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2026 年刚刚开始，房地产其实已经开始悄悄救市了。

这一次的救市，并不像之前那样大开大合，轰轰烈烈。而是采取的润物细无声的方式放松了关于房地产的各种限制。

从 12 月底开始，针对房地产的政策就陆陆续续出来了。

去年 12 月 30 日，个人住房的增值税政策做了调整。个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税。满 2 年的住房对外销售，免征增值税。这个政策降低了房屋交易中的摩擦成本，尤其对两年以内房产增值税的降低，增加了住房的流动性。

1 月 14 日，三部门发布公告，延续实施居民换购住房的有关个税政策。一年之内卖出房子再买房，对其出售房子时缴纳的个税给予退税的优惠。

1 月 15 日，仅仅隔了一天的时间，几大部门举行新闻发布会，涉及房地产的政策再次调整，商业用房的首付比例下调至 30%，支持商办市场去库存。

而就在最近，又有一些风声传出来。公积金政策在 2026 年要有大改革的可能性。

早在一多个月前的中央经济工作会议上，就提出来了要深化公积金改革。而 1 月 8 日，人民日报以一篇题为《中央 " 点名 " 住房公积金，释放什么信号》的文章，点出了一些可能涉及公积金改革的动作。

还有货币政策的调整，在 2026 年仍然存在降准降息的空间，如果进一步降息，那么就会有不少城市的房贷进入到 2 字头。

2026 年刚刚开年，关于房地产的政策就利好不断。

从出台的这些政策就能感受到，这一次和以往任何一次救市都不相同，一系列的政策并不是只是聚焦到救市两个字，而是通过对房地产的松绑进行制度性的调整，让房地产在新周期形成框架性的放松。

在长期范围内，让住房这件事有更低的首付，更低的贷款利率，更宽松的购房条件，更低的买卖摩擦成本。

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这一轮的救市，早在 1 月 1 日《求是》杂志那一篇雄文里就定过了基调。那篇文章被看作是 2026 年新一轮救市的号角声。

确实，站在救市的角度上看，那篇文章把 2026 年政策的发力点给点明了。

一个是要保持政策力度，让政策一次性给足，应出尽出，取消限制性政策。这些在最近一段时间已经在做了。预计在整个 2026 年，绑在房地产身上的绳子会越来越松。

一个要优化供给。提的是控增量、盘存量，鼓励收购存量商品房主要用在保障房等用途上。

还有一个是加强信息和舆论的引导，要稳定房地产的预期。

这三个基本上就是 2026 年救市的主基调了。

在全国住房城乡建设工作会议上大佬做的报告里，提到的 2026 年房地产的重点工作中。排在第一位的是城市更新专项计划，而着力稳定房地产市场是被排在了第二位上。并且在这一部分提到的更多的是关于房地产新周期长效机制的建立，并不是针对房价点对点的发力。

这是救市思路的转变。不再仅仅针对房价，而是把房地产放到大的宏观经济周期里面，结合房地产的地位进行框架性和结构性的调整。

这种方式，不可能一下子让房地产实现止跌回稳的目标，但是通过对房地产根子里的问题进行解决。

就像给人治病一样，是从病根里入手，当病根里的炎症消了之后，身体机能慢慢恢复，那么发热的现象就不复存在了。

房价的波动，就是房地产问题的发热现象。

根据刚刚公布的国家统计局的数据。12 月份全国 70 个大中城市的二手房价还是处在向下调整的状态。

四大一线北京、上海、深圳和广州，北京 12 月份房价环比指数为 98.7, 一个月少了 1.3%。上海、深圳、广州虽然在 1% 的下跌幅度内，但是并没有出现价格的好转。

一线城市的房地产市场是领头羊，它们释放出来的信号仍然不够乐观。

2025 年，全国房地产开发投资增速比上一年是 -17.2%。2024 年这一数字 -10.6%。说明 2025 年房地产调整幅度和烈度不输于 2024 年。

2025 年新建商品房销售面积 88101 万 m²，比上年下降 8.7%，新建商品房销售额为 83937 亿元，下降 12.6%。而 2024 年新建商品房销售面积同比上年下降了 12.9%，销售额同比上年下降了 17.1%。这么一对比，新房市场不管是在销售面积还是在销售额上，都要比 2024 年的情况更好一些。

这个事情意味着什么呢？意味着新房市场可能正在临近拐点。

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这是我们在仍然低迷的房地产市场里找到的一个出人意料的好消息。

新房市场的量价逐渐接近拐点了。

这个好消息，并不意味着房地产整个行业迎来了拐点。但是却是一丝曙光。

当下的新房和二手房市场上存在着割裂。因为新房市场产品的进化，使得新房在产品力方面比二手房拥有更大的优势，由此也从二手房市场上抢走了一些客户。

所以当下新房市场的量价接近拐点，并不能证明二手房接近拐点。我们需要观察的是二手房传递出来的信号。

进入到 1 月份之后，二手房市场上也悄悄出现了一些变化。

根据冰山指数，截止到 1 月 18 日的数据冰山 100 指数连续三周跌幅收窄。

在二手房市场一线我也了解到一些消息，进入到 1 月之后，不少卖房的业主躺平了，不愿再继续降价。

我关注的一些二手房成交，不再像今年七八月份一样，新的一套价格一定比上一套低。一些降价比较厉害的二手小区，成交价逐渐的开始稳定在一个价格区间范围内。

这是二手房市场现在出现的新情况。

如果这种情况蔓延，业主不愿意降价，急卖的业主减少，在二手房市场供给一端慢慢就出现了天平的倾斜。

慢慢的，就出现了由点及面，由面扩展的二手房成交量价的稳定。

根据趋势动物的数据，全国房产的租金收益率已经达到 2.1%。而有些城市，像乌鲁木齐，租金收益率已经高达 3.6%。

这样的收益率超过了市面上绝大多数的无风险的理财产品。说明即使是站在租售比的角度上，全国二手房市场也慢慢接近拐点。

当二手房慢慢止跌，到达拐点之时，房地产就真正的触底了。

而 2026 年，很有可能是见证触底的重要时间节点。