上周公募 REITs 二级市场承压下行。截至上周五（12 月 19 日），中证 REITs（收盘）指数收于 773.15 点，环比下跌 3.06%；中证 REITs 全收益指数收于 999.19 点，环比下跌 2.85%。

据 Wind 数据，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的仅有 2 只，分别为华安外高桥 REIT 和博时津开产园 REIT，并且涨幅都十分有限；下跌的则大幅增加至 75 只，还有 1 只表现持平。跌幅最大的三只产品分别为华夏越秀高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT 和中金山高集团高速公路 REIT，上周分别下跌 7.1%、6.9% 和 6.5%。

另一方面，发行市场则继续保持活跃，上周三询价的华夏中核水电 REIT，有效认购倍数达 340.5 倍，继华夏中海商业 REIT 之后再度刷新 REITs 网下有效认购倍数纪录。另外，资产端也出现扩容信号，锦江国际旗下上海锦江资产管理有限公司（以下简称锦江资管）发布公募 REITs 基金管理人等的招标公告，华泰宝湾物流 REIT 也披露了扩募计划。

公募 REITs 二级市场承压下行，各板块普跌

上周，公募 REITs 二级市场承压下行。

Wind 数据显示，截至上周五，中证 REITs（收盘）指数收于 773.15 点，环比下跌 3.06%；中证 REITs 全收益指数收于 999.19 点，环比下跌 2.85%。

据国信证券，从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周跌幅为 2.1% 和 4%。从不同资产类型来看，各类型均收跌，其中交通类、水利设施、市政设施类 REITs 跌幅居前。

单只产品方面，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的仅有 2 只，分别为华安外高桥 REIT 和博时津开产园 REIT，分别涨 1.34% 和 0.08%。

相比之下，下跌的 REITs 产品大幅增加至 75 只，还有 1 只表现持平。跌幅最大的三只产品分别为华夏越秀高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT 和中金山高集团高速公路 REIT，上周分别下跌 7.1%、6.9% 和 6.5%。另外还有 2 只产品跌幅超过 5%，24 只产品跌幅超过 3%。

据天风证券，上周 REITs 总成交额为 4.6 亿元，环比前一周上升了 7%，产权和经营权成交额分别为 2.74 亿元和 1.86 亿元，环比分别增加 6.8% 和 7.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施类 REITs 上周的成交额分别为 0.65 亿元、0.45 亿元、0.71 亿元、0.43 亿元、0.22 亿元、1.19 亿元、0.74 亿元、0.2 亿元。

华夏安博仓储 REIT成功上市，中核水电 REIT 认购倍数创新高

上周行业层面也有多则动态值得关注。

例如，12 月 19 日，华夏安博仓储 REIT 在深交所成功上市。华夏安博仓储 REIT 是安博、华夏基金、中信证券联合推出的仓储物流 REITs。基金首发底层资产为安博中国旗下的三个优质仓储物流项目：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，且均按国际领先标准设计、建造并管理，资产成熟度高、运营状态良好。

不过，在近期市场悲观情绪的传导下，新上市产品表现承压。安博仓储 REIT 开盘即告破发，跌幅迅速扩大至 8%，最终收跌 10.16%，今日（12 月 22 日）继续下跌 1.73%。

与二级市场低迷形成对比的是，发行市场热度不减。根据申银万国证券，上周三询价的华夏中核水电 REIT，有效认购倍数达 340.5 倍，继华夏中海商业 REIT 之后再度刷新 REITs 网下有效认购倍数纪录，吸引超千亿资金参与，最终定价溢价率 20.1%，贴近询价区间上限，显示出优质水电资产仍然受到市场的热捧。

此外，资产端也出现扩容信号。12 月 19 日，中国三峡新能源（集团）股份有限公司正式申报 " 华泰三峡清洁能源 REIT"，底层资产为大连庄河海上风电项目。目前，中核、国电投、中国电建、中国华电等央企皆有清洁能源 REITs 项目申报和发行，随着华泰三峡清洁能源 REIT 的正式申报，我国 REITs 市场有望再添一家由央企构建的 REITs 资产。

国内酒店龙头锦江国际旗下锦江资管也在近期发布了公募 REITs 基金管理人等的招标公告，或意味着第一单酒店 REITs 已经在路上；华泰宝湾物流 REIT 也披露了扩募计划，新项目分别位于宁波、成都、西安、青岛四个新一线城市，区域布局更加分散，有助于提升资产组合韧性。

政策面持续释放暖意。12 月 15 日，中国证监会党委书记、主席吴清主持召开党委（扩大）会议，会上明确提到要尽快落地商业不动产 REITs 试点。12 月 18 日，国家发展和改革委员会发表文章《着力扩大有效投资》，提到 " 十四五 " 时期扩大有效投资取得显著成效，建立 REITs 市场并推动进入常态化推荐发行阶段，" 十五五 " 时期将持续推动 REITs 扩围扩容，支持更多符合条件的民间投资项目发行上市。

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