苏州，2026年1月9日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对 2025 年度苏州的写字楼市场，中国资产证券化政策解析及实践回顾进行了解读，并对 2026 年市场趋势进行了展望和预测。

写字楼租赁市场：总体存量持续推高，市场面临多维竞争

2025 年苏州办公市场供应端持续释放，新增尼盛中心、中建未来大厦、南岸新地二期、恒泰新裕大厦四个高标办公项目，共计 15.49 万方，市场存量规模仍攀升至历史高位。截至 2025Q4，全市办公市场空置率攀升至 30%，市场去化压力持续凸显。

成交端表现承压，全年净吸纳量达 8.84 万方，同比下降 46%，存量项目退租、缩租频发。值得关注的是，高标准的研发办公成为租赁成交主力，净吸纳量占比达 45%。此类项目多为产业主题赋能型楼宇，业主通过前置精准定位热门产业赛道，构建 " 上下楼 " 产业生态，结合政府政策和资源支持，上市前即进行核心客户储备，实现良好的预租表现，为稳定全市空置率起到了重要的作用。

租金方面，" 以价换量 " 仍是全年市场主流策略。受市场去化压力影响，业主纷纷推出租金优惠、装修补贴、延长免租期、代建装修等多元租赁政策包，以降低客户成交成本、稳固存量客户并吸引增量需求。全市租金价格持续下行，2025Q4 全市租金报价录得 69.15 元 / 平方米 / 月，同比下降 1.69%，其中工业园区租金同比跌幅达 3%，核心区与非核心区租金梯度不断缩小。

统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截至：2025Q4

从行业成交结构来看，电子信息科技、专业服务行业稳居租赁需求第一梯队，成交占比分别为 35% 和 27%。细分领域中，电子信息科技行业内人工智能企业表现最为突出，成交占该行业比重达 22.2%，较 2024 年同期提升 14.2 个百分点，成为核心增长引擎；其余互联网、集成电路、芯片半导体、新能源科技等细分领域企业共同构成需求主力。专业服务企业中，受益于部分楼宇定向招商策略，律所类企业成交表现亮眼；联合办公运营商加速布局，通过与业主联合经营等多元化模式助力项目去化，扩张态势显著；教培行业则借助租金议价优势积极开展搬迁升级，催生多个大面积成交案例。金融、贸易、制造业企业需求保持稳定，构成市场第二梯队需求力量。从客户成交类型来看，受外部经济不确定性影响，企业租赁策略更趋保守稳健，新增租赁需求持续下降，搬迁、续租成为市场主流成交类型，其中区域内搬迁占比居首，企业选址更注重成本控制与空间适配性。

写字楼销售市场：市场相对低迷，价格持续下探

2025 年全年销售市场新增上市 23.2 万方，同比下降 40%；成交端表现低迷，全年成交面积 15 万方，同比下降 65%；年末全市销售均价录得 1.19 万元 / 平方米，同比下降 4%。从成交结构来看，市场自发性大面积成交稀缺，大宗成交主要由政府主导项目带动，市场自主交易动能不足。

未来供应方面

2026 年苏州写字楼市场将延续高供应周期，预计全年新增供应体量近 138 万方，市场竞争将进一步白热化。标准办公以高品质大体量标杆项目为主，分布于高新区、相城区、园区等核心板块。研发办公供应以大体量产业综合体为主，规模优势也带来去化压力。长期来看，标准办公与研发办公共生格局将持续深化，新项目与存量项目、不同区域项目间的分化态势将进一步凸显。

戴德梁行华东区项目及企业服务部董事 袁晓玲

戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，2025 年苏州写字楼市场已进入深度调整期，存量与新增项目博弈、研发与标准办公竞争的多维格局将长期延续。新质生产力培育与产业升级需要周期沉淀，市场参与者需摒弃短视的内卷式竞争，转向生态构建的长期主义。建议业主方以产业生态搭建为核心，通过场景赋能重构空间价值，强化与片区产业资源的联动协同，培育在地产业核心动能，方能穿越市场调整周期，实现长效发展。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，新增供应持续入市叠加未来发展预期，加剧了苏州甲级写字楼市场竞争。对此，业主正下调租金预期，通过以价换量、物业升级改造等策略提升竞争力，稳固出租率。适度租金调整既能留住成本敏感型租户，也能吸引客户升级办公空间。展望未来，苏州经济稳步增长与产业结构优化将支撑租赁需求扩容，叠加政策利好，甲级写字楼市场有望逐步复苏，实现长期稳健发展。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事、苏州主管 邓羽

戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事、苏州主管邓羽表示，截至 2025 年 12 月 31 日，中国市场已上市基础设施公募 REITs 产品共 78 只，总发行规模约 2200 亿元，2025 年新增规模与 2024 年大致持平，REITs 产品新增 20 只，发行额 600 亿元。按公募 REITs 二级市场分板块，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施二级市场表现相对偏弱。此外，2025 年成为机构间 REITs（持有型不动产 ABS）长足发展的大年。截至 2025 年底，苏州全市资产证券化产品累计发行规模超 300 亿元，戴德梁行为其中 30 余单产品提供物业评估及市场调研服务。2025 年成功协助江苏省首单租赁住房 REITs 项目——华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 的上市发行，成为继苏园 - 东吴公募 REITs 之后又一单服务苏州国资成功发行的公募 REITs 产品。

戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，2025 年苏州规上工业总产值预计达 4.89 万亿元，为写字楼市场发展奠定坚实产业基础。2026 年是苏州冲刺规上工业总产值 5 万亿元目标的关键之年，全市将实施新型工业化 " 八大工程 "，深化 "1030" 产业体系建设，推动人工智能赋能制造业，培育壮大新兴支柱产业。这一系列宏观经济与产业政策部署，将为写字楼市场带来持续的产业客户增量，尤其是人工智能、具身智能、ESG 新能源等细分领域的企业办公需求有望加速释放。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，展望未来，苏州写字楼市场将深度受益于产业升级与城市发展红利，建议市场参与者精准锚定 "1030" 产业体系发展方向，紧扣智能楼宇、绿色建筑等趋势，主动对接专精特新企业、智能原生企业的个性化需求，以产业生态搭建推动市场从 " 空间租赁 " 向 " 价值赋能 " 深度转型，实现自身高质量发展。

nicole.mc.zhang@cushwake.com

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