2025   年   12   月   29   日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，楼市迎来重磅利好：自   2026   年   1   月   1   日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）销售购买不足   2   年的住房，增值税征收率从   5%   降至   3%；购买   2   年以上（含   2   年）的住房对外销售，仍免征增值税。这是近   9   年来个人住房增值税政策的首次重大调整，既直接降低了交易成本，更释放出疏通   " 卖旧买新 "   循环的明确信号。

对市场参与者而言，政策红利直观体现在税费节省上。以一套指导价   200   万元、持有不满   2   年的住房为例，新政前需缴纳   10   万元增值税，新政后仅需缴纳   6   万元，直接节省   4   万元；若房屋总价   500   万元，税费则从   25   万元降至   15   万元，节省   10   万元。这笔资金对刚需群体可补充首付，对改善家庭可用于装修或换房周转，有效减轻了交易资金压力，在市场调整期形成直接的政策激励。

| 新政深析：三大核心突破

此次政策调整并非单纯税率下调，而是税制与实操的全面优化，三大核心突破值得关注。

一是税率与地域双统一。此前，不满   2   年住房销售统一按   5%   征税，但个别城市对   2   年以上非普通住房实行差额征税，且各地普通与非普通住房划分标准不一，增加了交易复杂度。新政将征收率降至   3%（降幅   40%），同时取消一线城市特殊税制和住房分类标准，全国统一适用   " 满   2   年免税、不满   2   年按   3%   全额计税 "   规则，让税费计算更简洁透明。

二是判定标准简化。过去普通住房需满足面积、单价、容积率等多项指标，不同城市标准差异大，易引发交易争议。新政仅以 " 持有年限是否满   2   年 "   为核心判定依据，大幅降低政策理解门槛，减少交易不确定性，提升买卖双方决策效率。

三是过渡期衔接清晰。公告明确，2026   年   1   月   1   日前已签订合同但未申报缴税的交易，可适用新规，避免政策切换导致的纠纷。需注意的是，政策仅适用于   " 个人 "，个体工商户中的一般纳税人不享受该优惠，防范了政策套利空间。

| 为何此时下调住房增值税？

这项政策的出台，是对当前市场现状的精准回应与核心矛盾的破解。

从市场基本面看，近期二手房价格同比跌幅连续   2   个月扩大，热点城市领跌，市场预期疲弱，新房交易也同步转弱。突出问题在于   " 卖旧买新 "   链条堵塞，二手房呈现   " 刚需化、低总价 "   特征，新房则偏向   " 改善化、高总价 "，供需分化导致市场循环不畅。

从政策逻辑看，此次调整是前期调控的重要补位。此前楼市纾困多聚焦信贷端，税费调整相对有限，随着金融政策边际效应递减，亟需从交易环节发力，形成 " 信贷   +   税费 "   政策闭环。这与   2023   年广州、2024   年沪深京先后实施的增值税   " 五改二 "   政策一脉相承，构成了税费优惠的政策体系。

24 年上海个人销售住房增值税政策调整

从民生导向看，政策直击短期换房群体痛点。部分家庭因工作调动、子女入学等刚性需求，不得不出售不满   2   年住房，此前   5%   的高税率让不少人望而却步，甚至被迫低价抛售。新政降低交易摩擦，既避免业主大幅降价售房，也为刚需提供更多选择，实现供需良性互动。

| 市场可能出现这些变化

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此举可以更好地满足改善性住房需求的释放。随着成本下降，房主更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。

市场层面或出现三大变化：一是二手房流通效率提升，持有   1-2   年的次新房源可能成为流通主力，挂牌量有望增加；二是一二手房联动效应强化，置换需求释放将流向新房市场，缓解核心城市改善型新房库存压力；三是区域表现分化，一线城市降税效果可能更多体现在促进交易量，二三线城市或对稳定房价预期产生积极作用。

新政效果受多重因素影响，大家仍需理性看待。在预期未稳的城市，部分卖家可能将税费节省转化为房价涨幅，导致购房者实际受益不及预期；而库存压力较大的城市，政策更可能带动成交量回升而非价格上涨，单一政策难以改变市场长期走势。

|   2026 年购房该如何决策？

从政策趋势看，此次增值税调整可能是税费改革的一步，后续契税、个税等政策仍有优化空间。结合各地已出台的购房补贴、公积金提额等举措，2026   年楼市大概率延续   " 精准托底、支持合理需求 "   的调控方向，核心城市或根据市场情况推出更多配套政策。

对卖家而言，可把握过渡期红利，不满   2   年住房优先在   2026   年   1   月   1   日后申报缴税，但需合理定价，避免盲目涨价导致房源滞销，尤其是次新房业主可借助政策加快挂牌节奏。

对刚需购房者，建议重点关注次新房源，这类房源房龄新、配套成熟，新政后税费成本显著降低，性价比突出。对置换族，" 卖旧买新 "   时机相对成熟，建议采用   " 先卖后买 "   策略，优先启动二手房挂牌，利用市场流通性提升机遇快速成交，再衔接新房认购，同时关注各地卖旧买新补贴政策，最大化享受红利。

需特别提醒的是，政策核心是支持合理住房消费，而非刺激投机炒房。投资性购房仍需谨慎，购房者应提前核实房源产权与税费信息，防范交易风险。