本文作者：Nadeem Meghji，黑石不动产全球主管  

商业不动产正迈入周期的一个新阶段，我们认为这为投资者创造了近年来最具吸引力的入市时机之一。

不动产价值在 2022 年达到峰值，随后两年内下跌 22%，主要受基准利率上升和办公楼市场持续挑战的影响。

截至 2024 年初，我们开始看到价值趋于稳定的明确信号。我们认为复苏将是渐进式的，而非急剧的 V 型反弹，但市场已达到吸引资本配置的阶段。基于这一判断，我们自那时起已累计投入 420 亿美元股权资金，使投资组合能够把握周期性复苏带来的上行机遇。

当前不动产价格仍具有显著的相对优势：其价值较谷底时期仅高出 7%，而股票和固定收益资产则徘徊于峰值附近。我们相信这种估值重置与相对价值的结合为自律的投资者创造了近年来最具吸引力的入市时机之一。

2026 年展望

我们认为当前是向不动产领域进行资金配置的良机，主要有以下几点原因：

建设活动放缓

我们观察到全球几乎所有行业的新供应量急剧下降，美国主要行业的新供应量下降了 60% 以上。这正是我们当前看好不动产市场的首要原因：供应量减少通常会推动租金强劲增长并提升资产价值。

这一趋势的驱动因素在于，过去五年间美国建设成本因投入成本和融资成本上升而增长了 50%。美国的关税政策和移民政策很可能进一步推高建设成本，并可能进一步限制新增供应。当资产的重置成本上升时，现有资产的价值通常也会随之增长。

资本市场正在走强

不动产价值高度依赖债权融资，而债务市场正在迅速好转。

债务资本的总体成本较 2023 年峰值下降约 40%。2023 至 2024 年间，商业抵押贷款支持证券（CMBS）发行量几乎增至三倍，而 2025 年年初至今的发行量已超越 2021 年的近期峰值。

我们看到融资环境改善正推动更多竞标者参与资产收购，预计这一趋势将持续。随着长期和短期利率同步下降，不动产行业近年面临的主要挑战，如今正在变成推动发展的动力。历史经验表明，利率下行通常会显著提振不动产市场表现。

那么我们在美国重点部署资本的领域有哪些？以下是黑石不动产的核心策略：

数据中心

我们始终坚定看好数字化和人工智能，并正在全球范围内积极布局。过去三年产生的数据总量已超过历史数据总和。这一浪潮始于社交媒体和云计算的普及，随后流媒体与内容创作蓬勃发展，如今人工智能正迅速融入全球经济与日常生活。以 ChatGPT 为例，其月活跃用户已突破 10 亿，过去一年增长了三倍，成为史上增长最快的消费级产品。尽管数据增长令人瞠目，但我们仍处于发展初期。企业对人工智能的应用尚处起步阶段，机器人革命与自动驾驶汽车的需求才刚刚显现。所有数据都存储在数据中心，全球科技巨头正对数字基础设施进行史无前例的投资以满足需求。预计到 2030 年末，超大规模云服务商将在数字基础设施领域投入逾 2 万亿美元，其中仅 2025 年投资额预计达到近 4,150 亿美元，较上年增长约 75%。

我们相信，数据中心作为人工智能革命的 " 基石工具 "，是把握这一时代浪潮最安全且最具战略意义的路径之一。目前，我们已成为全球最大的数据中心投资机构，拥有价值 1,100 亿美元的资产及 1,250 亿美元的开发储备项目。作为资产持有和开发机构，我们并非押注某个人工智能平台的胜负，而是为所有人工智能应用提供不可或缺的基础设施。数字化无疑是当今时代的决定性趋势，而数据中心可谓是所有资产类别中最令人振奋的投资机遇。

仓储

我们自 2010 年开始投资仓储物流资产，如今已成为黑石不动产板块中配置规模最大的单一资产类别。电子商务的蓬勃增长（美国销售额自 2019 年以来增长逾一倍）以及物流时效从 " 两日达 " 向 " 两小时达 " 的演进，彻底重塑了供应链需求，推动了对核心城市 " 最后一英里 " 仓储设施的需求激增。当前，美国的 " 再工业化 " 进程正为这一需求注入新动力。自 2021 年以来，美国已宣布的新的制造业项目投资总额超过 8,000 亿美元，催生了大量新增仓储空间需求。与此同时，正如前文所析，受多重因素影响，新的仓储设施数量已降至 12 年来最低水平。因此，我们相信该行业已具备支撑未来数年持续租金增长与强劲基本面的条件。

租赁住房

全球住房供应受到结构性制约，美国亦不例外。当前美国的住房建设量基本与 1960 年持平，但人口已增长近一倍，这导致美国住房缺口高达约 400-500 万套。此外，目前购房成本较租房成本高出约 40%。2024 年首次购房者数量较过去 20 年的均值低约 50%。在此背景下，租赁住房需求显著高于历史平均水平并不令人意外，我们对该领域持续保持坚定信心。除上述主题外，我们还在其他领域看到极具吸引力的机遇，例如高品质、以生鲜超市为核心的零售物业，尽管空置率处于历史低位，但交易价格仍低于重置成本。部分复苏迹象明显的市场中精选的标杆性写字楼，以及因银行收缩敞口、利差仍高于长期均值而显现价值的不动产债权策略。

时机已到

我们认为，当前不动产市场正迎来近年来最具吸引力的投资机遇之一，周期拐点已然显现。得益于价值显著重置、基准利率下行以及在坚韧需求下的历史性低供应，行业复苏有望加速。即便人工智能重塑全球经济，我们对不动产的需求依然坚信不疑，人们仍需要公寓，电子商务离不开仓储物流，而数据中心将是未来科技发展的关键基石。在这些结构性利好因素的强劲支撑下，我们相信，不动产正迎来数十年来最具吸引力的投资时期之一。