收缴率降低、撤场事件频发，围绕物业费的种种争议还在发酵。

近日，关于物业费该怎么收的话题，再度冲上热搜。一派网友主张物业费应大幅降低，甚至有网友称拒交物业费；另一派网友则表示，小区和物业本是 " 共同体 "，交物业费不是问题，关键是物业各项服务要透明。

业主要按合同要求缴纳物业费，是我国《民法典》和《物业管理条例》等明文规定的条款。但具体的收费标准，现实中有一定调整和协商空间，自去年以来，物业费下调的小区越来越多，尤其是在一些刚需楼盘。

但是，物业收费和成本的 " 天平 " 并不容易平衡。因收缴率低、效益低下等原因，一些小区出现 " 物业撤场 " 的现象；部分头部物业公司，也在主动退出低回款、低转化项目。而一旦物业退出，业主们的挑战才刚刚开始。

" 我们小区物业费明显偏高，与当地物业水平严重不符。" 近日，有广东惠州千湾汇小区业主在领导留言板称，小区物业旗下其他项目，近期收费已经出现下调，而自家小区目前的物业费，还维持在 2.95 元 / 平方米 / 月的水平。

对此惠州市惠城区住房和城乡建设局表示，千湾汇小区共 865 户，截至当前交付户数为 255 户，入住率仅 17.9%。在收入远低于成本且亏损持续扩大的现实下，下调物业费将直接导致服务团队萎缩、设施维护停滞、小区环境与安全品质急剧下滑。

物业方面表示，将坚持 " 一项目一核算 " 原则，收费标准严格与项目运营成本挂钩；即使亏损经营，也将竭力确保人员到位，保障安保、保洁、工程维修等基本服务不滑坡，深化成本管控，定期向业主公开收支情况，积极听取意见建议。

如果业主方面希望降低物业费，需要修改物业服务合同。根据《民法典》第二百七十八条的规定，属于业主共同决定的事项，应通过召开业主大会投票表决来决定。

因入住率极低引发物业费矛盾，虽不是各地最普遍的情况，但反映出了关于物业费的共性问题：即 " 降低物业费 "，已成为当下一些二手房业主的共同诉求。

从行业机构发布的数据看，近一年时间以来，重点城市的平均物业费确实在下滑。

据中指研究院，2025 年 12 月，二十城物业服务均价为 2.72 元 / 平方米 / 月，同比下跌 0.23%，环比下跌 0.09%。这 20 城包括上海、北京、深圳、广州、昆明、合肥、武汉、无锡、南昌、成都、天津、杭州、长沙、苏州、宁波、济南、重庆、青岛、南京、常州。

其中，一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为 3.97 元 / 平方米 / 月；北京、上海紧随其后，分别为 3.93 元 / 平方米 / 月和 3.51 元 / 平方米 / 月；杭州、广州、天津均价分别为 3.00 元 / 平方米 / 月、2.87 元 / 平方米 / 月、2.78 元 / 平方米 / 月。

可以看到，近一年时间，部分城市的物业费均价确实出现微幅下调，包括合肥、武汉、南昌、宁波、重庆、青岛、南京。但将时间轴拉长，如果从 2021 年 12 月至今，上述 20 城的物业费均价整体还是呈上涨状态，年均复合增长率为 2.96%。

从具体城市的年均复合增速看，上海、北京涨幅最高，年均复合增速分别为 7.38% 和 4.80%；昆明、合肥、武汉等城市的物业费均价，年均复合增速也实现超过 2% 的涨幅；深圳虽然绝对均价是二十城最高，但年均复合增速为 1.23%，市场已进入稳定期。

不过，从近一年的变化看，物业费稳住涨幅，并出现局部下调的情况，已经越来越普遍。

比如近日，山西华盛文瀛物业管理有限责任公司发布《关于调整物业服务收费标准及相关事项的通知》，平城区巨华・御锦文瀛小区的物业费，2026 年 1 月 1 日起将下调至 2 元 / 平方米 / 月，而此前该小区物业费为 2.8 元 / 平方米 / 月，下调幅度约 28.6%。

调整物业费、降低业主负担，本是利于居民的好事，但前提是物业公司能实现可持续经营，业主也能按时按合同缴费。但在现实中，因为物业服务标准模糊，业主常常感觉交了物业费、却没享受到肉眼可见的服务，物业公司 " 收费难 " 已愈演愈烈。

中指研究院《2025 中国物业服务价格指数研究报告》显示，" 十四五 " 期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024 年数据为 88.17%，大幅下降 4.54 个百分点。

而收缴率低、效益低下的一个直接连锁反应是，物业公司 " 主动撤场 "。

近日，成都市西元小区的物业公司主动 " 退场 "，一份由怡置物业服务（成都）有限公司发布的文件显示，自 2023 年 12 月交付以来，公司一直作为物业公司提供服务，小区业委会已于 2025 年 9 月成立，并将于 12 月召开业主大会进行小区物业的续 / 选聘表决。

" 由于本小区管理成本高、部分业主拖欠物业费和集团策略调整，我司计划不参加小区服务企业的续 / 选聘，并计划不晚于 2026 年 6 月 30 日终止对本小区的物业服务。" 告知函显示，同时将积极配合业委会及主管单位，完成物业的移交工作。

而在此之前，今年已出现诸多物业 " 主动撤出 " 的案例，涉及宁波、锦州、岳阳、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，其中有业内规模较小的物业公司，更有大量头部物业比如龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等。

克而瑞物管表示，前述城市因此前市场扩张迅猛，新交付楼盘体量巨大，导致物业服务市场竞争激烈且矛盾集中，物业费定价、服务标准与业主期望之间的磨合期更短、矛盾也更易激化。当行业进入调整期，这些区域便成为博弈的 " 前沿阵地 "，引发项目换防潮。

而究其根源，物业公司撤场频发背后，主要有四大原因。克而瑞物管表示，一是 " 经济账 " 算不过来，部分小区物业费收缴率低、物业长期 " 入不敷出 "。二是物业费 " 降价潮 " 来袭，部分小区的物业认为，降低收费标准会影响后续的服务品质。

三是物业经营成本攀升，包括保安、保洁等人力成本逐年攀升，以及电梯、水管等设施逐渐进入老化期，日常保养和维护费等也在上涨。此外，一旦物业和业主信任崩塌，常常陷入业主觉得 " 服务不好、不愿缴费 "，而物业收费难、降低服务的恶性循环。

中指研究院直言，当前物业行业可持续发展面临较大困境。最低工资标准稳步提升、社保政策规范化推高了人工成本，能源、维修材料等物料成本也呈上涨趋势，从而导致物业企业 " 增收不增利 " 现象普遍，单纯依赖基础服务费调整的模式已难以为继。

该研究院认为，物业管理若想要寻求根本性突破，唯有通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，形成 " 质价相符 " 的良性循环。通过精细化管理降本增效，释放更多资源用于服务建设，最终提升业主满意度和项目收缴率，形成良性循环。

此外，" 十四五 " 以来，构建规范化、透明化的市场环境，始终是物业领域的政策导向。

克而瑞物管表示，物业和业主本是 " 利益共同体 "，物业需要合理的收益维持服务，业主需要优质的服务保障生活，核心是需要建立信任，找到双方都能接受的平衡点。比如最重要的 " 透明化运营 "，物业公司定期公示收支明细，让业主看清 " 明白账 "。

再者，打破传统 " 一刀切 " 的服务模式，业主可以像 " 点菜 " 一样按需选择服务项目。此外，业主主动参与、多方协同发力，才是破解困局的关键，政府的 " 托底 " 与 " 引导 " 也至关重要，可完善物业费定价的市场化机制，厘清开发商遗留问题的责任边界。