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2025 年北京最后一场土拍，没有在圣诞节中狂欢。

12 月 25 日，丰台花乡中部组团 0001 地块，以 24.72 亿元底价收场，托底者是北京建工集团旗下的北京建工地产和北京城乡建设集团。

这是 2025 年北京土拍的第 40 宗宅地，成绩单定格在 1427亿元，同比下滑 8.17%。（详见《北京卖地 1427 亿元，跌了点儿》）

花乡 0001 地块，素质不错，在西南三四环之间，但楼面价仅为 4.2万元 / 平米。

初看这个结果，有点吃惊，但细想，又觉得蛮符实际的。

地价和房价，向来是打断骨头还连着筋的。

2025 年丰台卖地 5 宗，规划建面 28.63 万平米，总成交金额 128 亿元，但都是以底价成交。

丰台楼市，雪上加霜。

面对这个现实，丰台的开发商们都在思考一个问题，2026 年该怎么干？

楼面价创新低

花乡 0001 地块并不大。

它占地面积 2.35 万㎡，规划建面约 5.89 万㎡，容积率 2.5，限高 60 米。紧邻南四环内，周边地铁 10 号线和房山线双线经过，且有多家 3 甲医院和商业配套。

为了让它轻装上阵，花乡 0001地块曾 "瘦身 " 过。

今年 10 月 16 日，在 2025 年度第八轮拟供应商品住宅用地清单里，它和南面一路之隔的 0002 地块，被捆绑在同一宗出让地块里。

它们加一起的总占地面积，达到了 7.16 万平米，总建面为 23.8 万平米。如此大的体量，在当下的市场中，任何开发商都难以消化。

于是，到了到了 11 月 20 日，只有 0001 地块进入了预申请池子。翌日，转正。

在指标减负的同时，花乡 0001地块的楼面价，也是创造了近两年来周边，以及四环内最低价格。

它的兄弟项目嘉棠璟樾，位于花乡 0001 地块北边 8.5 公里处的西三四环之间，楼面价为约 5 万元 / 平米。

距离花乡 0001 地块最近的在售项目，是西南 1.3 公里外的北京隅西颂，去年 10 月 31 日，金隅嘉业以 27 亿元底价，楼面价 5 万元 / 平米。

相比这两个项目，花乡 0001地块的楼面价，打了 84折。

对标更早的周边项目，花乡 0001 地块的楼面价优势更为明显。

2023 年 10 月，中海丰和叁号院和中建云境的成交楼面价，分别为 6.25 万元 / 平米和 6.81 万元 / 平米。

花乡 0001 地块楼面积，较它们，分别便宜了 32.8%和 38.33%。

如果仅从楼面价上看，北京建工似乎是捡漏了。

当然，有人说，花乡 0001 地块离北京天坛医院太近了。其实，也隔了 300 多米，影响并不大。

丰台楼市的鲶鱼？

不过，楼面价的明显优势，并不能成为花乡 0001 地块，最终热销的决定因素。

最大的问题还是整体市场的需求不振，尤其是丰台楼市。

将时间再拉长点，自 2024 年 10 月 23 日金茂璞逸丰宜诞生至今，丰台区共成交了 9宗地块中，仅一宗有 0.1% 的溢价，其余 8 宗，溢价均为 0。

唯一有溢价的，就是建发金茂观宸，但也是由当时的参拍者福州裕诚自抬身价，报价两次。

一级市场的表现，是楼市具体行为的反推。

来看看花乡 0001 地块周边主要竞品们的表现：

1、北京隅西颂。2025 年 4 月 21 日取证，供应 439 套，截至 12 月 25 日，网签 115 套，成交均价 7.845 万元 / 平米，网签金额 10.58亿元，地价覆盖率 39.2%。

2、中海丰和叁號院。2024 年 3 月 16 日取证，供应 415 套，截至 12 月 25 日，网签 122 套，成交均价 8.56 万元 / 平米，网签金额 20.73亿元，地价覆盖率 38.1%。

3、中建云境。2024 年 3 月 29 日取证，供应 838 套，截至 12 月 25 日，网签 280 套，成交均价 8.045 万元 / 平米，网签金额 28.85亿元，地价覆盖率 38%。

可以看出，它们的表现，很不尽人意。

而如果将范围再扩大到整个丰台区，也基本与上述三个盘雷同。

唯一的例外，是建发金茂观宸。

它 2025 年 3 月 17 日取证，供应 457 套，截至 12 月 25 日，网签 362 套，成交均价 7.87 万元 / 平米，网签金额 35.53亿元，地价覆盖率 145.91%。

当然，与周边的竞品相比，花乡 0001 地块除了楼面价的优势外，位于四环内的位置，加上周边交通灯因素，优势更大。

北京建工摘得它后，将与今年 9 月联合北京城建拿下的嘉棠璟樾一起，在西、南四环内连布两子。

花乡 0001地块凭借地段和地价优势，能否成为丰台楼市的一条鲶鱼？