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一切毫无悬念。

12 月 16 日，北京丰台区张郭庄村 0204-6028 地块土拍，以 13.54 亿元底价成交。

有点诧异的是，拿地者里，除了中建方程，还有中建智地。

它们是中建集团旗下的平台，联手做地产开发，真是破天荒了。

这是一块纯住宅用地，占地 3.18 公顷，规划建面约 4.775 万㎡。

它的楼面价为 2.84万元 /㎡。往西 3 公里外的中海永定玖里，楼面价 3.15 万元 / 平米，且地段弱于张郭庄地块。

早前，有位自媒体人疾呼：丰台张郭庄地块，谁拿谁傻。这有点过于武断，关键还是看地价。

现在，答案出来了。

中建方程不是专业地产商，在北京郊区做过几个项目。它也是张郭庄地块的一级土地整理方，出手是很正常的。

但，中建智地为何愿意入局丰台区呢？丰台楼市的情况，你懂的。

这令人有点意外。当然，风头正劲的它，一点儿也不傻——这就是生意嘛。

一宗 " 三进宫 " 地块

张郭庄 6028 地块的土拍，蛮折腾的。

它有过 "三进宫 "的经历。

第一次，发生在 2024 年 9 月底，北京市 2024 年第四轮供地清单中，张郭庄 6028 住宅和 6029 商业金融地块捆绑，住宅占地 3.18 公顷、建面 4.77 万平米；商业占地 1.18 公顷、建面 2.12 万平米。

这有点小马拉大车的感觉，包袱太重了。最终结局只有一个——下线。

第二次，发生在 2025 年 4 月底，张郭庄 6028 地块又登场了。这次，6029地块没有出现。

本以为没有负担后它能顺利转正，但依然下线了。

第三次，发生在 2025 年 10 月中旬。张郭庄 6028 地块第三次出现在供地清单里，于 11 月 7 日进入预申请，三天后转正，明确土拍时间为 2025 年 12 月 16 日。

虽说张郭庄地块不规则、呈三角形，但有两大优点：

1、临地铁 14 号线和在建的 1 号线支线张郭庄换乘站；2、体量不大，建面 4.77 万平方米，控高 24 米（局部 30 米），容积率 1.5，6-11 层的纯洋房社区。

它往西 3 公里，是中海永定玖里，楼面价 3.15 万元 / 平米，容积率 1.1。2024 年 3 月拿证，供应 720 套房，至今网签 298 套，成交均价 4.91 万元 / 平米，成交金额 16.97 万元，地价覆盖率约 50%。

参照中海永定玖里的成交价，张郭庄地块的缝差超过 2 万元 / 平米，有得赚。

这或许是中建智地敢闯丰台的缘故吧。

交通基建拖慢供地进程

张郭庄地块，为什么会三进宫呢？

第一次是可以理解的，很难有开发商愿意背那么大一块商业。

但第二次为什么下线？第三次又为什么能顺利转正呢？

抽丝剥茧，花姐找到了答案：问题出在基础建设进展缓慢。

在 2024 年 11 月 8 日，北京规自委丰台分局下发了一份函：

京规自（丰）初审函 [ 2024 ] 0051 号，里面附了一张张郭庄 6028、6029 地块的市政交通基础设施实施清单，涉及 12 项工程，其中 4项完工时间为 2024 年底，8 项完工时间为 2026 年底。

如果按照这个目标正常推进，2025 年 4 月底 6028 地块上架，是顺理成章的。但没按计划的是，市政交通基础设施完工时间延后了。

到了 2025 年 5 月 6 日，北京规自委丰台分局又下发了一份函：

京规自（丰）初审函 [ 2025 ] 0027 号，里面更新了那张市政交通基础设施实施清单，同样是 12 项工程，其中 3 项完工时间为 2025 年 10 月底，9 项完工时间为 2027 年 5 月底。

这份清单，还特意增加了 " 立项时间 " 和 " 开工时间 " 两栏，以彰显会按时完工的决心。

不过，这份清单也让原本承诺在 2026年底完工的工程，要延期到 2026年底才开工。

而实施这些工程的单位，是央企中国建筑集团旗下的北京中建方程投资管理有限公司（简称 " 中建方程管理 "）。

可以说，正是中建方程管理 "拖拉 "的基础建设，直接导致供地一再延后。

中建系兄弟罕见联手

张郭庄 6028 地块，中建方程与中建智地联手，还是蛮令人意外的。

一般而言，中建系兄弟不会联手拿地。

如：中建智地、中建东孚、中海地产、中建玖合、中建壹品和中建信和等，它们互相赛马。

当然，中建方程并不是严格意义的地产商。它主要通过承接城市综合开发项目和 PPP 项目开展城镇综合建设业务，同时进行房地产投资与开发等业务。

其目标业务类型分为：城镇综合建设投资、房地产投资、城市与产业运营三大类。

2024年，中建方程营业收入 89.86亿元，同比上一年增长了 3.52%。净利润 9.09 亿元，同比下降 5.7%。

作为一级土地整理方，中建方程集团是有拿地优势的。

今年 7 月 3 日，中建方程以 5.6 亿元价格，拿下延庆新城小营 YQ00-0205-0001 地块，取名中建臻源府。

它于 2025 年 9 月开盘，供应 318 套，截至目前网签 276套，成交均价 3.23 万元 / 平米，成交金额 10.12 亿元，地价覆盖率 180%。

当时，中建臻源府的一级土地整理方，正好是中建京北投资发展有限公司——中建方程集团和中建三局，分别持股 60% 和 40%。

这次在张郭庄 6028 地块上，操作手法如同一辙。

中建方程集团董事长周宇騉野心很大，想当中建系地产第九子，挖走了中海地产北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏等干将。

这一回，中建方程杀到丰台夺地，周宇騉自然是十分开心。拿地海报上写道：执疆主城。