12 月 30 日消息，中金厦门火炬产业园 REIT 已于近日在深交所正式申报，成为全国首单以 " 国家火炬计划软件产业基地 " 为底层资产的公募 REITs。申报信息显示，中金厦门火炬产业园 REIT 的专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，托管人为中国农业银行股份有限公司，原始权益人为厦门高新技术创业中心有限公司、厦门火炬高新区招商服务中心有限公司，均为厦门火炬集团子公司。

扩容潜力存在 10-35 倍扩容空间

截至 2025 年 12 月 26 日，国内 REITs 市场共上市 78 只，总市值 2199 亿元。该 REIT 处于一级市场首发阶段，与同周更新的博时山东铁投 REIT、华泰三峡清洁能源 REIT 共同推进。中金厦门火炬产业园 REIT 申报响应国家发改委与能源局，关于支持光热发电等清洁能源项目发行 REITs 的号召，通过盘活存量资产促进投融资循环。当前 REITs 市场扩募加速，中金厦门安居 REIT ( 扩募 ) 、中航京能光伏 REIT ( 扩募 ) 等项目已进入不同阶段，而火炬产业园 REIT 的获批将为园区类 REITs 提供新样本表。

根据国信证券测算，中国 REITs 市场规模潜在空间为 2.1 万 -4.5 万亿元，当前仅为其总规模的 0.04%-0.2%。大公国际引用美国、日本经验，预计国内 REITs 市值可达到 GDP 的 4.9% ( 美国水平 ) 或 2.6% ( 日本水平 ) ，对应当前 GDP ( 约 126 万亿元 ) 测算，目标规模约 6.2 万 -12.6 万亿元，存在 10-35 倍扩容空间。

资产类型覆盖广泛   租金流稳定是关键

园区、交通、保障房、消费、仓储物流、能源、市政环保等 10 大领域，仅缺少养老设施。2025 年上半年板块表现分化显著，消费类 ( 如华润商业 REIT ) 、环保类 ( 如银华绍兴原水 ) 单位可供分配金额同比上行，而产业园 ( -9.5% ) 、仓储物流 ( -4.3% ) 、能源 ( -11% ) 等板块承压。

政策性保租房 ( 如深圳安居、苏州恒泰 ) 租金稳定，市场化项目探索服务收入对冲 ( 如华润有巢 REIT 服务收入占比 12.55% ) 。

水电、海风项目表现稳健 ( 如嘉实中国电建发电量 +8% ) ，光伏项目受光照不足拖累 ( 如中航京能光伏电量 -28% ) 。

产业园类，短期仍处经营底部，关注张江、金隅等区域竞争可控、租户产业景气度高的项目。

仓储物流类，核心区域 ( 如京东、顺丰 REIT ) 以价换量策略有效，成渝地区出租率回升，头部运营商资源整合能力突出。

保租房、能源板块占比超 98% 获投资者认可

截至 2025 年上半年，机构投资者占比均值达 97.21%，保租房、能源板块占比超 98%，反映其对稳定现金流资产的认可。

战略配售投资者多为原始权益人关联方或专业机构，2025 年新上市项目中，公众投资者认购倍数为网下投资者的 3.8 倍，但一级市场热度有所降温。

保险资金、养老金等长期机构偏好高分红 ( 净现金流分派率≥ 3.8% ) 、低风险资产，保障房、市政环保等防御性板块配置价值凸显。

二级市场换手率中位数为 1.12%，显著低于沪深 300 ( 日均换手率约 1.5% ) ，显示机构持仓趋稳。

2025 年中证 REITs 全收益指数呈现 " 企稳回升 " 趋势，但 9 月后受股市回暖影响，沪深 300 反超 REITs。

长期来看，美国 REITs 长期年化收益达 9.2% ( 2009-2023 年 ) ，中国 REITs 上市 4 年平均涨幅 17.91%，但存在短期经济周期敏感性，是成长过程中经历的磨合。