2026   开年广州土拍直接放大招！憋了这么多年的马场   1   期地块，终于正式挂牌了！

懂行的都知道，这可不是普通地块——   珠江新城东区最后一块大规模涉宅宝地，186   亿起拍价，起始楼面价   32883   元   /㎡，妥妥的   " 王炸级 "   标的。不管是房企圈还是买房人，都盯着这块肥肉，这波土拍热度，怕是要燃爆整个一季度！

| 核心挂牌信息：186   亿起拍的   " 巨无霸 "   亮相

1   月   23   日，市规划和自然资源局一纸公告，把马场   1   期地块（AT111319、AT111321、AT111323   地块）推上风口。划重点：2   月   25   日   9   点正式竞价，留给房企博弈的时间只剩一个月！

先上硬数据：总用地   19.45   万㎡，建面   56.69   万㎡，186   亿起始总价   ——   这可是广州涉宅用地起始价   TOP2，仅次于荔湾区芳村大道南以东地块。要知道现在广州土拍成交价纪录是亚运城的   255   亿，以这地块的稀缺性，竞价时只要多几轮厮杀，冲击历史第一完全有可能！

说句实在的，在天河核心区，能有这么大体量的综合地块出让，简直是 " 十年难遇 "。珠江新城早就没多少新地了，这次马场地块亮相，相当于给核心区楼市注入一剂强心针，不管是房企还是购房者，都得重点关注。

二、地块规划与配套：多元组合   +   硬核要求

千万别以为这只是块住宅地，它的规划配置和建设要求，直接拉满了期待值！

首先是业态组合，堪称 " 全能 "：22   万㎡低密住宅（限高   150   米，意味着楼间距够宽，居住舒适度有保障）+   高端商业   + 36   班九年一贯制学校   +   幼儿园。住、商、学一站式配齐，这种完整生活闭环，在核心区真的少见。

再看配套，完全不用等 " 兑现期 "：3km   范围内，中小学、南方医科大学南方医院这种三甲医院、天河领展广场和高德置地广场这类商圈全覆盖，旁边就是珠江公园，饭后散步、日常购物、就医上学都方便，妥妥的成熟生活圈。

生活设施配套图

最让人兴奋的是硬性要求里的 " 隐藏彩蛋 "：AT111321   地块要引高端时尚百货，6   年累计销售额得超   300   亿（年均   50   亿的目标，不是顶奢品牌根本扛不住），圈内都在猜大概率是   SKP   要来；AT111323   地块得建≥ 4.5   万㎡的国际五星级酒店   +   同品牌公寓，6   年经营产值≥ 20   亿，而且这些商业地块还得长期自持，不能分割卖。

教育方面也没含糊，明确要无偿移交九年一贯制学校和幼儿园，不用担心 " 规划中 "   的空头支票。不过房企压力也不小，还得建石牌村权益物业和指定移交物业，没点资金实力和运营能力，还真不敢接这活儿。

三、市场看点与板块影响

这波土拍最大的悬念：谁能拿下这块 " 香饽饽 "？

按行业内的猜测，头部房企肯定要抢破头。越秀地产作为参与过一级开发的 " 种子选手 "，还有财团加持，呼声最高；保利、华润这些常年深耕广州核心区的房企，也大概率不会缺席。参考之前南泰地块的高溢价争夺，这次说不定也会出现多轮竞价，最终成交价值得期待。

对买房人来说，这绝对是个好消息。近几年珠江新城及周边的保利玥玺湾等高端项目，卖得一直很火，说明核心区顶奢住宅需求一直很旺。这次马场地块一下子拿出   22   万㎡低密住宅，相当于给高端市场补了货，后续不管是想买新房的，还是手里有核心区房产的，都能跟着受益，区域房价天花板大概率会被刷新。

往大了说，这块地能直接给珠江新城 " 补短板 "。现在珠江新城东区商业多是中端业态，缺个顶奢标杆，要是   SKP   真能落地，再加上国际五星级酒店，直接能补全顶奢消费链条，和现有商圈联动，打造成广州新的消费中心。而且学校、公共空间的完善，也能让珠江新城东区的居住价值再上一个台阶，整个板块都会被激活。

图源：SKP 官网

总的来说，这   186   亿起拍的马场地块，不只是一场土拍那么简单，更是   2026   年广州楼市的   " 风向标 "。它的出让，会改写核心区的商业格局和顶豪市场版图。2   月   25   日竞价结果就要揭晓，后续不管是房企动态还是地块进展，我都会第一时间跟进，大家记得持续关注！