如果按照现在的市场，过去深圳的豪宅都算是白菜价了。

未来可能 3000 都不算是豪宅的门槛价，得要 5000 万才算。

再次超越

终于，又一个位于深圳南山后海板块的豪宅产品开始预售了。

但开出来的价格，着实让人大吃一惊。

相比预期的价格贵了非常多，前阵子的吹风价约 15 - 25 万 /㎡。

这就意味着，深圳史上最贵单价新房诞生。

如果说前阵子不断刷屏的后海澐玺花园已经很贵，那么在中信信悦湾面前，就显得多少有些无力了。

12 月 22 日，位于深圳市南山中心路一侧的中信信悦湾（备案名：元湾府）获批预售，156 套 302~658 平大户型，备案均价约 24.44 万元 /㎡，单价区间约 17.66 万— 38 万 / 平，总价区间约 5326 万～2 亿 5002 万。

其中，302 平户型备案单价约 17.66 万— 26.6 万 /㎡，总价约 5327 万— 8051 万，套均总价约 6900 万；

370 平备案单价约 21.44 万— 31.07 万 /㎡，总价约 7920 万— 1.15 亿，套均总价约 9726 万；

两套顶复户型，519㎡单价约 36 万 /㎡，总价约 1.87 亿，658㎡单价约 38 万 /㎡，总价约 2.5 亿。

这个价格几乎直接秒杀深圳其他同类高层豪宅。

要知道中信信悦湾住宅部分最高 51 层，最低 43 层。

而同为超高层住宅，后海澐玺花园、新世界香蜜四季家园，中洲湾迎海（大户型），深圳中心 · 天元，深业世纪山谷，中海深湾玖序，招商玺家园等豪宅，有的不仅比中信信悦湾住宅总层数低，还都没有中信信悦湾贵。

后海澐玺花园 209~1149 平户型备案均价约 16.88 万 / 平，单价区间约 14.5 万— 35 万 / 平；

深圳中心 · 天元 314~660 平户型备案均价约 11.55 万 / 平，单价区间约 9 万— 13.04 万 / 平；

深业世纪山谷 231~1080 平户型备案均价约 11.62 万 / 平，单价区间约 7.6 万— 14 万 / 平；

中海深湾玖序 1 栋 A 座 329~550 平户型备案均价约 13.78 万 / 平，单价区间约约 10.6 万— 19.98 万 /㎡（毛坯）；

招商玺家园 123~424 平户型，备案均价约 11.23 万 / 平，单价区间约 10 万— 16.3 万 / 平。

这就显得过去限价背景下的深圳豪宅很白菜价了。

即使是与最近入市的后海澐玺花园 1078㎡天花板价格相比，也贵了约 3 万 / 平。

另外，还值得注意的是，中信信悦湾，虽然采用建筑设计新规规划的户型，但备案平台显示的得房率与深圳过去同类豪宅产品的得房率相差并不明显。

中信信悦湾备案平台显示得房约 77%，这就意味着，项目的套内均价已经到约 31.74 万 / 平。

而 2019 年入市的深圳福田香蜜湖板块的深业中城，备案平台显示得房率约 82%，2022 年入市的深圳福田中心的中心天元，备案平台显示得房率约 77%，2024 年入市的深圳南山红树湾板块的中海深湾玖序（1 栋 A）备案平台显示得房率约 78%。

可以看出，这个产品上开发商是铆足了劲，要做深圳新豪宅的 top1。

这样的价格数字，相信不仅会是深圳新房接下来锚定的标杆，也将会在很长一段时间内引领深圳豪宅的价格。

很大概率，后续深超总 T207-0068 宗地以及其他核心用地的住宅也会跟上。

顶豪逻辑

不用多说，中信信悦湾蛇口这个地段，加上一线海景和全大平层设计，明显瞄准的顶豪客群。

据了解，窗墙比达到 1:7，270 ° 景观阳台、客厅转角无柱，以及室内最高约 3.6m 的设计，最大限度展示景观面。

这样的产品，开盘结果很难说不是深圳豪宅的一次考验。

并且超高定价对深圳楼市将产生深远影响。

这不仅影响后续深圳的顶豪定价，也将深圳的顶豪产品直接拉到 20 万 +/ 平的水平上。

  未来 "20 万 +/㎡" 有可能会成为深圳湾顶豪 " 标配 "。

其次，销售终端的成交结果，代表深圳豪宅市场的温度以及需求。

若卖得好，对市场和开发商信心，有一定的强化作用，毕竟中信信悦湾还有住宅楼栋未推售。

若卖得不好，对市场而言，不仅反映的是市场不买账，更反映的是深圳市场对富豪们，甚至香港高端购买力的吸引程度。

当初，位于太子湾油轮母港附近的招商玺家园就因为地理位置优势，吸引了不少香港的客户群体。

以项目的所在位置来看，直线一公里范围内就是深圳湾口岸，与香港的接壤距离非常便利，一定程度上也，也总有香港的地缘客群。

对这些地缘客群的吸引力，间接反映出顶豪群体的消费信心。

当年位于深圳蛇口的开盘，作为蛇口片区顶级的一线临海豪宅，就是市场高度认可，于是诞生 "5000 万蹲 " 的楼市神话。

这个项目 2018 年开盘，推出 167 套 205-425 平大户型，备案均价约 12.4 万元 /㎡，单价区间约 8.17-15.42 万 /㎡，开盘当天 500 万认筹金，冻资 900 名，近 33 亿认筹金。

而当时市场上很多人表示看不懂，为何一个项目能让当时的土豪们趋之若鹜。

真正的原因是当年有人打新双玺三期时光道，投资直接转手就大赚到大几百万。

后来这个项目一路狂歌，成交高峰以 27 万 / 平左右定格在 2023 年。

所以，单从满足自住需求的角度看，是很难解释这种价格的房子的。

这就更不用说起步总价就已经是 5000 万 +/ 套的住宅。

所以，这样的一个项目，反映的不仅是顶豪市场韧性，也是深圳楼市历史进程的一次转折。