集中 " 扫货 "。11 月 30 日，深圳湾顶豪项目——深圳湾澐玺正式启动选房。

本次选房共分为两场：上午为 500 平方米以上的超大户型，下午则为 500 平方米以下的大平层。上午场结束时，14 套总价在 1.27 亿 -3.77 亿元的超级大平层售出 13 套，回款约 21 亿元，其中包括总价约 3.22 亿元的一栋二单元 5101 单位。

时代财经获得的最新销控表显示，项目累计去化 238 套房，去化率接近 7 成。根据开发商披露数据，深圳湾澐玺首开收金 130 亿元。

深圳湾澐玺是华润置地、中海地产于 2024 年 12 月以 185 亿元竞得的深圳后海登良地块，刷新当时深圳涉宅地块成交总价历史纪录，是深圳历史上第九宗总价超过百亿的地块，也是 2024 年全国出让的最贵土地。

11 月 25 日，项目获批入市，备案房源 348 套，均价约 16.88 万元 / 平方米，套均总价约 5462 万元，总价在 3064 万 -37743 万元之间。

深圳湾澐玺是年末深圳顶豪 " 供应潮 " 的开端。接下来，蛇口中信 · 信悦湾、后海招商玺、深超总 GCC 联泰超总湾三大项目将陆续入市。加上深圳湾澐玺，四个项目合计供应约 1800 套房源，顶豪市场的 " 硬仗 " 已经全面打响。

深圳豪宅区，时代财经摄

认购立减 100 万，首开收金 130 亿

尽管备案价被普遍认为 " 无惊喜 "，但在选房阶段，开发商仍释放出足够的诚意。

首先体现在开盘场地的选择上。深圳湾澐玺将选房地点定在前海康莱德酒店，而非更靠近项目的深圳湾安达仕酒店或华润置地旗下木棉花酒店。作为希尔顿在深圳布局的首家奢华酒店，康莱德酒店的规格与档次不言而喻。

价格方面，据时代财经了解，现场选房成功可直接享受总价立减 100 万元的优惠。同时，项目还推出多档折扣：7 天内签约可享 98 折，三成首付 99 折，五成首付 98 折，七成首付 97 折，一次性付款可享 96 折。

这一套 " 梯度式优惠 " 被业内视为开发商回款诉求的直接体现。折扣幅度随首付比例递增，本质上是用利益绑定购房者的决策速度，鼓励更高比例首付甚至一次性付款，以提升项目的即时现金回笼能力。在当前市场环境下，即便是顶豪项目也选择以让利换速度，显示开发商对回款节点的重视。

根据现场的选房情况，超大户型的去化更为顺畅。其中，500 平方米及以上的超大户型被安排在 11 月 30 日上午选房。14 套超级大平层率先推出，建筑面积分别约为 500 平方米、700 平方米、1150 平方米，总价在 1.27 亿 -3.77 亿元之间。除了一栋一单元 6201 单位，上午场共售出 13 套房，收金约 21 亿元。

" 深圳湾澐玺总价在 1 亿元以上的超大户型去化表现突出，印证了深圳高净值群体仍具备强烈的置业需求和极强的购买力，这也预示着未来市场将进一步呈现分化趋势，高净值人群的消费能力与资产配置需求更具稳定性和持续性。" 一名业内人士分析称。

深圳贝壳研究院院长肖小平持相似意见。她表示，深圳的高端购买力仍然存在，城市整体竞争力也未减。因此，对于全新产品尤其是豪宅市场，改善性置业以及增购需求依然可观。

较小面积单位的去化不及超大户型。时代财经获得的最新销控表显示，项目整体去化 238 套房，去化率接近 7 成，剩余房源多为低楼层的较小面积单位。

深圳湾澐玺销控情况，受访者供图

这一结果在市场的意料之中。

" 万人抢购、‘日光神话’已经不太可能出现。" 肖小平指出，深圳取消新房限价后，开发商多采取随行就市的定价策略。购房者在对比周边二手房及其他新盘的价格后，可能会认为项目售价并无明显优势，仅为 " 市场价 " 水平。" 在缺乏价格红利的情况下，购房者的决策速度随之放缓，更倾向于多方比较、谨慎入市。"

深圳湾澐玺位于深圳后海金融总部基地，拥有包括深圳湾万象城、海岸城等商业配套，深圳湾人才公园和地铁 2、11、13 号线等市政配套，以及春笋、春茧等城市地标。

顶豪扎堆登场，市场迎来强者对决

深圳湾澐玺之后，深圳顶豪市场的供应高峰才刚刚开始。

位于蛇口东角头的中信 · 信悦湾，被业内视为最具竞争力的项目。

该项目原为佳兆业在深圳的核心资产。佳兆业出险后，与中信体系开展多维合作，后者陆续接收其东角头、红树湾、金沙湾等多个项目。

11 月 25 日，东角头项目以 " 中信 · 信悦湾 " 的新案名亮相。项目三面环海，首层距地约 20 米，保证户户看海，将推出 407 套建筑面积约 211 — 512 平方米的海景大平层。值得关注的是，佳兆业集团董事局主席郭英成也罕见现身发布会，引发外界关注。

同样备受市场瞩目的还有招商蛇口打造的后海招商玺，也是纾困项目，前身是恒大饼干厂旧改。项目计划推出建筑面积约 188 — 247 平方米的大平层产品。

位于深圳湾超级总部基地的 GCC 联泰超总湾则是另一类典型案例。

该地块源于早年联泰集团在建设滨海大道过程中获得的返还用地，原计划打造高端别墅，但因 2006 年国土资源部全面叫停别墅类供地而搁浅。研磨多年后，项目于 11 月 10 日以 "GCC 联泰超总湾 " 重启亮相。项目占地约 9.2 万平方米，计容面积约 27.7 万平方米，将推出面积约 300-1000 平方米的大平层。

顶豪相争，二手豪宅意外得利。

随着多个顶豪项目集中释放，市场竞争显著加剧，间接带动了二手豪宅的交易活跃度。深圳贝壳研究院 11 月 27 日披露数据显示，11 月深圳二手房签约量环比增长约 17%，其中总价 1500 万元以上的二手豪宅成交占比上升至 2.3%，环比提升 0.6 个百分点。

从需求端看，深圳高净值客群规模依然坚实。

胡润研究院数据显示，2024 年广东继续领跑全国高净值家庭数量，深圳拥有 7.72 万户高净值家庭，位列全国第四，为豪宅市场提供了稳固的客群基础。

深圳贝壳研究院认为，四大顶豪项目的集中入市，将有效激活潜在购房需求，推动高净值客群加速成交。