上海，2026年1月6日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办 2025 年终市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及 REITs 资产证券化市场进行全景盘点，并展望 2026 年行业发展新机遇。

上海写字楼市场2026年开启存量提质与生态重构下的结构性机遇

2025 年，上海甲级写字楼市场迎来供应放量周期，全年共 14 个新项目集中入市，总供应面积约 85 万平方米，新增体量主要分布于浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴板块。四季度，长宁虹桥 " 晶耀虹桥 "、徐汇滨江 " 西岸中环 B3" 及 " 阿里巴巴徐汇滨江园 Z" 三个项目入市。成交端持续承压，四季度全市甲级写字楼净吸纳量为 12.32 万平方米，全年以 40.18 万平方米收官，较 2024 年同比下滑 33.4%。市场基本面延续弱势，四季度全市甲级写字楼平均空置率攀升至 23.4%；在供过于求与企业降本增效的双重背景下，全市平均租金进一步下行至 6.62 元 / 平方米 / 天，环比下降 1.8%。

从需求结构来看，2025 年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征，贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献 85% 的成交份额，成为市场需求的核心支柱。其中，贸易制造业以 25% 的成交占比位居首位，需求聚焦传统消费与新兴消费双赛道：传统领域以服装、运动品牌头部企业的搬迁扩租需求为核心，新兴领域则伴随宠物经济等新消费风口崛起，个别宠物类品牌企业释放大面积租赁需求。专业服务行业占比 23%，是市场需求 " 稳定器 "，需求主体涵盖律所、设计机构、教育企业及联合办公运营商；律所板块集聚效应凸显，除南京西路、陆家嘴等传统核心区外，北外滩国际法律服务港已形成规模化集聚，成为上海建设国际法律服务枢纽的关键载体。

另外，设计类企业偏好具备空间特色的非传统甲级办公物业，教育类企业则更青睐交通便利、配套成熟的新兴板块。金融行业是核心商务区成交的 " 压舱石 "，全年租赁成交占比 19%，头部险资、券商及银行系资管机构为整层、整栋租赁的绝对主力，彰显核心商务区对金融总部型需求的吸附力。电子信息科技行业则是需求增长的 " 核心引擎 "，全年成交占比 18%，需求呈现强产业集聚特征，除张江、漕河泾等传统科创园区外，徐汇滨江、杨浦新江湾、莘庄及大虹桥等新兴板块均出现大面积成交案例，推动科创产业办公空间向多元化区域延伸。

展望未来三年，上海甲级写字楼市场新增供应规模将不少于 300 万平方米，其中 2026 年计划入市面积突破 120 万平方米，供应压力将持续高位释放。海量新增供应将使市场在出租率爬坡与租金稳定两大核心维度持续面临严峻挑战，行业整体复苏进程与供需平衡周期将显著拉长。市场分化已成为核心趋势，核心商务区凭借稀缺价值展现更强韧性，而部分次级板块则因供应叠加或产业导入不足，空置压力进一步加剧。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，2025 年末，上海写字楼市场已在供应放量与需求分化的深度博弈中完成阶段性调整。2026 年，市场将正式迈入 " 存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦 " 的结构性转型期，行业竞争逻辑从过往的 " 规模扩张 " 转向 " 质量与效率双轮驱动 "。在上海《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》等城市更新政策及企业办公需求迭代的双重推动下，办公空间从单一的物理载体，升级为承载产业生态构建、城市文化传承与企业成长发展的复合型价值平台。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，上海 GDP 在前三季度同比增长 5.5%，经济运行稳中有进，展现韧性。未来市场分化将进一步加剧，核心商务区与新兴板块的价值差距或持续拉大，而绿色智慧化改造与服务生态融合，将成为行业突破当前困境、实现高质量发展的关键路径，推动上海商务地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈进。

上海消费市场继续保持平稳增长态势 形成需求牵引供给、供给创造需求的良性循环

2025 年，上海消费的总方针依然是 " 提振消费 "，通过政策、活动等多管齐下，全面激活市场，推动消费逐渐回暖。从供给侧创新、消费侧激励，推动服务消费、大宗消费、外来消费和新型消费。全年打造 " 一节四季 " 消费节庆，比如 " 首发上海 " 系列活动、" 上海之夏 " 国际消费季，用高频活动持续拉动消费。聚焦四大重点领域，首发经济‌、银发经济、夜间经济‌和票根经济‌，推动文旅商体展深度融合。

与 2024 年对比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率保持平稳。核心商圈未来供应项目（2026-2029 年），总供应量约 76 万平方米；非核心商圈未来供应项目（2026-2029 年），总供应量约 643 万平方米。鉴于大量的新增供应集中入市，全市租金将持续承压。四季度，非核心商圈新增供应约 30 万平方米，同比呈现下降态势。从供应类型来看，有大体量商业代表之一虹桥前湾印象城 MEGA，有时髦街区的永源路项目，还有全新打卡圣地新天地东台里等，呈现出个性化、差异化和主题化。

2025 年，韩国品牌入华潮已蔚然成形，韩国品牌 MUSINSA 在淮海路和安福路双首店同开，是近期韩国品牌集体涌入中国市场的一个缩影。据不完全统计，2025 年有至少 20 个韩国品牌进驻中国。韩国时尚品牌凭借设计力与潮流敏锐度，正赢得中国年轻消费者的青睐。展望未来，国内外零售商继续偏爱选址上海作为其在中国的首店或旗舰店，市场需求表现持续活跃。

戴德梁行华东区董事总经黎庆文表示，2025 年上海围绕 " 以旧换新 " 和 " 服务消费 " 推出了一系列政策措施，消费提振效果较为显著，零售市场逐渐回暖。与刚需消费看似 " 矛盾 " 的能够舒缓情绪的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费也增长显著，说明消费者为情绪付费的意愿变得更加强烈。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，2025 年上海零售市场保持活跃，社会消费品零售总额实现稳健增长。假日经济、入境消费和首发经济表现亮眼，为市场注入持续动能。与此同时，随着大量的新增供应入市，上海零售物业市场竞争趋于白热化。存量项目改造升级成为行业共识，多个传统零售物业启动 " 焕新计划 "。

上海大宗交易市场筑底蓄能，结构性机遇凸显

2025 年，上海房地产大宗交易市场在经历连续四年的调整后，展现出明显的筑底企稳迹象。全年共录得 75 宗、共计 424 亿元成交。尽管同比有所回落，但市场结构持续优化，内资主导格局进一步巩固，小额交易活跃，非机构投资人参与度显著提升，为未来市场的复苏积蓄了动能。值得关注的是，目前已有约 140 亿元的大宗交易完成草签，预计将在 2026 年上半年陆续完成交割，市场流动性有望逐步释放。

受行业周期性调整影响，资产成交价格处于低位，为资金实力雄厚的投资者提供低成本布局窗口。2025 年上海大宗市场单宗成交均价约 5.6 亿元，四季度降至 4.8 亿元，3 亿以下的小额交易占比超 50%（38 宗），反映出投资者更趋理性与务实，风险偏好趋于审慎的同时仍维持配置意愿，市场韧性得以体现。

买家内外资类型方面，内资买家继续牢牢占据市场主导地位，2025 年按成交金额计占比高达 97%。外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约 129 亿元，占比约三分之一，涉及 15 宗交易。这既体现了部分外资阶段性退出，也释放出一批优质低价资产，为国内实力投资人提供配置机会。同时，部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍有回流潜力，为市场注入新活力。

自用型买家表现活跃，全年成交总额约 60 亿元，占总成交额的 26%。金融、TMT、消费等行业企业成为主要力量：金融机构延续稳健投资策略；TMT 与消费类企业加速布局一线城市核心资产；制造业则聚焦于自用办公空间升级。自用型买家交易标的以办公、公寓为主，且高度集中于 5 亿元以下，该类成交宗数占比高达 79%。

从物业类型看，办公 / 研发办公仍是市场最主流的选择，2025 年成交总额达 185 亿元，占整体市场的 43.6%，核心业态的长期价值依然稳固。同时，随着公募 REITs 持续扩容，长租公寓和租赁住宅受到更多机构关注，公寓 / 住宅类资产成交占比达 16.5%，典型案例如微领地浦江 R4 项目与旭辉松江 R4 项目。商业板块成交基本与公寓 / 住宅持平，占比为 16.6%，其中小体量商业、沿街商铺备受私人买家和民营企业青睐。酒店类成交占比为 5%，工业及物流类资产则因企业自用需求而保持稳定成交节奏。

此外，法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一，凸显部分存量资产面临债务压力的同时，也加快了不良资产处置与价值重塑的进程。这标志着商办地产正加速从增量开发向存量盘活转型，资产管理能力的重要性日益凸显。

展望 2026，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出以下预测：

1. 国内持续宽松的财政与货币政策环境，将为国央企及实力民企等内资头部投资主体提供融资优势，进一步激发其增持优质现金流资产的动力；

2. 公募 REITs 在酒店、优质办公等业态的扩容，以及发行主管条线的增加，将显著拓宽存量资产的退出与盘活渠道；

3. 金额在 3 亿元以内的中小规模、收益稳定的交易标的，因产权清晰、决策灵活，在流动性、风险偏好及估值分歧背景下，仍将是 2026 年大宗交易市场的主流；

4. 以上海为代表的一线城市核心物业将持续吸金，国企及实力民企的投资逻辑正从单纯的财务回报，转向 " 资本化、资管化、资源化 " 的深度运营与价值重塑。

内资第三方物流企业需求增量明显，华东高标仓表现持续平稳

华东地区整体高标库市场主体租户类型仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运，租户类型结构表现稳定。随着企业为实现供应链降本增效的目标，内资三方物流业务量占比不断上升，其中，民营物流企业活跃度尤为突出，占据更多物流租赁市场份额。相反，外资三方物流在整体物流租赁市场表现中竞争力及市场份额有所下降。主流电商租户纷纷迁入自建仓库，存量市场中开发商所建园区的电商需求比例减少。

华东高标仓库租赁市场需求主要租户行业仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运。上海市高标仓库市场，市场空置率环比下降 0.3 个百分点至 24.2%，平均租金环比微降 1.3% 至 40.9 元 / 平方米 / 月。江苏省高标仓库市场平均租金维持在 33.3 元 / 平方米 / 月，市场空置率环比下降 0.8 个百分点至 19.0%；安徽省高标仓库市场表现平稳，平均租金微降 2.7% 至 27.2 元 / 平方米 / 月，空置率保持在 13.0%；浙江省高标仓库市场主要去化力仍为电商、快递快运，本季度受电商购物节影响，电商短租去化一部分面积，空置率环比微降 0.2 个百分点至 23.1%，整体市场仍面临一定招商压力，平均租金维持在 33.1 元 / 平方米 / 月。

物流存量租赁市场优化整合

当前物流市场仍处于存量租赁业务阶段。随着城市规划与功能优化调整推动仓库旧改拆迁。相关租户启动搬迁与重新选址，释放出一定的存量需求。租户通过优化整合，迁移至标准更高、服务能力更优的高标物流园区，实现降低仓储及综合运营成本的同时获得更多增值服务的提升。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，展望未来华东市场，供应量增量减缓。预计明年租金稳定，未来短期内租金不会出现较大波动。业主在维持较低租金的基础上，将为客户提供更多的增值服务提升竞争力，吸引新客户。

中国资产证券化多层次REITs显繁荣发展态势

2025 是我国基础设施 REITs 从 " 常态化发行 " 向 " 高质量发展 " 转变的标志性一年，资本市场多层次 REITs 尽显长足繁荣发展态势。如底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产 REITs 开启试点，机构间 REITs（持有型不动产 ABS）更是实现爆发式增长，2025 年 16 单的发行数量较往年 5 单实现三倍增长。

随着 12 月 25 日，戴德梁行参与的中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划（267069.SH）在上海证券交易所成功鸣锣上市，中国多层次 REITs 市场在 2025 年更添繁荣。

截至 2025 年 12 月 31 日，全市场上市基础设施公募 REITs 产品共 78 只，总发行规模约 2,200 亿元，新增规模与 2024 年大致持平，REITs 产品新增 20 只，发行额 600 亿。公募 REITs 二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施二级市场表现相对偏弱。

2025 年是机构间 REITs（持有型不动产 ABS）长足发展的大年，截至 2025 年 12 月 31 日，累计发行规模约 475 亿元，产品数量 22 只，其中 2025 年新增发行 16 单 3 倍于 2024 年的 5 单。机构间 REITs 产品的底层资产主要包括工业厂房、购物中心、涵盖优质写字楼及配套商业的城市综合体、IDC 数据中心，租赁住房等多种资产类型。

值得一提的是，戴德梁行参与的外高桥集团持有型不动产 ABS 是全国首单工业厂房机构间 REITs，也是上海地方国企首单机构间 REITs。其成功挂牌是浦东新区在多层次 REITs 市场建设中的又一次重要探索，作为浦东国资深化国企改革、践行金融创新服务实体经济的重要举措，外高桥集团从 " 资产持有者 " 向 " 资本运营者 " 的重要转型。

政策工具方面，发改委与证监会接连出台新政，包括国家发改委《2025 版 REITs 项目行业范围清单》新增位于 22 座超特大城市、且为超甲级 / 甲级品质商业办公，而证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》也将政策支持的底层资产扩展到了商业办公、酒店、体育场馆等房地产存量领域。上述政策显示，除了常态化发行的基础设施公募 REITs, 证监会也正在稳步推进商业不动产 REITs 试点，为商业不动产盘活和融资提供多元化投资渠道。

展望 2026 年，戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事、上海房地产估价师协会理事兼房地产金融特聘专家顾悦如总结道，基础设施公募 REITs 行业范围继续扩容，证监会商业不动产 REITs 试点有望半年内落地。不仅会在资产版图上，补上优质商业写字楼以及星级酒店资产这两枚拼图，更重要的是实实在在为多层次 REITs 市场的持续提质扩容并与国际成熟资本市场接轨。

相关公司：戴德梁行