撰文 | 地产君

市场仍在 " 低温区间 "。

刚刚，国家统计局最新发布的 70 个大中城市商品住宅销售价格指数。数据显示，无论是新房还是二手房，无论是环比还是同比，绝大多数城市房价仍处于下行通道。

市场情绪持续低迷，购房者观望心态浓厚。

从数据上看，11 月楼市延续了今年以来的降温趋势。新房方面，一线城市环比下降 0.4%，北京、广州、深圳跌幅较为明显；二、三线城市也分别下降 0.3% 和 0.4%。

值得关注的是，曾经被视为 " 硬通货 " 的一线城市二手房，跌幅更为显著——环比下降 1.1%，其中北京下降 1.3%，广州下降 1.2%，深圳下降 1.0%。

同比数据更直观地反映了市场的深度调整。

一线城市二手房价格同比下降 5.8%，北京、广州同比跌幅甚至超过 6%。这意味着，不少在 2024 年高点入市的购房者，如今资产已明显缩水。市场从 " 普涨时代 " 进入 " 分化时代 "，甚至 " 普跌时代 "，已成为不争的事实。

从不同面积段的房价表现来看，一个值得玩味的现象是：90 平方米及以下的小户型，无论是新房还是二手房，跌幅普遍大于 90-144 平方米和 144 平方米以上的户型。

以二手房为例，唐山、秦皇岛、包头等城市的小户型同比跌幅多在 7% 以上，而大户型跌幅略小。

这或许反映出，在当前经济环境下，刚需购房者的购买力和信心受损更为明显，而改善型需求或高端客群对价格的敏感度相对较低，市场韧性稍强。

不过，这并不意味着大户型就能 " 独善其身 "。整体来看，所有面积段的价格都在回落，只是幅度有所差异。楼市已从过去的 " 结构性上涨 " 转向 " 结构性下跌 "，各类产品均难逃调整压力。

尽管整体市场低迷，但城市间的分化依然明显。上海成为为数不多的亮点——新房价格环比微涨 0.1%，同比上涨 5.1%，显示出其基本面和购买力的相对稳固。成都、西安等强二线城市的新房价格跌幅也相对较小，市场情绪相对平稳。

相比之下，部分三四线城市房价调整幅度较深，尤其是二手房市场，不少城市同比跌幅超过 8%，市场流动性明显减弱。

这种分化背后，是人口流动、产业支撑、政策力度等多重因素的共同作用。未来，" 城市选择 " 将成为房产保值的关键变量。

对于普通购房者而言，此时更应理性看待市场：如果是刚性需求，可关注价格调整充分、基本面扎实的城市与片区，择机入市；如果是投资需求，则应降低预期，重视资产的流动性与租金回报，而非短期价差。

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