北京豪宅的天花板，又被华润往上推了一层

地产财富会

如果说过去五年

中国豪宅的叙事主场在上海

未来十年

新一代豪宅的主场

将因为中央别墅区的收官巨作

重新回到北京

2025-12-10

过去几年，北京因政策及供地的调整，不断刷新着城市的高端住房版图：东西海豪宅复兴、海淀改善崛起、望京与丽泽价值重估……

进入 2025 年最后一个月，北京楼市整体仍在低位运行。全市新房住宅周度成交不足 500 套，量、价、金额继续回落。在这样一组偏冷的数据背景下，市场却意外出现了一个极为醒目的 " 反差样本 " ——北京润园。

在上周（12.1-12.7）的网签数据中，北京润园以 44 套成交、约 1.39 万平方米面积、约 9.8 亿元成交金额，成为北京新房楼市周榜的成交套数、面积、金额三冠王。

同时，仅这一个项目 9.8 亿的周度成交额，已接近北京全市场 39.6 亿周成交总额的四分之一，堪称是断层式的领先。

北京润园这一 " 三冠王 " 的成绩早有铺垫：

11 月 15 日自项目认筹启动，15 日内（11 月 15 至 30 日），验资 500 万— 1000 万的客户已超过 2000 组，首开认购金额约 35 亿元。

在当前市场整体偏冷、资金普遍趋于谨慎的背景下，这样一组数据已清晰表明：

高端市场并未消失，只是资金正在向少数具备长期确定性的资产快速集中。

作为中央别墅区的正式收官升级之作，北京润园的热销并不令人意外。

这是高净值人群集体的理性选择，对稀缺土地、成熟板块与确定产品力的集中投票。

而被这轮资金迅速锁定的北京润园，也正在成为下北京高端市场最具代表性的价值样本之一。

对于熟悉北京的人而言，中央别墅区不只是地理板块，更是一整套高度成熟的全球生活系统。这种系统的形成，需要稀缺土地、长期国际人口结构、稳定的教育体系与跨国生活方式共同推动，任何区域几乎无法复制。

而如今，它面临三个行业级的关键变化：

第一，绝对稀缺进入终局阶段。

可做别墅的土地在过去十多年几乎全部耗尽。临温榆河正湾、第一排这一等级的地块，十年来从未再出现，直到华润以 60.24 亿元摘得这块黄金地。业内普遍判断：这是整个板块最后一个具备 " 时代定义力 " 的地块。

第二，政策红线将稀缺推向极限。

禁墅令强化之后，全国几乎不再可能落地容积率 1.0 以下的别墅类产品。在这样的制度框架下，北京润园做到 1.01，这意味着未来北京极难再出现同等级密度的高端住区——它属于一个已经终结的政策窗口。

第三，全球生活区的成熟不再可复制。

超过八成国际教育资源、跨国高管集群、成熟的国际商业与社交网络，使中央别墅区成为北京唯一真正意义上完成国际化进化的豪宅板块。这种成熟度是多年积累的结果，也意味着它的收官具有结构性意义。

北京润园，占据中央别墅区成熟板块核心区位

因此，当板块进入最终周期，行业的关注点不再是 " 又一个豪宅项目 "，而是：

谁能在这样一个成熟体系的终点，交付一部足以代表当代豪宅水平的作品。

这也是北京润园真正被放到行业显微镜下去观察的原因。

它被期待，不是因为它是 " 最后一个 "；它被期待，是因为它必须回答一个行业级问题：

在资源终局、政策收紧、需求重构的时代，下一代豪宅应该以什么方式存在？

华润置地的出手，也是行业重新紧张起来的原因。

近年来，豪宅市场上，对于 " 华润置地 " 这四个字，业内长期保持一种微妙的尊敬。

从总数上看，华润置地开发的顶级豪宅似乎不多，但其每一座都能改写所在城市的豪宅认知。

上海的士林润园，用降维打击的方式重新定义别墅审美；澐启滨江，以 " 三栖体系 " 引领高端住宅走向 " 生活方式时代 "；深圳湾悦府，以国际审美体系构筑城市资产的未来价值。

而北京润园，作为华润置地在北京的最高作品序列，它不仅承载着品牌的审美主张，也同样承载着时代居住命题的更新换代。

北京润园深刻明白，如今豪宅不再是面积的竞争，而是体验的竞争；不再是堆砌材料，而是重建生活方式；不再是国际化场景的模拟和营造，而是中国第四代豪宅的重新定义。

在此基础上，北京润园正式提出了当代中国豪宅最重要的命题：四代墅。

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北京润园实景图

针对第四代别墅第一次形成一套成熟的七维价值体系，一个完整的中国豪宅新范式的，只有北京润园。

北京润园实景图

深度研究当下塔尖人群更自我也更自由的生活需求和审美变迁，北京润园给当下塔尖人所需要的新一代人居锁定了一整套完整的营造逻辑：

其核心可以凝练为七个要点，也是七个维度的重要价值聚合：

· 以绝版地脉确定价值的底座

· 以塔尖圈层最熟悉的国际住区厘定身份秩序

· 以历久恒新的建筑语言更新生活体验

· 以内外交融的无界景观重塑空间情绪

· 以私境院落重新组织家庭关系

· 以人居科技稳定提供可感知的舒适度

· 以礼仕服务体系托起长期的生活可信赖性。

如果说前三代豪宅的逻辑还停留在 " 土地稀缺、产品更贵、大师背书、服务高贵体面 " 这类符号化的豪宅叙事，那么北京润园所代表的 " 四代墅 " 的逻辑，已经彻底跃迁。

第一，从 " 地脉择址 " 开始，四代墅的底稿就被确定在时代的稀缺性里。

一如华润置地的润园系产品，只落在最珍贵的土地之上，落在能凝练长期价值的城市脉络之上。

第二，当土地确立价值后，" 四代墅 " 与塔尖人群进一步的双向奔赴价值，提现在它必须落在一个塔尖圈层真正熟悉并依赖的 " 国际住区 " 之中。

如北京润园，其周边的国际资源密度、圈层熟悉度、生活方式成熟度，让居住不再是孤岛，而是进入一种被全球经验验证过的生活秩序里——这是身份的安放感，也是豪宅价值的社会学基础。

第三，以独特设计营造建筑恒新的体验跃迁。

过去大部分的豪宅，无论户型如何升级，也依旧是在既定户型里 " 装饰生活 "。

而北京润园，则是从结构层面把房子变成一个 " 可被生活重写的容器 "：

立柱被大量削减，承重逻辑重新梳理，大部分墙体都可以自由打开——生活第一次不受墙面指挥，而由生活自己决定边界。

空间逻辑从 " 户型组合 " 整体跃迁为 " 体验组合 "：餐厅可以变成会客剧场，书房可以长成家庭研究所，客厅可以延展为多代人共享的超大阳光空间，地下室更像一张可无限拓展的人生底图。

北京润园实景图

当结构的限制被松开，家庭关系的剧本也随之被刷新。父母的静、孩子的动、朋友的聚、主人的独处……

每一段人生关系，都能在这里找到它自己的空间语法。这不是把空间做大，而是把生活做宽。

北京润园实景图

第四，无界景观。

通过先规划景观，再落位建筑方式，北京润园通过温榆河、公园与墅区景观一体化设计，以 " 一溪、一环、三轴、九境 " 的整体规划，真正做到了让河、园、院成为同一幅连续的生活画卷。

项目在园区外部融入温榆河公园和流动水岸的诗意，让河岸消隐于林间同时，也精心设计引水入园，以水为链，以溪谷连接南北，在园区内营造自然游逸的多重体验。

北京润园实景图

社区内部，项目一方面以景观大师的高定设计精致造园，营造南法台地、疏朗草坪，自然溪谷等不同风情的自然体验；另一方面也将社区园林景观与业主私享的院墅空中庭院、平 / 空墅多重露台相融合，营造自然无界的私家观景台。

北京润园实景图

北京润园园林景观效果图

第五，私境墅院。

在地产财富会看来，" 四代墅 " 真正能让对私享和自由体验要求严苛的塔尖人群也为之一颤的，是在北京新一代房产产品里都少有的、更极致、更丰富的院落主权。

北京润园把 " 别墅和院子 " 的体验感，做得前所未有地彻底。尤其是，能够将双拼别墅做到更好的 " 独栋化体验 "。

点击图片展开「北京润园」院墅户型图

其极致的私境墅院体验，从土地开始表态：例如，其约 990㎡双拼院墅拥有约 510㎡的占地；最深处达 5 米的全实土覆土，让庭院代际传递、生长百年大树成为可能；三面围合的大尺度主庭院，在北京极为罕见。

此外，约 990㎡双拼院墅为上三层下二层，整体使用面积达到 1150 平米，是整个中央别墅区都少有的三面宽双拼院墅，这使得该户型在南北双庭院并置的同时，每一层都有空中露台设计，让庭院平权真正落地。

北京润园实景图

其首层更是以超大尺度和超高挑空重构家族的社交起居主场：家庭厅、客厅、会客区与庭院一体化联动。室内外不再是两个空间，而是一个广阔而丰富的生活面。

北京润园实景图

北京润园的平墅与空墅产品，则把 " 院子 " 从地面带到了半空：约 328㎡平墅的空中花园，尺度足以布置成完整的户外起居室；空墅的侧向露台与 270 ° 采光面相互咬合，把形成北京独一无二的创新 " 无界三联全景舱 "，将园林景观完全引进家中。

北京润园实景图

不论户型大小，家人都有属于自己的自然场域。孩子的小天地、长辈的静处、家庭共享的主景观，都能独立存在。院子

，也因此成为了家庭日常的一部分。

从种种产品细节来看，北京润园的院墅做到真正意义上的 " 一境一世界 "，平墅做到 " 大尺度可用露台成为生活第二空间 "，空墅做到 " 把别墅式庭院搬上半空 "。

北京豪宅近年来谈了很多 " 墅感 "。而北京润园把 " 墅感 " 重新带回到真正的土地、尺度、结构、院子里。

第六，科技人居，让舒适变成 " 系统稳定性 "。

在北京润园，科技第一次不是 " 配置项 "，而是豪宅的底层运行逻辑。

空气做到六恒环境；温湿度、含氧量、洁净度都在稳定区间里自动保持。水系统以 " 直饮级住宅标准 " 重构。隔音也被纳入 " 健康体系 " 处理：分户墙复合结构、楼板隔声垫、电梯井 30mm 吸音板、全屋空调与排水静音化……光环境达到 " 博物馆级 " 标准，光线不再装饰空间，而是保护空间。

北京润园实景图

安全体系做到行业上限：平墅五道安全防线，别墅六道。室内 " 五警系统 " 联动自动断气、断水、开窗，让风险在几秒内被处理。智慧化更进一步让生活 " 无感但有效 "：华为全系智能家居、四合一空气传感器自动调节环境、远程控制新风空调、能耗可视化、车辆入园灯光自动点亮……

科技在这里不是炫技，而是一个家庭 " 稳定的幸福感来源 "。

第七，四代墅的礼仕服务 " 不是物业管理，而是生活系统的共建。

北京润园不仅约 4000㎡的高定超级会所，50 米国标泳池、星厨私宴厅、雪茄吧、双球馆、康养理疗、艺术社交厅……为塔尖家庭构建 " 第二生活中心 "；更提供 " 礼仕服务 " 体系：礼仕管家、安全管家、工程管家、环境管家组成四维团队，做到 7 × 24 × 365 全天候响应，从家政、设备维护、园区礼序，到长者关怀、儿童成长资源，都有专业模组负责。