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中海地产是个快男。

上周，它拿下北京通州九棵树 6017 号地块，只花了 5分钟。

它的对手，北京城建集团象征性地举牌，让这块地有了 0.97% 的溢价，成交价 12.48亿元，楼面价约 2.3 万元 /㎡。

这块地并不大，占地 2.47 公顷，规划建面 5.44 万平米。

它对中海地产的战略布局而言，意义非凡。（详见《中海北京，迈出一小步》）

中海地产在北京有两支团队，这次进入通州的是中海地产北京公司，手里还握着近 1500 亿元货值；另一支团队，是中海新城。

这两支团队一直在赛马。

去年，中海新城率先跨出石景山大本营，花 153 亿元拿下朝阳酒仙桥土地包。

而后，中海北京也不断寻找突围，拿下了海淀树村单价地王——楼面价 10.23 万元 / 平米。

它们都在打破原有的界限。

成人之美

2025 年，中海北京一直想杀入朝阳区，怎料几次土拍没有斩获，反倒是在通州小试牛刀了。

今年 5 月，招商蛇口摘得朝棠揽阅地块后，中海北京与贝好家入股。三家股比为：招商蛇口 65%、中海北京 25%、贝好家 10%。

在朝棠揽阅上，中海地产尝到了甜头。

现在复盘看，朝棠揽阅是高周转的典型案例。

4 月拿地、6 月取证，供应 898 套，至今网签 496套，成交均价 5.8 万元 / 平米，成交金额 26.06 亿元，离地价仅差 1 亿元。

无独有偶。

同样的神话，还是发生在通州，那就是现象级新盘中建运河玖院。

2025 年 6 月，中建玖合以 74.91 亿元，拿下大运河八子地块。

截至 11 月 30 日，中建运河玖院累计网签 665 套，成交均价 6.2 万元 / 平米，成交面积 8.74 万㎡，成交总价 54.34 亿元。

中建运河玖院超过海淀的和樾望云，成为北京前 11月网签套数、面积双料冠军。

放眼 2025 年的北京楼市，几乎只有通州一支独秀。

对于九棵树 6017 地块，中海北京志在必得。

好在，北京城建集团原作成人之美。花姐获悉，招商蛇口和中铁建地产，在进入预申请阶段，就放弃了。

有了大家的让路，中海北京顺利拿到了在通州独自拿地的入场券。

一块捡漏之地

中海北京拿下的九棵树 6017 地块，素质如何？

它位于地铁 1 号线 / 八通线九棵树站南侧约 600 米，没有商业等配建。

但，这些都不是关键，花姐来逐一分析。

1、地价超乎便宜

6017地块的楼面价，仅约 2.3万元 /㎡。

这是什么概念呢？

它东南方向 1.2 公里处，招商云璟揽阅和中铁建花语璟云的楼面积，分别为 2.86 万元 / 平米（底价）、3.58 万元 / 平米（溢价 21.94%、通州纪录），两者的成交均价，为 5.69 万元 / 平米左右。

如果参照它们的售价，中海北京 6017地块的房价和地价的缝差，达到了 3.39万元 / 平米。

在 6017 地块的定价上，中海北京有着较大空间。

2、真实的容积率

中海 6017 地块很美，但实际容积率有点高。

按照出让文件，沿九棵树中路西侧道路红线向西 20 米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

言外之意是，6017地块的建筑控制线，会退红线 20米。

这块地南北长约 105 米，退线的占地面积约 0.2 公顷。扣除退线后，它的实际容积率约 2.4.

由于限高 45 米（局部 60 米），它的楼栋强排有点难度。

3、北面有个竞争对手

花姐注意到一个细节，在 2025 年 7 月 2 日下发的一份通州老城平房区域交通影响审查意见里，6017 地块的容积率为 2.4。

也就是说，它上架之前，把容积率调低至 2.2。

那份意见也显示，北面还有居住用地 6016 地块，占地 2.11 公顷，容积率为 2.4，规划建面 5.06 万平米。

至于它何时上市，目前没有时间表。

反倒是 6017 地块的多规合一文件里提了一句：

若 6016、6017 地块二级建设单位为同一主体，地下可通过   FZX-0302-UG01 区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为 -3.5 米到 -12 米，最终以审定的设计方案为准。

这表明，最初这两地块曾有过同步上架的想法。