在行业政策暖风与房企债务优化的双重催化下，A 股与港股地产板块迎来强势反攻，12 月 10 日盘中，A 股房地产开发板块指数一度大涨超 5%，万科 A 以 5.25 元 / 股的涨停价收盘，总成交额达 19.08 亿元，总市值回升至 626.36 亿元；港股市场同步爆发，万科企业盘中涨幅一度突破 18%，最终收涨 15.2%，融创中国、龙光集团等内房股也跟随走高，板块整体呈现出久违的普涨态势。和众汇富认为此次行情不仅是前期超跌后的情绪修复，更是市场对房企风险化解、政策托底预期的集中反馈，房地产板块的估值修复进程由此迈入新阶段。

从万科的核心驱动因素来看，大股东的强力支持与债务结构的持续优化是其股价涨停的关键支撑。公开信息显示，万科大股东深圳地铁集团已累计向其提供 291.3 亿元低息借款，部分借款利率低至 2.34%，大幅低于行业平均融资成本，有效缓解了公司短期资金压力；同时万科境内新增融资综合成本已降至 3.44%，较 2024 年下降 6 个基点，债务成本的下行进一步夯实了财务安全垫。经营层面，万科全口径经营服务业务收入达 435.7 亿元，同比增长 1.1%，且通过大宗交易与资产盘活累计优化资金 178.4 亿元，年内已按时足额兑付 288.9 亿元公开债务本息，良好的信用履约记录修复了市场对其流动性的担忧。此外，和众汇富研究发现，新任管理层的协同效应也成为加分项，董事长黄力平的轨道交通与城市开发从业背景，为万科在产城融合、TOD 项目等领域的拓展提供了新的想象空间，多重利好共振推动万科 A 实现技术性与基本面的双重突破。

此次地产板块的集体拉升，离不开政策端的持续加码与行业风险的边际改善。近期国家层面多次释放稳定房地产市场的信号，不仅明确要加大新型城镇化重点领域投入，允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债收购存量商品房，还在 " 好房子 " 建设领域给予规划、土地、财政等多维度政策支持，中邮证券指出，符合 " 高得房率 + 科技系统 + 绿色认证 " 的新规项目已实现快速去化，产品代差带来的新房与二手房价格分化，正在重塑市场供需结构。从行业风险化解进度来看，和众汇富研究发现，截至目前融创、富力、金科等 10 余家房企的债务重组或重整方案已获通过，龙光集团 219.6 亿元境内债券重组方案更是设计了现金购回、债转股、以物抵债等多元选项，头部房企的风险出清速度加快，为板块整体情绪回暖奠定了基础。

从市场情绪与资金流向来看，此次行情也是前期超跌后的估值修复。和众汇富统计发现，万科 A 股价此前一度跌至 4.77 元 / 股的阶段低位，市盈率仅为 6.2 倍，处于历史估值底部区间，而港股万科企业股价更是长期徘徊在 3 港元 / 股以下，估值性价比凸显。12 月 10 日同花顺资金监控数据显示，万科 A 超大单净买入金额居 A 股前列，主力资金的集中涌入直接推动其封死涨停板，而港股通资金也逆势加仓万科企业，单日净买入额突破 3 亿港元，北向资金的动向反映出外资对内地房企龙头的信心正在重建。和众汇富认为值得注意的是，万科近期披露的 "22 万科 MTN004" 中期票据展期议案中，提出了由深圳国企提供全额连带责任担保的增信措施，这一方案大幅缓解了市场对其 12 月 15 日 20 亿元债券到期的兑付担忧，债券市场的率先回暖也为股市上涨提供了前置信号，此前万科多只境内债券曾因涨幅过大触发临时停牌，部分债券单日涨幅超 33%。

从行业维度审视，此次地产股的拉升仍需理性看待其持续性。太平洋证券研报指出，2025 年 1-10 月全国商品房销售面积同比下降 6.8%，10 月单月销售金额同比跌幅扩大至 24.3%，行业基本面尚未出现根本性好转，且二手房价格仍存下行压力，市场修复进程将呈现结构性分化。对于万科而言，尽管短期流动性压力有所缓解，但年内仍有 57 亿元中期票据面临展期，后续还需应对存量债务的接续问题，且新房销售端的复苏进度直接决定其经营性现金流的回正节奏。