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北京的顶豪，层出不穷。

12 月 4 日，北京朝阳区的顶豪建国门 9 号拿证了，共计 97 套住宅，建面为 270㎡-520㎡，均价 15万元 / 平米。

这个价格很高，单套总价 3500 万元至 1.9 亿元。

其中有 6 套顶层复式，预售价最高达 21 万元 / 平米，刷新了中海树村地王 18.7 万元 / 平米纪录。

如此高的售价，与北京楼市整体的低迷，形成巨大的反差，很刺眼。

当然，建国门 9 号是一个非典型顶豪，它从拿地至今已有 21 年，产权只剩下 49年。

有人说，它在北京二环内——稀缺。这的确是大实话。

但，稀缺不代表一定有人买单。

从一级市场的例子，可以管中窥豹。

建国门 9 号往东 1 公里，有一块地上市了——永安里旧城改造 0401-01 地块，占地 3.48 万平米、规划建面 16.1 万平米，还调过规。

它在去年第二、四轮，和今年第七轮都出现过，但一直没有转正，要到 2026 年，届时看是否有人激活。

这表明，开发商对核心地段的顶豪，心里也是打鼓的。

再如，前阵子，天坛被祈年大街地块——建面 2.5 万平米，经过 38 轮竞拍，北京城建以总价 20.28 亿元竞得，溢价率仅为 4%。

从现实看，祈年大街地块，并不是那么火爆。

这两年，北京卖得很火的豪宅有四个：中海京华玖序、北京宸园、和樾望云与和樾玉鸣。

1、东城的中海京华玖序 2024 年 7 月开盘，供应 499 套，网签 296 套，待售 203 套，单价 17.62 万元 / 平米。

2、朝阳的北京宸园 2024 年 9 月底开盘，半年内基本售罄。截至目前，供应 606 套房源，已网签 566 套，待售 40 套，单价 11.03 万元 / 平米。

3、海淀的功德寺双子和樾望云与和樾玉鸣，2025 年 3 月开盘，两盘共计供应 1137 套，网签 1049 套，待售 88 套，单价 10.5 万元 / 平米。

除了它们，北京绝大部分豪宅的去化速度较慢。

如朝阳孙河恒基天汇，3 年只卖了 8 套。其它的案例，花姐在这里就不一一列举了，大家自己读表格。

花姐统计了已知的 32 个主要豪宅，有 25 个在售，7 个将在 2026 年推出。

它们加起来，初略统计待售套数 6286套，加上一些在售盘未领证的套数，会突破 6500套。

对于 2026 年北京豪宅市场的判断，花姐觉得有几个点值得关注：

1、2026年是北京豪宅扎堆年。

除了刚拿证的建国门 9 号之外，还有中海树村地王、保利半壁店项目、中建智地太阳宫项目、北京城建祈年大街项目都在抓紧开发。

此外，海淀 0702 地块（已上架）；朱房 01、02 地块（已进入供地清单），也将在 2026 年一季度诞生买家。

2、中央别墅区竞争激烈。

北京润园刚网签了 23 套平墅和 3 套双拼，单价分别为 6.7万元 / 平米和 9.5 万元 / 平米。

在中央别墅区，形成了懋源旗下三英战吕布的格局。即懋源云纪、懋源璟橒、懋源骊橒臺，合围北京润园。

无论从双拼还是平墅，中央别墅区都是贴面竞争，供应约 1300 套，会有一场好戏看。