睿思网讯：1 月 14 日，摩根士丹利中国香港及印度房地产研究主管   Praveen K Choudhary   预计香港住房价格在继 2025 年回升 4% 之后，将于 2026 年进一步上涨 10% 以上。其对写字楼和零售的预测也比市场共识更乐观。按子板块来看，我们的偏好顺序是住宅，其次是写字楼，最后是零售。

市场共识普遍认为 2025 年年中香港住宅价格的回升主要受 HIBOR 大幅下降推动，属于周期性反弹。由于中国房地产仍面临写字楼空置率高、商业地产资产质量压力等挑战，市场预计 2026 年将出现类似 2019 - 24 年的低迷期。但我们的观点有别于市场共识。受取消印花税影响，我们预计住宅价格将在 2026 和 2027 年也会继续上涨。香港中环写字楼租金将因租户转向优质写字楼和有限的供应而上涨。此外，尽管香港地产股票已上涨 30%，与恒指去年 28% 涨幅表现一致，但其价格仍较净资产折让 50%，该幅度有望收窄至 30%。

2026 年香港住宅价格预计将会上涨 10%。美联储过去 18 个月降息共 175 个基点，带来正利差。来自中国内地的移民更为强劲，推动人口增长。同时强劲的股市（恒指 2025 年上涨 28%）提振市场情绪。不过我们的信心更多来自 2024 年 2 月取消额外印花税，这使外国人和中国内地人士可以不限购、无需罚款出售任何数量的物业——这将提高 2026 年市场的风险承受能力。

2026 年香港中环写字楼租金预计将会上涨 3%。中环写字楼出现向优质资产迁移，来自资管、对冲基金、财富管理机构的终端需求回升。近期的大宗交易、写字楼预租、IPO 市场回暖以及股票市场交易量上升均令人鼓舞。

2026 年香港零售销售预计将会增长 3%，驱动力来自内地签注更便利带来的访港人数增加。不确定性在于线上零售增长、深圳以更低价格的产品和服务竞争，以及内地免税购物趋势。