中国网财经 12 月 18 日讯 日前，北京市有关部门正式宣布将不动产信托财产登记试点有效期延长至 2028 年 12 月 31 日。上月，江苏省在南京市、苏州市启动不动产信托财产登记试点，其中苏州更于 11 月 17 日完成省内首单业务登记。这一系列动态标志着，自 2024 年末北京 " 破冰 " 以来，这项旨在夯实信托财产独立性、激活存量资产、服务民生需求的金融基础设施创新，正从单点突破迈向区域联动与常态化运行的新阶段。

北京试点成效获认可

北京市是不动产信托财产登记领域的先行者。其试点政策于 2024 年 12 月正式实施，以破解信托财产确权难题为核心目标。北京模式创立 " 信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记 " 三步走流程，最终通过在不动产权证书 " 附记 " 栏标注形式，完成信托财产登记。此举实现了国内非资金信托财产登记机制 " 从无到有 " 的历史性突破。

试点运行一年，市场反响积极，制度创新获得多方认可。该试点先后荣获 2025 央视财经金融强国年度案例、北京市 2025 年首批营商环境改革创新案例，入选金融领域 " 北京服务 " 十二大案例。其探索的 "1+3" 财富管理新模式亦入选北京市 " 两区 " 建设第五批市级改革创新实践案例，并被北京市 " 两区 " 办作为 2025 年中国 ( 北京 ) 自贸试验区制度创新成果上报商务部。

基于前期显著成效与持续深化改革的考虑，北京金融监管局和北京市规划自然资源委近日决定，将北京市不动产信托财产登记试点有效期延长至 2028 年 12 月 31 日。此举旨在进一步扩大政策惠及面，持续推动政策优化，力争取得更大突破。

用益信托认为，北京市不动产信托财产登记试点有效期延长，绝非简单的政策延续，而是对前期制度创新成效的认可，更是回应民生需求、激活市场活力的关键举措，为信托业高质量发展与社会治理升级注入持久动力。

从制度价值分析，此次延期着力破解长期制约行业发展的核心痛点。过去，信托财产登记缺失导致不动产信托权属模糊，委托人资产易受受托人经营风险影响。北京首创的 " 附记栏标注 " 登记模式与 " 三步走 " 流程，赋予信托财产法律认可的 " 独立身份 "，真正落地风险隔离功能。试点延期能让这一制度创新进一步接受市场检验，完善跨部门协作机制与操作细则，为全国层面建立统一信托财产登记制度积累更充分的 " 首都样本 "。

从民生维度观察，延期意味着普惠金融红利的持续释放。试点仅一年余，已催生 " 养老 + 特殊子女照护 "、" 不动产 + 慈善 + 传承 " 等多元场景。从 70 岁老人为自闭症儿子搭建终身保障，到中年群体实现资产增值与公益捐赠双重目标，不动产信托正从高净值人群专属工具转向普通家庭的财富 " 守护者 "。政策延期将使更多家庭享受低成本、标准化信托服务，为养老、特殊群体照护、家庭传承等民生需求提供稳定解决方案，助力实现 " 老有所养、弱有所扶 " 的社会目标。

从市场影响展望，试点延期为行业创新与区域协同预留充足空间。目前北京的制度突破已带动上海、苏州、广州、厦门、天津等地跟进试点，形成 " 多点开花 " 的改革态势。延长试点期既能让北京继续深化仓储类不动产非交易过户、股权信托登记等创新，也能推动跨区域登记标准衔接，为存量资产盘活、企业破产重整等提供更灵活工具，进一步优化营商环境。当然，试点延期也承载完善制度的期待。当前仍存在非试点城市流程冗杂、部分场景服务门槛偏高的问题，未来需借延期契机，细化信息共享机制、降低服务成本、拓宽应用场景，让不动产信托真正成为服务实体经济与民生保障的重要力量。

江苏双城启动试点

在首都北京巩固试点成果的同时，长三角经济重镇江苏省迅速跟进。2025 年 11 月，江苏金融监管局、江苏省委金融办、江苏省自然资源厅、江苏省税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，明确在南京市、苏州市行政区域内开展不动产信托财产登记试点。

江苏试点核心目标在于建立不动产信托财产登记制度，着力解决不动产无法从委托人名下直接转移至信托产品名下、只能登记在信托公司名下的历史难题，从而划清信托财产与信托公司固有财产的界限，夯实信托财产独立性。《通知》明确了不动产信托及其财产登记的定义，并规定了具体办理流程：信托机构需按照 " 办理信托产品预登记 - 申请出具证明文件 - 办理信托财产登记 - 反馈登记结果 " 的步骤操作。不动产转入信托时，登记机构依据委托人与信托机构的共同申请办理转移登记，并将信托事项记载于登记簿；转出时，则依据信托机构及相关当事人共同申请办理转移登记，并删除 " 信托财产 " 相关标注。

江苏试点强调受托机构能力建设，要求信托机构完善业务管理机制，准确分类，提升受托服务能力，有效防控风险。同时，鼓励信托机构围绕代际传承、家庭服务、养老保障、特殊需要、风险处置、公益慈善等场景设计服务模式，促进省内不动产信托业务规范有序高质量发展。

试点通知印发后，业务落地迅速。2025 年 11 月 17 日，苏州信托成功完成江苏省首单不动产信托财产登记。该业务为首单不动产服务信托，创新采用 " 以房养老 + 特殊需要 + 公益目的 " 综合服务模式，实现 " 安老 " 与 " 护生 " 双向融合。委托人将名下房产、房产收益权、现金及保单权益逐步装入信托，通过 " 不动产权证注记 + 中国信登产品登记 " 实现双重确权，保障信托财产独立性与安全性，防范财产混同与不当处置风险。

该单业务强化权益保障，设置多重风控机制。苏州信托聘请国浩律师 ( 苏州 ) 事务所担任监察人，构建制度屏障；相关信托合同及遗嘱均在苏州市苏州公证处完成规范公证，形成 " 信托 + 遗嘱 " 双重法律保障；上海锦天城律师事务所全程提供专业法律支持。此次创新业务落地，是苏州信托深耕资产服务信托领域的重要成果，也为后续拓展 " 养老 + 慈善 "、" 养老 + 不动产 "、" 养老 + 遗嘱 " 等多元化服务场景积累实践经验。

全国多地积极探索

事实上，除北京续做、江苏新进外，全国多地早已积极布局不动产信托财产登记试点，形成百花齐放的局面，共同推动信托行业回归服务本源。

天津市于 2025 年 9 月正式启动试点。天津试点将盘活存量资产明确为核心应用场景，以金融 " 五篇大文章 " 和 " 盘活存量、做优增量、提升质量 " 双轮驱动，打通信托服务实体经济链路。其在信托设立方式上创新拓展 " 委托受托人购买不动产 " 方式，实现 " 存量资产盘活 + 增量资产配置 " 双覆盖。同时，天津建立健全标准化、精细化、场景化操作体系，并构建 " 源头核查 + 专业把关 " 双重保障机制，支持自贸试验区率先探索。

上海市于 2025 年 5 月发布试点通知，构建 " 多场景覆盖 + 全流程闭环 + 多部门协同 " 的创新体系。上海采用 " 双重登记 " 模式实现财产隔离，即通过中国信托登记有限责任公司进行产品登记和通过不动产登记机构进行财产登记，并在不动产权证上注记 " 信托财产 " 标识。上海鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等民生相关场景开展试点，税务部门全程参与，为信托税制改革预留空间。

广州市于 2025 年 7 月印发试点通知，在适用范围上实现显著突破，打破地域和机构限制，开放适用全国机构。机制设计上，广州引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记，有效锁定物权。流程设计上，广州特别考虑到遗嘱信托场景，在法定继承人确认遗嘱有效性前提下，允许信托机构凭遗嘱信托文件单方申请登记，简化流程。

厦门市于 2025 年 8 月启动试点。厦门试点方案创新性地将以不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产、更换受托人、变更受益人等事项纳入登记范围，并按登记事项推出 " 指南式 " 操作指引，释放信托制度在养老传承、民生普惠领域的服务功能。

此外，珠海等地也在积极研讨筹备试点。珠海市不动产登记中心曾与广东金融监管局召开专题研讨会，为试点落地夯实基础。珠海还出台了不动产登记跨境办 ( 港澳 ) 及跨省通办服务规范，为不动产信托在跨境场景的应用奠定基础。

用益信托研究员喻智表示，各地不动产信托登记试点工作，虽然具体方案和措施各有特色，但都旨在推动信托行业回归本源，发挥信托制度在服务实体经济、优化资产配置、保障财富传承等方面的作用。

随着各地试点工作持续深化与联动，一套更加统一、规范、高效的不动产信托财产登记制度体系有望加速形成，为信托业转型与中国金融市场成熟注入强劲动力。对于此项改革的后续进展，中国网财经将持续关注。