年底的时间，总让人产生一种错觉
站在当下地产周期里，这样一个看似略显停滞的时间节点上
却让人感到意外，也让人重新生出一点期待
变化并没有消失，只是变得更稀缺、更值得被珍惜
这，大概就是此刻南京楼市最真实的状态
在 9 个月前我们曾走访过一次南京，而且是最为集中的：
河西豪宅市场
整个 2025 年南京楼市产品力提升非常明显，但反观大量千万级豪宅却被迫依赖分销渠道，只能通过出让利润的方式走量
撕裂感如此强烈
外界习惯归因于楼市行情影响
但本质上对于南京而言，真正的豪宅之困从来不是指向市场冷暖
而是来自以下三重因素：
第一，产品与本地生活方式的断裂，导致很多所谓豪宅更像是从上海或者杭州被移植的样板间
第二，价格与城市自信的断裂，包括南京人对自己价值的不笃定
第三，单个项目与城市叙事的断裂，二者没有相互托举
换言之
很长一段时间南京楼市缺乏一种能力——
即在复杂条件下，做出清晰而坚定价值选择的能力
而距离上次走访一年之后，如今再次踏上这片土地看到这个项目：
实景图
瑞玺
我们说当下每个城市楼市都在破解各自困局，这个阶段对于那些城市真正重要的楼盘，会发生角色的转换
它不只是抬高了地价
也不只是拿到了区域定价权
实景图
甚至也不是因为异常绚烂外表，从而被这座城市用户记住
而是真正意义上
开始承担一种城市使命型功能
看到瑞玺这个项目我感慨万千，不仅是南京终于有了一个绝对豪宅，而是我们第一次在一个项目身上
看见了南京楼市不再焦虑的样子
其实不止是南京
你会发现全国很多城市豪宅，都在陷入同一个逻辑陷阱：
认为在一个足够好的位置，再堆砌一套看似足够满配的产品，然后期待市场自然买单
但现实却是
不仅是豪宅周期越来越短，客户开始疲劳，最终只剩价格与情绪博弈
更重要是对于背后城市，也因为高端产品力被固化在一个天花板下，乃至一座城市产品力被迅速标签化
本质上豪宅是否有机会跳出同质竞争
就取决于它在最早阶段有没有拒绝那条最省力的路
这也是为什么
会说瑞玺破局的起点是规划端就在：拒绝豪宅参数诱惑
站在上帝视角俯瞰
效果图，仅供参考
项目位于南京中轴与河西轴线交汇之处
占据整个河西最澎湃的黄金岸线 1 公里，周边奥体中心、江苏大剧院、金陵图书馆 ... 所有教育、商业、办公都属于城市顶级
作为河西最后一块亲江地块，且唯一最低容积率：1.8
这样的地产价值可能未来 10 年都不会再有第二块
所以如果把这块地给你，你会怎么做
瑞玺耐人寻味之处在于
没有让自己沉浸在土地的宏大叙事，面对区域最低 1.8 容积率
而是利用规划的穷举式思考
前后历时 1 个月调整，数次易稿
最后也才收敛到一个最稳妥的总布局方案
所以我们看到项目其实采用小高层 +3 层洋房 + 别墅组合排布，并且主动减少楼栋数量
规划图，仅供参考
另外结合整体地块抬高 1 米（洋房整体抬高 2.2 米）以及全架空层体系，最终形成整体北高南低，东高西低错落有致的半抱格局
如此换来的是
首先对于整体社区规划，因为高层产品只聚焦在 200-220 平面积段，背后客群都是南京改善型或终极居住，居住纯粹性极高
与此同时
又因为前端是 160 公顷绿博园，这样的城市级公共绿地
效果图，仅供参考
意味着无论高层还是头排洋房，与生俱来就可以享受到的，是一览无余城市无比壮阔的一线江景近在你眼前
这种视野感觉，天然就能渗透到窗前
但这也还只是开始
更加重要的一点，是带来资源分配逻辑的改变
为什么以往多业态社区会给人一种割裂感，也因为传统叠加型规划，高层靠边洋房居中的方式让产品彼此避让
看似共存实则是对资源的妥协
而穷举法的精髓就在于，前置化进行全量假设 + 极端推演 + 再收敛，它决定的是这个地方以后会不会一直别扭
这是总图阶段最重要，也最累的能力
但效果是显而易见的
实景图
也因为做了混合型业态，也让整个社区有了更加充裕的尺度，尤其是住区南北最大楼间距可达 60.55 米
不仅是整体栋距和栋距之间的关系，还是别墅的花园面积都非常的舒服
另外各位有没有发现
哪怕同样是做下沉式庭院，规划的力量也还在渗透
规划图，仅供参考
区别于传统将景观空间全部兑现成为一个下沉庭院，瑞玺特意拆分成：中央庭院、以及两个下沉庭院，共计 3 个庭院环绕布局
甚至
前场区域也不是做满庭院
而是利用镜面水景形成退让式处理，人行走其中视野非常开阔
实景图
结合项目整体配置了多功能会所及 5100 平架空层泛会所，不仅每个庭院都能更好和地下会所结合
也让高层用户拥有属于自己的前场景观
实景图
当然本身亲地性就极好的洋房，可以近距离欣赏园景之美，联排别墅用户又更享私密
无论哪种业态用户进入社区，都能很好进入瑞玺创造的场域
节奏伴随着环境的变化而慢下来，心情也因为物理的区隔有了转换的可能
从而带来人居上的松弛而静谧
因此对于瑞玺而言
本质上高层、洋房、别墅每个品类所在空间都不会被稀释
而是处在最适合它们的位置上
所以什么是穷举法的本质不同，不在于形态，而在于它把 " 选择权 " 从市场参数
重新交还给了生活本身
这件事难不在于数次推翻重做总图，更多是看清所有可能性后，仍然愿意为同一套价值观，反复推翻重来
这是选择正确性
而当规划层面的价值选择已经成立，项目的下一步，就不再是关注还能做多高端
而是：
这些空间，究竟为谁而存在
要知道对于当下南京市场主要购买力，大多来自老钱用户置换
这批客户早就过了对外彰显，不再需要重复自己已经住过的那一套成功模板，要买就买一套和过去气质不一样的房子
这代表南京市场真正进入成熟阶段
所以相比一味追求堆积木式拼凑功能，决定瑞玺功能空间变革
来自场景的人本考量
更关注永远是使用率、服务体验以及专业性
好比四代宅演绎
品类不同居住体感也会不同
给各位看下实景的感受吧
四代宅墅厅实景图
首先在形态上项目细分出高层兑现露台、洋房兑现墅厅空间尺度之外
更极致是主卧演绎上
这是项目高层 200 平户型设计
瑞玺又巧妙的将露台空间外置，结合空间精细化分区，最终成为一个主卧 + 玄关入户 + 卫生间 + 露台的完全私享型主卧套房
所以在高层，这一逻辑被叠加为空中露台
用于安放情绪
约 200 平高层主卧实景图
既避免与客厅结合对采光的影响
也为主卧保留了一处可以走出去、让情绪短暂停靠的空中空间
这个设计语言就是告诉受众
露台不是用来证明空间尺度，而是用来调节生活节奏的
会所逻辑也是如此
很多项目理解会所就是把空间做到多做大，于是用户看到更多是一个大宴会厅、一个大健身房、一个大 SPA 馆 ...
而在瑞玺的专业度
始终以 " 业主 " 为第一视角兑现复合型全会所体系的本质
就是将每个功能空间拆解到最小使用单元
在瑞玺一个完整约 160 平私宴厅
包含用于备餐的厨房 + 水吧台 + 私宴厅，以及社交的棋牌室，配备卫生间也很便利，都可以在一个空间解决
并在设计阶段即完成前置化链接多个米其林餐厅资源
再比如女性用户最爱的 SPA 馆
同样遵循真实使用路径，按摩、梳妆、沐浴彼此独立而连贯，淋浴又细分成为嵌入式浴缸和独立淋浴间
之所以如此
你会发现本质上对于瑞玺真正的高端，并非停留在用户臆想式的设计
而是人群的精准匹配
这应该是我在南京见过最扎实的一份用户调研资料
不只是背后付出的精力和成本
1、历时 5 个月，只选取近年交付南京主城 1000 万以上客户及同行 100 组进行深访
2、其中入户访谈 30 组，平均每户用时 60 分钟
这保证了项目每一寸设计解决的用户需求都极其精准
甚至架空层底部
最被忽略的缝隙空间，也被瑞玺定义为用来给客人、朋友临时等候和休憩，置于角落也不易被打扰
实景图
也在以 " 人 " 的视角被充分利用
所以发现了么
当一个项目在空间、功能与使用细节上，都不再依赖对 " 高端生活 " 的想象，而是建立在真实人群之上，它所面对的
便不再只是产品层面的选择
也正是在这一层意义上，南京豪宅长期以来的焦虑，也才逐渐浮出水面：
其实是身份不确定
也因为很多项目在潜意识里，并不完全相信这座城市本身，也才有了选择复刻一线城市过往豪宅范式
希望借此获得安全感
而这次踩盘过程中，瑞玺给到我最大惊喜，并不是某一个单点产品力，而是一种从规划、空间到人群选择中反复被验证的感觉——
它并不急于证明自己像谁
而是自信地回到南京本位，充分尊重这座城市原本的节奏与底蕴
作为诞生在南京过去 20 年发展的见证与未来生活的最高点
项目背后的操盘手
来自华润置地和招商蛇口双品牌
需要强调的是不是传统意义上一方设计一方营销的单点式操作，而是双方合作贯穿设计到施工、再到营销与后期运营，全程协同
这意味着
对于客户买到的就是双倍，甚至是 1+1>2 的品牌能力，以及超强执行体系
1、涵盖 5 大维度超 10 家顶级跨界资源，不限于南京中山植物园、金陵图书馆、以国际羽联（BWF ) 为标准打造的尤尼克斯、米其林芳芳法餐厅 ...
2、以主理人包括南京本土艺术家沈敬东、前国家游泳队员缪雨希 ... 等等城市级资源
也在传递给市场，南京的文化浓度和资源厚度，本就是顶级
所以我们也才看到
项目将距离近 800 米的国家一级图书馆金陵图书馆 " 搬 " 到了瑞玺
为未来瑞玺的每位业主定制专属图书借阅证，即可阅读到金陵图书馆 3000 本珍贵藏书
未来也会定期举办新书沙龙推荐等活动
以及
瑞玺图书馆的呈现形式
实景图
还是这样的
沿袭哈佛图书馆空间形态，按照专业图书馆的功能配置和灯光要求，无论是光线的角度、强度、投影效果
实景图
都能给你带来置身图书馆的最佳阅读体验
此外项目创造了多个南京唯一
——南京首个一站式中央车站，通过自行归家、商务洽谈、司机接送、打车出行、洗车功能等六大场景，以打造室内布局一样打造归家动线
——河西中首个地下车库专属收纳柜、南京首个使用环保魔方
——南京首个国际级社区型羽毛球馆 ...
这些都不是为了对外彰显
也因为相比全国仅 1.3% 用户偏向高尔夫，喜欢羽毛球人数高达 50%
于是为了将这项运动实用化、专业化
项目专程飞往深圳湾 " 林丹谢杏芳国际羽毛球交流中心 " 学习硬件设施，再联合头部品牌 YONEX 跨界合作，球网、球架、地垫全部做到国际赛事标准
更贴心在于两个南京首个顶级配置：
运动视频采集系统 + 微压富氧舱
不仅让业主在可以随时记录运动的精彩瞬间，运动后的身体修复，也只需进入微压富氧舱就能让紧绷的肌肉立马舒缓下来
包括今天来不及跟各位细说的
南京唯一配置 " 金钥匙 + 荷兰管家 " 双管家服务、提前打造 RICI100 高端圈层共振等等 ...
好的圈层会激活每一个有价值的链接
瑞玺艺术策展 & 双管家认证
这句话正在被瑞玺真正意义上践行
而如今整个项目示范区开放短短一周内，接待超 1500 组来访，已经在整个南京塔尖市场引起强烈共鸣
我们说对于很多城市
房地产发展最完美的过程，应该是去库存和房地产产业升级能够同时完成
消化掉旧房子，然后生产出符合置换、符合改善、符合高端的好房子，但现实是很多城市并非没有能力做产能升级，而是在市场不确定性放大的阶段
源头端不清楚该把力气用在何处
所谓的 " 豪宅之困 "
从来不是指某一个城市，甚至不是某一个具体的楼盘
而是行业在转型节点上，迟迟没有完成一次方向上的自我校准
为什么我敢说瑞玺是南京楼市灯塔
灯塔的意义从来不是被仰望，而是方向感
它让后来者知道：这条路是可以走通的
在瑞玺我们看到三件正在发生的变化
客户开始相信，好生活不必离开这座城市
行业开始相信，南京高端市场自有其内在逻辑
更重要的是
外部市场也需要重新评估
南京楼市正在成为一个具备自我输出能力的样本城市
有意思的是，在今年年底这最后一两个月里，我们已经看到越来越多上海和杭州其他城市项目老板，亲自带队来到南京交流与学习
行业的良性循环已经悄然形成
这也才是瑞玺之于南京楼市，真正光源所在
04
离开的时候，我再次穿过瑞玺的桐语光廊
实景图
这条约 30 米的艺术长廊，与市政道路两侧的梧桐树自然衔接
这一刻，整个瑞玺就这样在阳光下
被南京最好的秋天所包裹
在这样一个略显克制的周期节点上，城市的信心，往往正是通过一个个被认真完成的项目
重新建立起来
以上为正文，来自 Moon
这是真叫卢俊公众号的第 6355 篇原创文章
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