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当前我国房地产市场正从 " 增量市场 " 向 " 存量市场 " 转型，二手房交易量在整体市场中的占比已达到较高水平。根据中指数据，2025 年，重点 30 城二手住宅共成交 174 万套，同比微降 0.8%，整体规模保持稳定。30 城二手住宅成交套数占住宅交易总量的比重达到 65%，较上年提升 4 个百分点，二手房已成为市场交易主力。未来住房需求的驱动因素预计将由首次置业转向以 " 卖旧买新 "、" 以小换大 "、" 以旧换新 " 为代表的改善型置换需求。新房市场的活跃度与健康发展，也将与二手房的流动性及交易效率密切相关。
2025 年，重点城市二手住宅成交占比持续攀升，其中一线城市平均占比已达 75%。其中，北京表现尤为突出，且高端产品成交呈现明显集聚效应，其二手房交易规模、结构特征以及与新房市场的联动关系，为理解高能级城市楼市现状与未来趋势提供了重要观察窗口。
图：重点 30 城二手住宅成交套数
数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）
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中指数据显示，2025 年北京二手住宅成交 17.4 万套，交易量占全市一二手住宅总成交量的比重达 81%，占据市场绝对主导地位。
图：北京二手住宅成交量
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交易结构呈现明显的刚需及刚改特征。2025 年，北京总价 300 万元以下的二手住宅成交占比达 37%，较上年提升 5 个百分点。总价 500 万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域。
图：北京二手住宅成交总价结构
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表：2025 年北京二手住宅成交分布
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与此同时，北京新房与二手房在产品和价格层面分化显著。新房产品品质持续升级，套均总价走高，主要面向改善型客群；而二手房则呈现出总价下沉趋势。值得关注的是，这种分化客观上提高了" 卖旧买新 "置换路径的资金门槛。
从面积结构来看，2025 年北京新建住宅成交套均面积为 126 平米，其中 90-120 平米户型最高，达 36%。二手住宅套均成交面积为 91 平米，其中 60 平米以下占比 23%，60-90 平米房源占比为 40%，刚需特征显著。
从总价结构来看，2025 年北京新建住宅套均总价为 750 万元，同比上涨 4%。总价 1000 万以上成交约 7100 套，同比增长 16%。二手住宅在套均面积保持稳定背景下，因价格下降导致套总价回落至 417 万元，同比下降 7%。2025 年一二手住宅套均总价价差达到 333 万元，同比扩大 21%。总价 300 万以下的二手房源成交约 6.3 万套，同比增长 13%。
表：2025年北京新建住宅、二手住宅成交面积分布
图：北京新建住宅、二手住宅成交套均面积
图：北京新建住宅、二手住宅成交套均总价
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表：北京不同总价段新建住宅、二手住宅成交套数（万套）
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从高总价二手住宅成交分布来看，2025 年朝阳、海淀在 1000 万元以上的房源成交占全市比重分别为 32.9%、27.1%，合计占比达 60%，显著高于其整体成交占比。两区在 180 平米以上大户型二手房成交亦较突出。
表：2025 年北京二手住宅成交区域分布
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2025 年，北京总价 1000 万元以上二手房成交 TOP20 小区中，80% 集中于朝阳与海淀。朝阳区以明星改善社区为主，项目多位于 CBD 辐射片区及公园景观资源带，兼具完善配套与居住圈层属性。海淀区则凭借优质教育资源及产业优势，成为家庭改善客群的置业首选。此类已建成 10-20 年、配套完善的品质社区，体现出高端二手房市场的核心逻辑：核心城区置业需求与优质资源深度绑定，而明星社区的共识效应与圈层属性进一步强化了其流通优势。
表：2025 年北京总价 1000 万元以上二手房成交 TOP20 小区
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总体来看，北京房地产市场的稳定不仅依赖于二手住宅市场的持续活跃，更取决于一二手市场之间能否形成有效联动与需求传导。去年 12 月，北京优化本地信贷政策（不再区分首套房与二套房商业贷款利率，并降低二套房公积金贷款首付比例），财政部等三部门延续实施换购住房个人所得税退税政策，将有助于降低居民置换成本，激发改善需求释放，促进市场良性循环。
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