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利润王中海地产，又创了一个新纪录。

1 月 21 日，北京规自委发布了通州九棵树 FZX-0302-6017 地块报规图。

怎么又公示？之前不是发过嘛！花姐很是惊愕。

去年 12 月 23 日，这块地曾公示过首版报规图。按照时间推算，现在应该是通告反馈意见才对。

花姐反复查询，确认中海九棵树项目重新公示了一版报规图，图纸有改动，依然有 7个工作日公示期。

这种两次报规的做法，在北京楼市十分罕见。

至少传递出两个信号：

1、对原版报规图的调整幅度较大。如果只是微调，无须第二次公示，只在通告反馈意见时，将最终版直接公布即可；

2、第二次公示报规图，又需要花费 7 个工作日，等于重走一遍流程，导致开发时间，至少要延后一个月。

以中海地产在 2025 年 11 月 27 日拿地计算，时间已经过去近两个月。

这个速度，令中海地产没了闪电战的优势，只能算是按正常节奏推进。

为什么中海地产的这张报规图，非得要搞个 " 二进宫 "？

它可是一家身经百战的央企地产商。中海九棵树项目的设计单位也很牛——中国建筑标准设计研究院。

把大门的面子做足

一个楼盘，大门是面子。

九棵树 6027 地块不大，占地约 2.47 万㎡，规划建筑面积约 5.44 万平米。但拥有好的门面，也是必要的。

新版报规图在东大门和会所上，花了大功夫。

1、原版图纸景观大门和邻里中心是分开的；新版图的景观大门，通过架构和邻里中心相连，形成一个有机的整体，出入口分开；

2、新版图纸上，大门两侧增设了景墙，沿九棵树中路南北排开，甚至做了退线处理，十分气派；

3、减少了风雨连廊，让 2，没有遮挡之忧；

4、下沉庭院西面缩小了点，将消防楼栋做了优化；

5、配套楼从原来的东西向，变成南北走向。

综合来看，新版方案的大门与会所，更和谐，更一体化。

首层架空层大挪移

好房子政策里，有一个重要指标：首层架空层。

6027 地块也不例外。

最初，它把首层架空层设在西北角、三个单元；但新版改了位置，将 2个单元首层架空层移至东北角，1个单元首层变成邻里中心。

这个新设计，带来两个改变：

1、减少架空层面积，把部分变成更实用的邻里中心。但，由于建筑总高度未变，15 层 45 米、18 层 54 米，花姐推测，它的架空层只有 3米；

2、将首层架空层和邻里中心东移之后，与南面的大门、邻里中心、下沉庭院等，形成了一套完整的生活体系。

这一调整，让整个设计方案得到了升华。

疏散楼梯被大改

新旧两版图纸，还有有个很隐蔽的变化：疏散楼梯有了大改动。不仔细看，很难发现这点。

大致涉及三类疏散梯：

1、地下疏散楼梯

原版图纸中，绝大部分单元门旁边，设有地下疏散楼梯。但，它有一个弊端，有点影响美观，业主进出门，碍眼。

新版图纸有了改观，将部分楼梯改到楼栋的侧面了。

2、下沉庭院楼梯

将下沉庭院的楼梯，变了一个方向。原因是，联通风雨连廊一并取消之后，将楼梯变成南北走向，节约了庭院空间。

3、屋面楼梯

新版的 1，各增加了一个楼梯。

这是消防规范的需要：

"   建筑高度大于 27m、不大于 54m，且每层仅设置 1 部疏散楼梯的住宅单元，户门的耐火完整性不应低于 1.00h，疏散楼梯应通至屋面 "、" 多个单元的住宅建筑中，通至屋面的疏散楼梯，应能通过屋面连通 "。

1，它们分别需要与 2#（都是 18 层）的顶层屋面连通。

换句话说，就是 1：15 层、17 层和 18 层。

毕竟，消防人命关天，马虎不得。

权益退线没有退让

聊完 6027 地块新图之变后，花姐来看下中海九棵树项目的不变之处。

它的户型大小，没有任何改变：72平米、86平米、96 平米和 118 平米。

此外，花姐本以为，新图纸会将北排建筑的退线拉大一点，减少北面的 6016 地块权益退线。

但，中海地产并没有这么做，而是尽可能让 6027 做到完美，其退线主要来自两个方向：

1、东面，退线 20米，约退线 0.21 万平米。

原因是：按照出让文件，沿九棵树中路西侧道路红线向西 20 米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

2、北面，分别退线 10.86米、22.32 米和 15.34 米；约退线 0.3 万平米。

原因是：北面 6016 地块为一块未出让的纯居住用地，南北地块应设权益退线。

根据 6017 地块的图纸，花姐推测出 6016 地块的退线距离，从西到东，分别为 38.94 米、9 米和 34.46 米，沿九棵树中路西侧道路大概率也须退线 20 米。

如此一来，6017和 6016地块的实际容积率分别约为 2.7 和 3.3 ——土地文件上的容积率分别为 2.2 和 2.4。

从退线的角度看，6016 地块是很吃亏的，占地 2.11 公顷，规划建面 5.06 万平米，上市没有时间表。

实际上，这两宗地曾有一起出让的想法。

拿地文件显示，若 6016、6017 地块二级建设单位为同一主体，地下可通过   FZX-0302-UG01 区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为 -3.5 米到 -12 米。

花姐大胆做个预测：未来，6016地块上市后，也可能由中海地产摘得，只不过，容积率可能会调低。