站在年末这个时间点回望 2025 年楼市
这一年楼市行业内普遍观点趋于冷淡，那些很多我们理所当然认为的常识，或者说一些金字塔结构，都在开始改变
过去会跟各位分析很多行业最前沿的产品迭代，大量的细节
但今天我想聊点宏观的
关于：资产
也因为今年我们已经看过大量城市对外都在说着因城施策，也都想要刺激需求做客户的导入，但现实却是
为什么现在有的房子会成为库存，有些房子会卖不掉没办法流通
一个很重要的逻辑
就是那些能够称之为城市核心且历久弥新的资产，同时俱备土地稀缺性 + 高品质产品 + 未来房产保值增值能力
甚至关乎操盘手的阅历以及对项目一种笃定
本质上房产作为资产维度
在地段领域乃至城市层面的价值判定体系，已经发生了很大的转变
关于这个转变的答案
这里我想先跟各位聊一座城市
也是整个 2025 年我认为全国最值得剖析的一个楼市价值判定样本：
成都
很多人知道成都应该是这三年来，一直维系着无视整个行业周期的一二手成交
1、自 2019 年起，成都市的新房住宅成交面积已经连续 5 年排名全国第一
2、二手住宅成交套数连续两年超过 22 万套，一手和二手住宅成交总量连续三年排名全国第一
这些都是事实
也是令当下多少城市都无比艳羡的存在
但也因为数据过于耀眼，以至于很多同行也忽视了背后成都这两股趋势
第一
近年来成都豪宅购买力之澎湃，几乎趋向比肩一线城市
我特意对比了下今年上半年 5000 万 + 豪宅成交，其中所有二线城市但凡有成交数据加起来不过约 60 套，而上海是 482 套
占比全国约 78%
经过这一年这轮周期洗涤，地产已经告别普涨式的雨露均沾，出现了特别明显的两极分化
城市的裂变比想象中还要厉害
但反观成都
这 5 年来无论对比一线还是二线，成都楼市都进入了暴走状态
体现在 1000 万以上新房成交，从 2021 年到 2023 年增长至 975 套，三年间增长近 3 倍，更为汹涌的是 2025 年 1-11 月成交套数 1600 套
提前 2 个月超过 2024 年全年总量
类似交子缦华墅区产品、最近才开盘的贝好家贝宸 S1 最高总价可达 5000 万 +
这也意味着
如今 1000 万总价也不过成都豪宅门槛而已
当然也因为总价段增高，与之对应这座城市产品上限也在被不断拔高
所以在于产品端
以前提到成都各位最先想到的，可能是单一某个楼盘，而如今各位再去看整个成都豪宅力表达
却呈现出 " 各自为营、百花齐放 " 的态势
不乏单价突破 10 万 / 平高端项目由点向面铺开，尤以这两个板块最为突出
一个承载起整个西部金融 CBD 中心的，金融城板块
一个以稀缺生态资源和高端产品为定位的，麓湖板块
构成整个成都豪宅市场的双雄格局
板块内项目总价普遍超千万，如金融城丨交子缦华、麓湖丨丽世缦华、麓湖生态城等项目，产品迭代能力极强
更为有意思的是
对于成都豪宅产品客户也几乎是照单全收
去年开始成都一手新房单价已经破 10 万 / 平
这一切还是建立在中心城区均价仅为 2.7 万 / 平基础上 ( 来源：克而瑞）
所以我们看到当下成都楼市最为独特的一点就是，大家都在说行业下行，但当价格突破城市天花板之后
无论对于成都塔尖圈层，还是全国高净值投资者
依然愿意为此买单
而这也是我想说的第一个转变
为什么成都可以
植根在这座城市底层逻辑，不单纯以经济指标驱动城市发展
如今我们看城市不能去看那种刺激购买力的 TO C 政策了，更需要关注如何用 TO B 政策来帮助行业完成结构性转变
也才符合这个阶段房地产发展的主要诉求
是真正的因城施策
大致体现为以下三个层面
第一，长久以来政策端严苛的限购政策，决定了成都几乎没有炒房客存在
大概 2016 年也是基于棚改货币化驱动全国楼市最疯狂的几年，成都却开始实施限购政策，再到 2018 年出台 " 史上最严限购政策 "，期间经历多次升级调整
所以，即使近年来成都房源供应量较大
但都是真实的用户需求
从整体购房用户画像也可以看出
2024 年成都新房外地户籍占比 32%
基本来自周边 " 新西兰（新疆、西藏、甘肃）" 以及豪宅虹吸北上广一线城市用户
要知道除了成都本身的 2140 万常住人口，川内还有 6200 多万，再加上周边四省，累计接近 1.3 亿人口
几乎是国内罕见的城市虹吸能力
第二
成都楼市还是一个以产品驱动的市场
也因为相比一线城市成都房价更具性价比，对于开发商而言，单靠堆砌材质取胜难以对冲项目整体开发成本
从而倒逼成都每位房企都需要通过高级设计 + 大胆创新突围
另外叠加城市领头羊效应
正如杭州拥有滨江和绿城，这两年成都塔尖涌现不少总价和单价完全跳脱市场的项目，在去化上又呈现得非常强势
也让市场意识到，成都这个楼市不是没有需求
只要有足够好的产品就能够激活需求
也就是这个信号，直接带动了整个成都楼市产品力的提升
所以在成都楼市供给侧很少会出现同质化，整个楼市格局进入良性循环
第三，更重要纵观全国城市布局，基于 " 西部中心 " 国家级战略，通过资源西移背后是产业以及人口源源不断涌入
抢人大战中，城市的主旋律一定是抢更多年轻人
塔尖个体的留存，本身就是将人才体系和产业体系活化的重要环节
而在成都如今人才总量高达 669 万位居全国第四，累计落户 " 蓉漂人才 " 超过 30 万人，平均每天超 500 人落户成都
基于此
异常充沛的异地购买力 + 产品力驱动良性循环 + 国家级中心定位，成为了整个成都楼市最重要的底层支撑
所以在这个维度上，不知道各位有没有发现
就是当市场的价值分层更加明显
以及如今供需逆转之下土地价值被逐渐稀释
但是在过去整个 20 年地产周期，对于成都没有泡沫可言
本质上你很难让自己买在这座城市高点
这件事本身就是最大化规避风险
而以上这一连串价值逻辑
都在此刻成都金融城这个项目彻底实现逻辑闭环：
金融城丨交子缦华
金融城作为整个成都发展最璀璨的明珠，也是西南地区最贵 CBD，相当于上海浦东的陆家嘴、香港的中环
诞生于此的交子缦华，也见证了整个板块经济的腾飞
成都金融城交子绿廊实景
这些年无论是从 G 端政府，还是 TO B 端的企业部门，再到 TO C 端用户居民，对金融城达成了高度价值共识
但是各位，今天我们谈论的逻辑
是城市顶级资产
对于当下房企而言，投资策略早从过去的规模扩张转向质量升级，倾向于在核心城市争夺确定性更好的价值高地
而天府大道作为成都发展的脊梁
天府大道又与交子绿廊共同组成成都城市十字中轴
从金融城 1.0 到 2.0 实现了区域经济飞速增长，围绕着天府大道纵轴，是成都双子塔、成都规划局、成都市银监局 ... 市级配套完整兑现
企业纳税强度超全市均值 78 倍
整个金融城地价早已位居成都金字塔尖
就在 11 月 20 日，金融城三期三宗地块全部由中国雅江集团拿下
用于建设其区域总部，作为负责雅鲁藏布江下游水电工程开发、建设与运营，这样一个万亿级别央企落地，也让板块产业布局更为丰满
站在上帝视角俯瞰
金融城交子绿廊视频示意
从交子大道到交子绿廊，连成一条金线
而金融城的价值逻辑则被「一条金线」串联起来，贯穿整个成都的现在和未来
如今到了 3.0 阶段
也就是横向围绕一整条交子绿廊延展，从 " 金融城双子塔 - 交子云天塔 - 林家坝 TOD"
至此进入兑现低密时代
正如纽约建筑评论家戈德伯格所言，" 纽约最伟大的建筑不是建筑，而是中央公园 "
区位图，仅供参考
而对于交子缦华而言
作为交子绿廊头排唯一低密墅区
地块最大 61 亩，容积率最低 1.6，做到绿地率 53%（含绿廊）基础上，涵盖花园大平层 + 墅区产品，以及项目二期采用建筑北高南低分布
只为景观资源和城市天际线最大化占有感
意境创想图，仅供参考
不仅一线交子绿廊、对望城市地标天府双塔
绿廊全长 10 千米串联起交子金融商圈、千亿中国生物科创谷、白鹭湾经济总部功能区三大超高能级产业集群，举步可达银泰、交子公园等
换言之
项目天然拥有成为全域公园住区的段位
放在如今整个金融城板块内这当然就是得天独厚的优势
高层产品也是主城唯一四代宅
通过露台挑高超 6 米奇偶层错位排布，结合二层双层立面处理，避免上下层视线窥视，外挂 YKK 系统门窗又确保整体立面表达的完整
交子缦华创意展示单位，仅供参考
对于墅区业主还是高层用户
未来置身其中，都能最大程度享受到生活在城市核心的繁华与静谧
而交子缦华也将成为区域最珍稀的墅区生活样本
让资产历久弥新，恒久保值甚至增值
写到这里各位应该能理解，为什么成都可以孵化出那些行业最贵的豪宅
随着城市的发展到一个阶段之后，更多城市地段价值在被快速打平
那些容易成为库存的房子
一定是地段同质化和产品同质化重度结合的房子
但今天成都这里
是整个金融城板块不断横向蓬勃生长的同时，产品也在快速超前迭代，本质是来自地段和产品的双向奔赴
也才促成了足以穿越周期的资产属性
交子缦华也是如此
很难想象在行业普遍趋向现代简约表达，但成都这个项目，却呈现出如同置身纽约顶级酒店华尔道夫的精奢感
确实让人眼前一亮
整个门头舍弃了常规弧形的拱桥，而是方型拱桥的设计，立面采用进口巴西白玫瑰全干挂石材又结合红铜色铝板勾勒
交子缦华实景图
为什么要这样做
仅仅为了致敬经典进行复刻么
其实地产到了后期，很多时候楼盘背后比拼的就是操盘手个人的背景与阅历
也基于老板意志推动，在走遍世界之后选择把文艺复兴的元素带给成都
自 1930 年起，回溯洛克菲勒中心到帝国大厦，那些能够流芳百年最后成为世界经典美学代表的，是大都会
今天我们看到整个上海
站在陆家嘴对望上海万国建筑群
尤其是十里洋场外滩一片，让全国人民顶礼膜拜以及历久弥新的建筑
大概率还是大都会
美本没有标准，但穿越周期的审美，总被一代代人的目光，反复确认
这样风格也不是轻易可做
背后需要顶级材质、极致工艺，以及项目超 5000 平会所是为设计付费复刻纽约华尔道夫的经典与重奢
大师的思考理念，巧妙以 Art Deco 为细节线索
为每一寸建筑空间带来了系统性的审美，也让项目拥有艺术性和高级感，与顶层塔尖客户的需求实现共鸣
已经流行了 100 年的风格，大概还能再流行 100 年
这是项目前瞻性的地方
包括顶级酒店理念背后更为重要的交付服务与圈层性
实拍图
为此交子缦华联袂拥有 242 年历史的 JLL 仲量联行，以合作共创模式定制 "GD 金尊全景物业服务体系 "
又以「滨江生活 +」社群服务品牌为载体打造五大社群圈层，诸如川西秘境户外徒步、少儿击剑体验沙龙园 ... 已经在交付前前置化运营
真正意义上作为全生命周期的 " 百年资产运营 "
这样做真的有用吗
这个问题最好的回答就是去看交子缦华因为一开始坚持一个对的战略
如今得到了什么样的真实反馈
1、位居今年整个 1-11 月成都 5+1 城区千万级豪宅销售套数、销售面积、销售均价三项第一
2、此外项目单盘年度业绩累计 35 亿 +
项目本身已经在高级圈层很好的引起共鸣
这些数据都在告诉我们，做到了足够的极致，市场会给我们真实的反馈
结果是不会骗人的
所以回过头来，到底看到了怎样资产逻辑的转变
我们当然感受到当下对于行业的焦虑
以及用户购置资产的不确定
我曾经打过一个比方
对于成都可能单价 3 万项目的品质，要比上海 15 万 / 平的房子做的还要好
这不是一个夸张的类比
一些竞争激烈的城市，在供需逆转的背景下，反而催生了项目在产品力上的比拼，从而提升了行业整体的居住品质
这种感觉在这次亲眼目睹成都顶豪表达后只会愈发强烈
因为过去房地产的信用基础一直在房价
房价的稳定上涨推动了房地产的发展，但是现在当这个基础不存在的时候，一座城市地产持续发展的根基在哪里
一座城市的产品口碑又何以为继
只有城市发展和产品品质同步持续性提升，才可能让整个模式围绕土地、项目、客户、一二手市场从而形成一个良性循环
而这一点成都做到了
交子缦华也做到了
交子缦华实景图
目前整个交子缦华大平层正在热销，以及推出稀缺绿廊头排墅区限量封藏，真的可以去现场看看
如今正值整个成都豪宅产品力百花齐放之际，整理资料时看到一句话分享给各位
来自背后开发商润达丰滨江
作为本土开发商深耕成都多年，已持续为成都输出悦蓉九州、交子缦华、丽世缦华三个顶尖项目，都是行业内有口皆碑
就在前天，又在金融城以 9.04 亿总价拿下一块纯宅地，未来同样值得期待
" 没有一朵花，从一开始就是花
也没有一朵花，到最后还是花
而我们只是想在成为鲜花的路上，让花期更长 "
现在行业需要的是品质信用
而成都连同交子缦华这个项目一起，也就在这样价值观下熠熠生辉
以上为正文，来自 Moon
这是真叫卢俊公众号的第 6347 篇原创文章
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