一个沉寂的市场，往往最容易被一颗原石搅动。

顶豪卖了八成

昨天，深圳最贵的豪宅中信信悦湾，给了全市场一个响亮的耳光。

156 套 套均总价去到 5000 万 / 套的大户型，开盘之初，市场预期价格 17 万— 18 万 / 平，结果备案公布后，远超市场预期。

即使是预算 1 个小目标的潜在客户，也被这样的价格惊到。

无论是行业内还是行业外，一致都认为价格太高，已经透支未来几年的价格，销售大概率不会好看，能够销售一半都算成绩不错。

但昨天开盘，卖出了深圳最强开盘数据。

开盘两个小时，去化约八成（约 128 套）揽金超百亿，302 平仅剩 5 套，370 平剩 23 套。其中 2 套 1.8 亿及 2.5 亿的顶复一小时便售出。

不仅刷新深圳豪宅的开盘纪录，也反复冲刷着市场的认知。

有人认为，深圳的购买力依然强劲，有人认为豪宅的市场与普通住宅不在一个维度，也有人认为对土豪们来说，即使均价 24.4 万 /㎡也依旧是白菜价。

无论是何种看法，跑出这样的开盘数据，一定程度上是建立在开发商使出的豪宅有史以来 " 壕无人性 " 的营销策略。

比如产品发布会，11 月产品亮相的发布会当天主持人邀请的是前央视主持人李思思，演出邀请的是男高音歌唱家戴玉强，还启动了无人机的表演

再比如销售折扣，一上来就大手一挥，给了 85 折 /89 折——备案均价 24.4 万，当天日选房首付四成以内优惠 89 折，一次性全款则优惠 85 折。           若以 15 层约 370 平户型，总价约 8575 万估算，首付四成，则优惠约 932.25 万，若以约 519 平户型，总价约 1 亿 8686 万全款估算，则一次性付款优惠 2802.9 万。

这样的折扣力度，在深圳豪宅开盘历史上也没几个，优惠后的价格已经足够在深圳再买一套普通住宅。

试问，有哪个豪宅有底气开盘就给这么狠的折扣水平？

市场上的豪宅，往往能够给出 9 折就已经不错。

并且豪宅折扣力度越大，有时候就显得豪宅价格的支撑力越弱，并不符合豪宅的定位及市场调性，开发商轻易不会给出这么激进的折扣。

何况中信信悦湾后续也还有住宅产品未售，一上来就打折力度这么猛，后续的房源又该如何制定营销策略？

不过，市场有时候就是这么戏剧，不以人的意志为转移。

从项目给出的定价也不难看出，中信信悦湾这次的操盘手，从一开始就相当激进。

中信信悦湾定价这么激进，销售结果有目共睹，相信后续深圳的豪宅胆子也会大起来，定价也会跟着激进。

豪宅客群

这样的豪宅，都是什么样的土豪在挥金如土？

市场一直都很好奇，定价这么高的豪宅，什么样的人心甘情愿地买单，买单群体的画像是什么样子的。

从选中中信信悦湾的客群来看，主要有这几个特点——

1、币圈新贵，以精准踩中加密货币风口起家

90 后，座驾问界 M8 和小鹏 X9，多年币圈经验，玩期货期权炒股，坚信顶豪能穿越周期，通缩转换通胀现金会缩水，使用了六倍多杠杆，贷款五千多万选择中信信悦湾三百多平户型。

2、资本市场的投资新贵，以投资新兴行业股票为主

选择的是 370 平，本身已经完成原始财富积累，住半岛城邦，已获批香港专才，座驾是法拉利 488 Pista，手持摩尔线程、沐曦股份、宇树科技、蓝箭航天等新兴科技及热门公司。

3、全款大佬以及深圳湾周边业主

有原本住恒裕滨城二期的业主，有原本住翡翠海岸的业主，也有住半岛城邦的业主等，都是一些已经稳扎深圳湾豪宅地段的改善类型的业主。

可以看到，如今 90 后的财富群体迅速成长，财富的传承和转移棒也交到了 90 后的手中，新生代正成为这些顶豪住宅的标准客群。

相比老一辈的财富群体，90 后更愿意为情绪价值买单，愿意为豪宅所带来的前所未有的情绪溢价买单。

因为即使看不懂，即使户型空间上存在设计的短板，也愿意为了改善生活品质而为这类顶豪买单。

豪宅独立行情

深圳的中信信悦湾的 " 豪宅热 " 并不是个案。

今年以来，全国头部城市，出现过 " 超级盘 " 现象，北京、上海、广州、成都都诞生了现象级的热销项目。

截至 12 月 29 日，全国诞生了 6 个销售 100 亿左右的豪宅项目——

3 月上海嘉里金陵华庭 158 套 270-640㎡大平层房源，均价 18.9 万元 /㎡，总销售额约 92.34 亿元

9 月上海嘉里金陵华庭二期首 120 套约 360-875㎡大平层，均价 20.5 万元 /㎡，总销售额为 98.43 亿元；

11 月，广州保利玥玺湾开盘，推出 307 套，去化约 236 套 ( 77% ) ，销售额 106 亿元，成交均价 17 万元 /㎡，单套均价 4492 万元，最高单价 30 万元 /㎡，成为今年全国城市中唯一 " 首开即破百亿 " 的现象级楼盘。

11 月深圳湾澐玺开盘，首开销售金额达 130 亿元，刷新今年全国单盘销售纪录；

12 月上海的安澜上海 211 套 192-588㎡，均价约 17.88 万 /㎡，总价约 2700 万— 1.46 亿元，开盘当天销售约 90.77 亿元，去化约 92%。

12 月深圳中信城开信悦湾 156 套 302~658 平大户型，均价约 24.4 万，总价约 5326～2 亿 5002 万，开盘两小时销售约 100 亿元。

据克而瑞数据，广州今年 1 — 11 个月，总价千万以上住宅成交占比上升至 18.5%，其中 3000 万以上顶豪成交套数同比增加 60%；5000 万— 1 亿元级顶豪更是从去年 17 套跃升至 105 套。

而以全国 3000 万 + 级别豪宅成交来看，据中指研究院数据显示，前 11 个月上海成交了 1912 套，北京成交了 400 套，广州成交了 381 套，深圳成交了 137 套。

实际上，深圳 12 月出现翘尾行情，仅仅 2 个典型 3000 万起步的豪宅深圳湾澐玺以及中信信悦湾开盘当日就累计成交约 371 套（据官方首日销售数据推算 243+128 套），几乎是前 11 个月的累计成交的 3 倍。

而就在今天（12 月 29 日），深圳蛇口的后海招商玺 40 套均价约 14.9 万 / 平，总价约 2485 万～6867 万户型官宣日光。

所以，随着新一代的豪宅诞生，豪宅市场也依旧保持在成交的高位。头部城市的豪宅供应增长，开启了豪宅的新纪元。

作者 | 骑猪英雄