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12 月重点城市二手住宅市场活跃度回升，北京、上海、深圳、成都等多个城市成交量环比保持增长，但整体价格仍下跌，年末多数城市仍表现为 " 以价换量 "。

政策层面，2025 年 12 月 30 日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的增值税征收率由 5% 下调为 3%，满 2 年的继续免征增值税。2026 年 1 月 1 日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，特别指出 " 房地产带有显著的金融资产属性 "，并强调其关联性强、涉及面广、社会关注度高，因此 "加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性"。文章重申 " 房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重 "，对当前 " 房地产重要性下降 " 的论调加以回应和澄清。1 月 14 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，将延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。1 月 15 日，央行宣布结构性降息，下调再贷款、再贴现利率 0.25 个百分点，并同步调整商业用房购房贷款首付比例至 30%，以支持实体经济与房地产市场去库存。

地方层面，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保 / 个税年限要求，五环内由 3 年降至 2 年，五环外由 2 年降至 1 年，多孩家庭允许在五环内多购 1 套，不再区分首套、二套商贷利率，并将二套公积金贷款首付比例降至 25%；上海、深圳多个城中村改造项目 " 房票 " 进入发放阶段，加速城中村改造项目推进。12 月天津、河南等省市发行超 140 亿元专项债券收回收购闲置存量土地，全年全国累计发行规模已超 3000 亿元。

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▍12 月十大城市二手住宅价格环比延续下行态势

图：2025年 12月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比

图：2020 年 12月至 2025年 12月十大城市二手住宅均价及环比变化

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025 年 12 月，百城二手住宅均价环比下跌 0.97%，同比下跌 8.36%；十大城市二手住宅均价环比下跌 1.25%，同比下跌 7.32%。

▍北京：12 月二手住宅成交量超 1.7 万套，2025 全年成交 17.4 万套，年末价格降幅扩大

图：2020 年 12月至 2025年 12月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，2025 年，北京二手住宅成交 17.4 万套，同比微降 0.8%，年底二手房成交集中释放，叠加放松限购政策带动，12 月市场迎来 " 翘尾 " 收官，成交 17200 套，创下全年第二高成交量（仅次于 3 月小阳春的 1.9 万套），环比增长 19.1%，但受 2024 年同期高基数影响，成交量同比下降 20%。价格方面，12 月北京二手住宅价格环比下跌 1.56%，同比下跌 7.45%，年末价格仍承压。

图：2025年12月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：北京新房典型项目

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▍上海：12 月二手住宅成交约 2 万套，全年成交同比增长 4%，市场延续 " 以价换量 "

图：2020 年12月至 2025年12月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，2025 年上海二手住宅成交 22.2 万套，为 2022 年以来最高成交量，同比增长 4%，12 月二手住宅成交 19935 套，环比基本持平，但在高基数影响下，同比下降 16%。价格方面，12 月，上海二手住宅价格环比下跌 1.34%，同比下跌 6.66%，市场延续 " 以价换量 "。

图：2025年12 月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：上海新房典型项目

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▍广州：12月二手房市场表现平淡，短期价格仍有下行压力

图：2020 年 12 月至 2025 年 12 月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

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受市场观望情绪浓厚以及二手房挂牌量持续上升影响，广州市场去化持续承压，短期二手房价格仍面临调整压力。12 月广州二手住宅价格环比下跌 1.15%，同比下跌 8.45%。

图：2025年12 月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：广州新房典型项目

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▍深圳：12 月二手住宅成交约 5000 套，价格跌幅有所扩大

图：2020 年 12月至 2025年 12月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，2025 年，深圳二手住宅成交 5.6 万套，同比增长 3.2%，12 月二手住宅成交 4941 套，为下半年以来月度最高成交量，环比增长 10.5%，年末实现 " 翘尾 "，但受去年同期高基数影响，同比继续回落。价格方面，12 月，深圳二手住宅价格环比下跌 0.97%，同比下跌 5.09%。

图：2025年12 月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：深圳新房典型项目

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▍杭州：12 月二手房市场仍维持一定活跃度，价格环比跌幅略有收窄

图：2020 年 12月至 2025年 12月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，2025 年，杭州二手住宅成交 6.8 万套，同比下降 6.0%，12 月二手住宅成交 4874 套，环比基本持平，但受去年同期高基数影响，同比仍下降。价格方面，12 月，二手住宅价格环比下跌 0.79%，同比下跌 5.70%，环比跌幅较上月收窄。

图：2025年12月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：杭州新房典型项目

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▍成都：12 月二手住宅成交超 1.8万套，价格跌幅有所扩大

图：2020 年 12月至 2025年 12月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，2025 年，成都二手住宅成交 23.0 万套，同比下降 0.5%，12 月市场热度有所回升，二手住宅成交 18585 套，环比增长 26.0%，但同比继续回落。价格方面，12 月，成都二手住宅价格环比下跌 0.72%，同比下跌 2.69%。

图：2025年12 月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：成都新房典型项目

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▍南京：12 月二手住宅成交量环比增长 8%，全年成交 8.7 万套，年末价格跌幅较上月收窄

图：2020 年 12月至 2025年 12月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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成交方面，2025 年南京二手住宅成交 8.7 万套，同比下降 10.5%，12 月市场活跃度进一步回升，成交 7040 套，环比增长 8.1%。价格方面，12 月，南京二手住宅价格环比下跌 1.53%，价格环比跌幅较上月收窄，同比下跌 12.19%。

图：2025年12 月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：南京新房典型项目

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▍武汉：12 月二手住宅成交超 9000 套，全年成交超 10 万套，年末价格环比跌幅收窄

图：2020 年 12月至 2025年 12月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

成交方面，2025 年武汉二手住宅成交 10.2 万套，同比增长 4.6%，其中 12 月成交 9262 套，连续两个月超 9000 套，环比增长 0.6%，高基数下同比下降 22%。价格方面，12 月，武汉二手住宅价格环比下跌 1.18%，环比跌幅有所收窄。

图：2025年12 月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：武汉新房典型项目

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▍重庆（主城区）：12月二手住宅价格环比延续下跌态势

图：2020 年 12 月至 2025年 12 月重庆二手住宅价格环比走势

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价格方面，12 月，重庆（主城区）二手住宅价格环比下跌 1.63%，同比下跌 8.66%。不同区域来看，其中巴南区、大渡口区跌幅相对较大，渝中区跌幅相对较小。

图：2025年12 月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：重庆新房典型项目

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▍天津：12月二手住宅成交维持一定规模，全年成交超 13万套，价格仍延续调整态势

图：2020 年12月至 2025 年12月天津二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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成交方面，2025 年天津二手住宅成交 13.2 万套，同比下降 9.3%，其中 12 月成交 9816 套，环比增长 1.0%，同比下降 35%。价格方面，12 月，天津二手住宅价格持续调整，环比下跌 1.62%，同比下跌 8.93%。

图：2025年12 月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：天津新房典型项目

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▍展望

整体来看，2025 年末重点城市二手住宅保持较高活跃度，12 月成交量环比多实现增长，但高基数效应仍在，同比整体仍延续回落态势。趋势来看，2026 年 1 月以来中央及多部委持续释放积极信号，政策带动下，预计 1 月重点城市二手房市场成交量或维持一定活跃度，同时考虑到今年春节假期延后，1 月成交同比表现有望好转，但短期挂牌量仍居高位下，预计价格仍延续调整态势。

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