保租房 REITs 扩募进程正在加速。12 月 16 日，华夏基金华润有巢 REIT ( 508077 ) 发布扩募发售情况报告书，宣告其首次扩募成功完成。作为境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房 REITs，其成功扩募，既是对保租房资产运营价值的认可，也是公募 REITs 市场市场化改革的重要突破，有望推动更多优质保租房资产通过扩募进入资本市场，为租购并举住房制度建设和公募 REITs 市场高质量发展提供双重助力。

根据公告，华夏基金华润有巢 REIT 本次扩募采用向原持有人配售的方式，在制度设计上体现出对原持有人的优先考虑。扩募份额认购价格 2.53 元 / 份，可配售份额数量 4.5 亿份，于 12 月 8 日至 12 日发售。发售获原持有人积极响应，认购比例达 99.51%，最终募集资金总额约 11.329 元亿元 ( 不含认购费用和募集期利息 ) 。此次扩募所募资金在扣除相关预留费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目。此次扩募后，基金规模将突破 23 亿元，同时底层资产覆盖上海三大核心产业集聚区。

公开资料显示，有巢马桥项目于 2023 年 3 月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等多个产业集群，周边产业人口密集，住房租赁需求旺盛，是上海市保障性租赁住房示范项目，具备显著的区位优势与运营潜力。截至 2025 年 6 月末，项目出租率达 96%，展现出强劲的运营韧性。

华夏基金华润有巢 REIT 自 2022 年 12 月上市以来，始终以 " 投融管退 " 全链条闭环模式探索保租房资产证券化路径，通过精细化运营 ( 如智能管理系统、租户服务升级 ) 实现高出租率与高收缴率。截至 2025 年 11 月底，基金成立以来已累计向持有人进行 9 次收益分配，累计分红金额超 1.54 亿元。展现了在市场化主体的高效管理能力下，稳健的现金流生产与分派能力。

华夏基金华润有巢 REIT 的扩募成功，不仅验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，更彰显了公募 REITs 作为金融工具服务实体经济、促进共同富裕的独特价值。我国住房租赁市场拥有 2.6 亿租赁人口的庞大基本盘，其中新市民、青年人达近 2 亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融工具支持其实现可持续运营。华夏基金华润有巢 REIT 通过扩募引入优质资产，一方面通过公募 REITs 平台实现了保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金，可进一步投入新的保租房项目建设，形成 " 建设 - 运营 - 资本化退出 - 再投资 " 的良性循环；另一方面，高出租率、高分派率的资产注入，印证了市场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与保租房领域，缓解行业资金压力。

业内人士表示，扩募如同为保租房资产 " 蓄水池 " 注入活水，能持续维系资产收益率稳定性。随着《住房租赁条例》的正式施行以及商业不动产 REITs 试点的推进，保租房 REITs 的扩募空间将持续拓宽。此次华夏基金华润有巢 REIT 的成功扩募案例将为行业提供可复制的资产运作经验，为保租房市场的高质量发展注入了强劲动力。

对公募 REITs 市场而言，此次扩募进一步完善了市场化运作机制，推动市场从 " 首发为主 " 向 " 首发 + 扩募 " 并行阶段深度迈进。截至 2025 年 11 月底，全市场已成立 78 只公募 REITs，合计规模超 2000 亿元，但市场化扩募机制的成熟度仍需优质案例支撑。华夏基金华润有巢 REIT 作为首单由市场化机构运作的保租房 REITs, 其向原持有人配售的发售模式、严格的优质资产筛选标准以及清晰的收益提升逻辑，为后续同类产品提供了范本。业内分析人士指出，在低利率、" 资产荒 " 延续的环境中，保租房 REITs 作为优质配置型资产料将受到各机构的持续青睐。