文 | 楼股巷

环比上涨城市：新房 " 二连涨 " 增加至 8 个，3 个城市持平，小幅释放积极信号；二手房依旧 "0 封 "

今日，国家统计局发布的 2025 年 11 月 70 个大中城市商品住宅价格指数，新建商品住宅销售价格环比上涨城市为 8 个，实现环比 " 二连涨 "，此外有 3 个城市持平；70 个城市二手商品住宅销售价格环比延续下跌，无一城市上涨，连续三个月 "0 封 "。

2024.10-2025.11 70 城新建商品住宅销售价格涨跌城市数量 资料来源：国家统计局，楼股巷分析

2024.10-2025.11 70 城二手住宅销售价格涨跌城市数量 资料来源：国家统计局，楼股巷分析

同期房地产开发投资降幅创新低，房屋新开工面积降幅破 20%，新建商品房销售面积及销售额各项指标下跌斜率仍在加大。1-11 月全国房地产开发投资同比下降 15.9% 再创新低；1-11 月房屋新开工面积 53457 万㎡，降幅扩大至 20.5%；1-11 月新建商品房销售面积 78702 万㎡降幅扩大至 7.8%，销售额 75130 亿元降幅扩大至 11.1%。销售额同比跌幅与销售面积的同比跌幅 " 剪刀差 " 扩大至 3.3%。

11 月末，商品房待售面积 75606 万平方米，去化周期已达 10.5 个月，而去年同期在 9 月底中央出台的一系列 " 组合拳 " 重磅政策刺激提振下，一度降到 9.4 个月。

2024.1-2025.11 全国房地产开发投资增速（%）资料来源：国家统计局，楼股巷分析

2024.1-2025.11 全国新建商品房销售面积及销售额增速（%）资料来源：国家统计局，楼股巷分析

一线城市：新房二手房房价进一步承压下行，但难得的积极信号是二手房成交量上升表明 " 抄底 " 购房者在增加

总体而言，新房成交缩量（仅为去年 10-12 月单月高峰的 30-50%）、跌幅加大（11 月环比下跌 0.4% 创此轮最大跌幅），而 " 年底业绩冲刺 + 财报 " 双重 debuff 将使 12 月新房价格再次承压；商品房库存绝对值对比 2024 年 10 月均有 6-10% 左右的下降，但去化周期则反向上升 8-30% 不等；二手房价格持续下行之下，" 抄底 " 人群增加

丨新房市场

1、上海：缩量微涨 0.1%（本轮首次出现），已现疲态

上海新房市场作为全国最重要的风向标（没有之一），11 月的数据显得十分微妙——一方面，上海的新建商品住宅成交均价迎来了连续第 42 个月的环比上涨，但另一方面，这个数据仅有 0.1%，是自去年 10 月以来的首次，也是涨幅最低的一个月。同时，本月虽延续上月成交结构，成交总金额 TOP10 中仍有 9 个项目成交均价高于 10 万元 /㎡，但 TOP10 成交金额跌破百亿大关（92 亿元），而 10 月为 150 亿元。此外，11 月新建商品住宅销售套数再次缩量仅 2600+ 套，环比降幅 12.3%，成交套数已经逼近 2025 年春节 2 月份的 2200 套，仅为近一年平均月成交量的 68%，整体成交数据看像极了强弩之末，下跌压力近在眼前。

2、北京：量价双双大跌，开启新一轮 " 加速 " 寻底模式

坏消息一是北京新建商品住宅 11 月成交均价环比下跌高达 0.5%，为去年 10 月以来的第二大跌幅；坏消息二是北京新建商品住宅 11 月成交套数仅 2100+ 套，几乎与 2025 年春节 2 月份持平，环比大跌 32% 为本月一线城市跌幅最大。" 缩量大跌 " 的数据说明市场的弱势与购房者的谨慎悲观，而随着 2025 年年度最后一个月业绩冲刺与资金压力的双重 debuff 作用下，预计 12 月北京新房房价仍将有不小的降幅。单项目看，即将入市的位于北京 CBD 超核心地段绝版豪宅项目 " 首创天禧 -5 号楼 "，传项目售价超 20 万元 /㎡，或将拉抬新房成交均价，但其早期的天禧、禧瑞都二手房挂牌价仅 10 万元 /㎡，且在整体市场羸弱之下，实际售价能否真如网传的 20 万元 /㎡将存在较大疑问。

3、广州、深圳：

11 月广州新房成交均价环比下跌 0.5%、成交套数 5500+ 套环比微降 3.6%，深圳新房成交均价环比下跌 0.9%、成交套数近 2600 套环比基本持平。" 以价换量 " 态势延续。

表：2024.10-2025.11 一线城市新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局，楼股巷分析

表：2024.10-2025.11 一线城市新建商品住宅月度销售套数 资料来源：CRIC，楼股巷分析

4、商品住宅库存及去化周期：

对比 2024 年 10 月，四个一线城市的库存均有不同程度的下降，深圳降幅最大为 9.9%，其次为广州 7.2%，上海 6.2%，北京降幅最小为 5.7%。

但去化周期上，对比 2024 年 10 月，四个城市均有上升，其中上海虽然目前绝对值最低为 18.7 个月但升幅最大为 29.9%，其次为深圳升幅 26.6%，北京为 19%，广州升幅最小为 8.2%。

上海已连涨 6 个月，北京在上月短暂下降后本月重返升势；广州、深圳则均实现二连降。如果广州深圳能保持一定的成交量活跃度，且库存去化周期能降至 18 个月甚至 12 个月以内，则有望率先走出筑底企稳行情。就目前来看，北京压力最大。

表：2024.10-2025.11 一线城市商品住宅去化周期（按近三个月销售均值） 资料来源：CRIC，楼股巷分析

丨二手房市场

11 月一线城市二手住宅以环比 0.9% 的跌幅实现 " 八连跌 "，北京再次以环比 1.3% 的跌幅领跌一线城市，且也是除扬州（环比下跌 1.4%）以外跌幅最大的城市，而近段时间也有越来越多的博主播主分享北京一些明星楼盘在加速下跌；其次为广州环比下跌 1.2%，深圳环比下跌 1.0%，上海环比跌幅最小为 0.8%。但好消息是，四个城市 11 月成交量环比均有不同程度放大，其中上海上涨 22.5%，北京为 19.5%，广州 11.9%，深圳涨幅最小为 4.5%。上海 11 月二手住宅成交量已经超过近一年平均水平，其他三个城市也均达到 90% 以上。作为更真实反映市场冷热的二手房，其成交量的提升说明部分购房者已经逐渐开始认为当前的房价已经接近市场底部，并进行 " 抄底 "，而在政策真空期的当前，此数据尤为宝贵，也能更真实的反映购房者的心理，随着年底将至，预计政策真空期将持续，因此至明年一季度的未来 4 个月是非常重要的观察期，如果二手房成交量能维持甚至温和提升，则将会成为楼市迎来真正 " 市场底 " 的重要信号。

表：2024.10-2025.10 一线城市二手商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局，楼股巷分析

2024.10-2025.10 一线城市二手商品住宅月度销售套数 资料来源：CRIC，楼股巷分析

二三线城市新房环比跌幅均收窄 0.1%，其中二线城市环比上涨城市微增至 5 个；二手房跌幅环比均持平

丨二线城市：31 城新房价格环比下跌 0.3%，合肥等 5 城上涨；二手房连续三个月全线下跌；西部、北方城市跌幅居前

11 月，31 个主要二线城市新房价格环比下跌 0.3%，环比跌幅收窄 0.1%，上涨城市微增至 5 个——合肥以 0.3% 涨幅实现四连涨，南京以 0.2% 环比涨幅结束 7 连跌，贵阳环比上涨 0.2% 结束 8 连跌，重庆环比上涨 0.1% 结束 6 连跌，沈阳环比上涨 0.1% 实现二连涨；此外大连、银川环比持平；而部分前期强势城市仍在补跌——成都连续 6 个月环比下跌，11 月跌幅 0.7%；厦门环比下跌 0.3% 实现 6 连跌；长沙环比跌幅扩大至 0.8% 达 5 连跌；此前表现强势的南宁环比跌幅扩大至 0.7% 开启补跌模式。此外南昌、郑州、海口年内累计跌幅超 4%，而昆明、西安累计跌幅更高达 5% 以上，中西部尤其旅游城市在消费弱复苏态势下房价下跌压力尤为严重。

二手房延续全线下跌态势，环比跌幅 0.6% 与上月持平，本月南京、厦门、武汉、海口、西安、银川等 6 城市环比跌幅超过 1.0%，比上月增加 2 个，其中西部的重要城市西安已连续 4 个月环比跌幅超过 1.0%，2025 年累计跌幅达 7.9%，在二线城市中仅次于郑州（年内累计跌幅 8.2%），而西安的新房价格年内累计跌幅更是以 5.2% 位居二线城市第一；厦门已连续 3 个月环比跌幅超过 1.0%；南京连续 3 个月跌幅扩大且自 2024 年 10 月以来首次环比跌幅达到 1.0%；海口、银川同样首次环比跌幅达到 1.0%。虽然整体环比跌幅持平，但从各城市数据看，形势则变得更加严峻。

丨三线城市：新房环比跌幅微收窄至 0.4%，二手房环比跌幅持平为 0.7%

新房中，仅襄阳（环比上涨 0.3%）、扬州（环比上涨 0.1%）2 城上涨，安庆环比持平，其余城市下跌；二手房全部下跌，其中徐州、扬州、三亚环比跌幅达 1.0% 以上。

以无锡为例，新房成交均价已连续 10 个月下跌，且首次环比跌幅达 1.0%，二手房年内跌幅也已达 4.7%，据笔者与当地人交流，今年太湖鼋头渚风景区、灵山胜境等知名景区游客明显减少，而年内无锡 GDP 增速也从一季度的 5.7% 逐季下降至前三季度累计的 5.0%。

2024.10-2025.11 70 城新建商品住宅销售价格上涨数量 资料来源：国家统计局，楼股巷分析

2024.10-2025.10   70 城二手商品住宅销售价格上涨数量 资料来源：国家统计局，楼股巷分析

中央经济工作会议不再提 " 止跌 " 的两层含义

中央经济工作会议 12 月 10 日至 11 日在北京举行。本次中央经济工作会议强调 " 着力稳定房地产市场 "，而去年定调为 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 "，" 止跌 " 的剔除有两层含义，一方面意味着上层对于整体房地产的判断已经位于或接近底部区间，未来对于房地产的政策将从 " 托举向上 " 向 " 维持平稳 " 转变；另一方面意味着从中国经济新旧动能转换的阶段成果看，当前已达到上层预期区间，新动能对于经济的贡献持续增加，以房地产为代表的旧动能占比持续下降，其去泡沫化对经济的负面影响已经在可控、可接受程度内。房地产的标签将从 " 投资 " 彻底转变为 " 民生 "，因此未来房地产将不会出现 " 大水漫灌 " 的投资刺激政策，更将会聚焦民生，重点通过 " 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 " 等 " 保障基本居住 " 与 " 城市更新 "、" 优供给 "、推动 " 好房子 " 建设等 " 提升生活质量 " 此两方面实现真正的居住属性转变。

写在最后

12 月的中央经济工作会议对于房地产的相关表述是高层对于行业态度最重要的信号释放，虽然从整体数据看，全维度的筑底尚需时间，但从宏观层面来看，其对整体经济的负面影响正越来越小，而 GDP 增速 " 保 5" 的含金量也越来越高。

凭借地产炒房暴富的时代一去不返，未来将逐渐实现房产的价值回归与居住属性的回归，有以新质生产力为代表的更坚实产业支撑的一二线核心城市在价值回归后将在新经济增长与需求支撑之下温和上涨，而大多数城市的房价将更倾向于居住属性的回归与 CPI 同频，部分产业经济较弱、人口持续流出的城市将越来越空心化。