作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

12 月 10 日午后，地产板块迎来强势异动，万科 A 突然直线拉升封死涨停，报 5.25 元，封单超 27 亿元，成交额达 32.29 亿元，华夏幸福等多股同步涨停，保利、金地跟涨；港股万科企业最高涨幅超 18.56%，最终收涨 13.17%。

同步走强的还有万科境内债，"21 万科 06" 涨超 42%，"23 万科 01" 涨超 40%，多只债券因暴涨触发临时停牌。

此次异动的核心触发点，是当日召开的 "22 万科 MTN004" 中票持有人会议。该债券本金 20 亿元，12 月 15 日即将到期。万科也在交易所公布了三项展期方案，均拟将本金展期 12 个月，核心差异在于利息支付与增信措施。市场最关注的议案二明确提出，由深铁集团或深圳国企提供全额担保，且展期前利息正常兑付。

市场传闻进一步放大了乐观情绪。

政策面的积极信号则为板块提供了底层支撑。近期房贷贴息政策讨论升温，南京、武汉等城市已落地相关措施，华泰证券研报指出，这一政策可精准降低购房成本，带动刚需释放。

同时，多地 " 因城施策 " 加码购房补贴，南宁对多孩家庭最高补贴 6 万元，常州购房资助可达 20 万元，政策组合拳预期逐步升温。

万科债务重组也正进入关键窗口期。除 20 亿元中票外，37 亿元 "22 万科 MTN005" 也将于 12 月 22 日召开展期会议，两笔债券合计 57 亿元，是其年末最紧迫的偿债压力来源。

万科当前有息负债超 3600 亿元，一年内到期债务超 1500 亿元，现金短债比仅 0.48，2026 年仍有超百亿元境内债到期。

至于境外债方面，万科在 2027 年之前也无境外公开债到期。因此，接下来万科主要要解决的就是境内债务问题。

华源证券认为，从万科的公司基本面的角度来看，本次债券展期事实上并没有很大程度上超出市场预期。历史数据显示，2020 年以来违约或展期房企的债券清偿进度整体较慢，清偿进度在 20% 及以上的主体数量占比仅为 29%，且出险房企债务重组多采取 " 以时间换空间 " 思路，通过分期兑付本金和利息延后偿付时点，加剧了市场对万科后续清偿效率的顾虑。

在机构看来，行业估值修复逻辑已现。中金公司认为，2025 年房地产市场量价处于止跌回稳初期的跌幅缓和阶段，如果 2026 年政策端超预期发力，直接触发总交易量环比回升、库存量快速压降，则供需结构加速优化将带来房价预期边际好转，市场有望过渡至 " 止跌回稳 " 的第二步。