本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

广州珠江新城 时代财经摄

零售消费崛起，成为过去一年广州写字楼及购物中心需求的重要支撑。

1 月 6 日，戴德梁行发布的数据显示，2025 年，广州甲级写字楼市场迎来 37.8 万平方米新增供应，同比上升 118.8%，全市存量攀升至 704.5 万平方米，全市租金水平延续下行趋势。

供应放量叠加租金下调，刺激了部分租赁需求释放。2025 年，广州甲级写字楼市场全年累计净吸纳量达 18.2 万平方米，同比上升 43.1%。不过，由于新增供应增速显著高于需求涨幅，全市甲级写字楼空置率同步上升 1.8 个百分点，达到 20.7%。

自 2024 年以来，广州甲级写字楼市场租赁需求持续小幅回升。戴德梁行相关人士表示，一方面，部分企业出于降本增效的考虑，对办公空间进行搬迁调整；另一方面，一些经营状况相对稳健、预算充足的企业，在租金回调的刺激下，产生了升级搬迁需求。在此背景下，尽管空置率仍在上行，但近两年的增速已经放缓。

从行业需求结构来看，金融业、TMT 以及贸易和零售成为 2025 年广州甲级写字楼市场的前三大需求来源，成交面积占比分别为 22%、20% 和 19%。而在 2024 年，这三大行业的占比分别为 12%、21% 和 10%。需求占比的变化，主要源于相关行业头部企业的租赁活动活跃。

其中，下半年出现的大面积成交显著推高了金融业的全年表现，使其成为年度最大的租赁需求主力。戴德梁行相关人士指出，2025 年前三季度，广州市金融业 GDP 增加值同比增长 6.1%，较上半年提升 1.3 个百分点，成为拉动广州 GDP 增速的重要动力之一。银行、AMC（资产管理公司）及保险等金融机构的业务扩展，推动了金融行业对办公空间升级的需求。

贸易和零售行业的租赁占比也较去年明显提升，主要由潮玩手办、国货化妆品牌等零售企业，以及电商和贸易企业支撑。戴德梁行方面特别指出，以直播和跨境业务为主的电商企业，在 2025 年对大面积办公空间及新增办公场所表现出一定需求。

在优质零售物业市场方面，尽管同样面临租金下行、空置率上升的压力，但市场供需两端活跃。

2025 年，广州迎来番禺汉溪 K11、白云湖金铂天地等多个购物中心开业，全年优质零售物业新增供应 41.4 万平方米，同比增加 77.7%；全年累计净吸纳量达到 31.7 万平方米，同比上涨 66.5%。

业态结构上，餐饮继续保持加速发展。戴德梁行相关人士指出，全年新开店铺中，餐饮业态占比高达 44.5%，成为购物中心最主要的需求来源。时代财经注意到，今年上半年餐饮业态占比为 38.8%，这也就意味着，下半年开业节奏的加快显著拉高了全年水平。

从细分品类来看，烘焙甜品及新式饮品、奶茶两大赛道的开店需求仍处于上升通道，" 仅这两个细分品类，2025 年的新开店铺占比合计已接近 15%，竞争已经非常激烈 "。去年 1 月，贵州 " 网红奶茶 " 去茶山的广州首店在天环广场试营业期间，门店实时订单量一度逼近 2000 单。

零售业态构成购物中心的另一大需求支柱，全年新开店铺占比为 40.2%。其中，潮玩文创、家电数码和运动服饰的新开店铺占比相较去年明显提升，分别超过 2%、达到 6% 和 5%。去年 4 月，三丽鸥广州天环广场门店开业当天同样排起长龙。3 月，华南首家斐乐 FILA ICONA 旗舰店在太古汇开业。4 月，同为安踏集团的旗下女性运动品牌 MAIA ACTIVE，开出品牌广州首家 Leggings LAB 概念店。

此外，戴德梁行相关人士指出，第十五届全运会的举办及其吉祥物走红，引发了多轮消费热潮，" 我们看到潮玩文创的市场需求延续了近几年的活跃趋势，也再次印证情绪价值仍是推动消费增长的重要驱动力。"

2025 年 11 月 30 日，广州市人民政府副秘书长、十五运会广州赛区执委会副主任朱小燚曾透露，十五运会衍生品销售额已突破 8 亿元，并有望达到 10 亿元。

在赛事氛围的带动下，体育消费和运动零售板块持续扩容。戴德梁行方面表示，越来越多垂直细分品牌正在加快布局广州市场，近两年，小众运动领域和细分品牌不断进入，包括 On 昂跑、英国自行车品牌小布自行车等，进一步丰富了本地零售市场的层次与活力。