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一个业务可以检验郁亮功过。

2018 年中，万科开展 " 万村 " 业务，在深圳城中村里大量收储改造房源，一时引得租金上涨。

尤其是富士康员工聚集的村里，他们迅速发声求援。当时媒体要求郁亮回应时，他仅称是 " 可能是动了竞争对手的利益。"

彼时王石刚刚退休，深圳地铁才成为第一大股东，祝九胜履新万科总裁不到半年，郁亮应是这项业务的拍板人。

如今 " 万村 " 业务成为了包袱。

" 万村 " 的目标是包租城中村整栋房屋，加以精装改造后对外出租，万科还需要对村中的基础设施进行提升。

高于市场租金价收房，加上老旧房源昂贵改造成本，以及三年递增 10% 租金的合同条款，让万村业务陷入亏损。

如今又不得不退房求生，引发新一波负面舆论。

万村业务还意外引发了 " 跟投 " 争论，前深圳万科总经理在城中村改造业务中，因向合作商索贿身陷囹圄。

他的理由竟然是，参与万科强制 " 跟投 " 缺乏资金，而万科旗下 " 鹏金所 " 配套借款利息又高，所以不得不向合作商 " 借钱 "。

除了租客两次抱怨之外，如今参与万科项目跟投的普通员工，因资金迟迟未回笼分配维权，对郁亮的怨恨最深。

相较于王石 66 岁退休，郁亮在 60 岁退休，充满了遗憾。

王石是 " 宝万之争 " 胜仗后退休，郁亮掌舵下的万科，如今站在债务违约边缘，更因其资产负债严重失衡而有被清盘风险。

郁亮接手时，万科货币资金 1700 亿，有息负债 1900 亿元；如今万科货币资金 650 亿元，有息负债高达 3600 亿元。

债务增长来自于诸多大项目，包括万村业务几百亿投入、551 亿元收购广信资产包、128 亿元收购印力集团、170 亿元参与收购普洛斯。

这些大项目一度将万科推向辉煌，万科在郁亮带领下，有可能将一家单一房地产公司，转型成为全球最大的不动产运营平台。

在政策不及预期之后，这些大项目也将万科拖向深渊，大量表外融资侵蚀了万科信用，缩小了风险容忍度。

更为致命的是，合伙人机制与项目跟投，从创新样板被认定为高管掏空公司的罪证。

王石没有想到，在他退休八年后，这家公司仍然与他深深捆绑，如今的局面，让他声誉一落千丈。

郁亮屡次强调，没有万科的时代，只有时代的万科，只是万科被时代抛弃之时，他已失去了自证清白的权利。

郁亮的功劳是，三十多年的时间里，参与了一家时代企业辉煌创业，试图引领行业走向阳光透明与现代化。

郁亮的过错在于，在地产开发业务向不动产运营转型过程中，对公司治理、风险识别、个人野心的失控。

大象一旦摔倒，沉重的身体压迫内脏，很快就会走向死亡，这一点与强现金流的房地产行业颇像。

相比较于其他物种，大象以高龄著称，前提条件就是一直站着活下去。

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