本文来源：时代财经 作者：梁争誉

" ‘保本保命’的时期已经过去，但仍未到可以激进扩张、大举买地的阶段。"

在 1 月 30 日召开的 2025 年度业绩说明会上，老牌港资企业恒隆集团（00010.HK）及恒隆地产（00101.HK）董事长陈文博作出上述判断。他表示，面对内地办公楼市场持续承压及全球不确定性上升，恒隆选择放缓发展节奏，将风险控制置于首位，" 我们当前最优先的任务是尽量偿还一些债务。"

1 月 30 日，恒隆集团、恒隆地产发布 2025 全年业绩，企业供图

2025 年，恒隆交出一份在行政总裁卢韦柏看来 " 稳中求进 " 的成绩单，" 自第二季度起，业务已出现较为明确的复苏迹象。"

期内，恒隆实现收入 104.14 亿港元，同比下降 11%，主要受物业销售收入大幅下滑 83% 至 2.64 亿港元拖累；整体营业溢利维持在 68.36 亿港元，与上年同期基本持平。

截至 2025 年末，恒隆债项股权比率（总负债 / 股东权益）为 35.3%，较上年末下降 2.6 个百分点。但与此同时，可用现金明显减少，期末现金及银行存款结余为 67.92 亿港元，同比下降 37.21%，反映出恒隆在偿债和战略投资方面的现金支出压力。

面对市场波动，恒隆也在评估如何在稳健基础上寻找新的增长空间。

陈文博指出，内地商业地产正进入供给相对过剩阶段，同质化问题突出。因此，集团的重点不在于盲目扩张，而在于进一步放大既有优势项目的价值。

" 我们要做的，就是让现有的成功项目变得更成功，即便是 1 个百分点的增长，其规模也已相当可观。"

内地 6 个写字楼租金收入下降

尽管整体租赁收入略有下滑，但恒隆通过优化租户组合和差异化布局，内地商场表现稳健，而办公楼市场则面临周期性压力。

图源：图虫创意

报告期内，恒隆集团物业租赁收入下降 2% 至 98.53 亿港元。计入人民币兑港币贬值因素，内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值均下跌约 1%，香港物业组合租赁收入则录得 3% 的跌幅。

在内地，恒隆商场组合整体租赁收入同比增长 1% 至 48.71 亿元，租户销售额按人民币计值上涨 4%，年末租出率较上年提升 2 个百分点至 96%。

卢韦柏表示，2025 年内地零售市场在经历了第一季度下滑 7% 的低谷后，第二季度跌幅收窄至 1%，第三季度恢复正常水平，第四季度则大幅增长 18%，创下恒隆历史上第四季度最高销售额纪录。

高出租率和活跃的新租赁交易是关键推动力。卢韦柏介绍，2025 年大部分商场出租率接近 95%，新签租赁交易较 2024 年增长 15%，并引入约 200 个城市首店，吸引更多客流。

具体项目表现方面，大部分商场录得增长，而天津恒隆广场、武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场因区域竞争加剧，收入分别下滑 3%、31% 和 36%，抵消了部分涨幅。

其中，上海恒隆广场高端奢侈品需求稳健，商场收入和租户销售额分别上升 1%、4%，年末租出率 96%；无锡恒隆广场收入增长 10%，主要受租金上调及餐饮、时尚生活板块带动，抵消高端零售销售额微跌影响，推动租户销售额上升 3%。

" 过去，我们以奢侈品为增长龙头，但 2025 年非奢侈品板块如餐饮、运动品牌成为主要增长动力。" 陈文博指出。因此，恒隆内地物业组合自 2025 年起不再将商场划分为 " 高端 "" 次高端 " 类别。

办公楼租赁市场继续承压，尤其是上海等核心城市。

财报指出，恒隆在内地的 6 个办公楼项目收入全线下滑，整体收入同比下降 7% 至 12.23 亿元，年末出租率下降 4 个百分点至 80%。其中，上海恒隆广场两座甲级办公楼因市场疲软和供应过剩，单位租金下调，收入下降 11%，年末出租率下降 5 个百分点至 82%；上海港汇恒隆广场办公楼收入下降 3%，出租率下降 2 个百分点至 89%。

卢韦柏预计，市场压力还将持续 18-24 个月，但中长期看，核心城市的优质项目仍具价值，当前价格调整主要是周期性，而非结构性。

恒隆内地办公楼项目收入及出租情况，图源：恒隆集团财报

" 让现有的成功项目更成功 "

"2025 年我们已经做到‘稳’，同时仍需要寻找新的增长动力。" 陈文博表示。

为此，恒隆于 2025 年 9 月发布最新战略 " 恒隆 V.3"，标志着公司正式告别 "V.2" 时期的大规模重资产扩张，从开发导向转向精细化运营与存量优化。陈文博说，" 以前买地开发可能需要 100 亿元，现在只需要 1/10 的投入。"

时代财经了解到，恒隆 V.3 策略重点围绕内地核心城市高潜力商场项目展开，同时优化现有物业组合，目前已在上海、杭州、无锡、昆明等城市落地。

2025 年初，昆明恒隆广场接手尚义街提升改造项目，除了商场内部优化，引入多元化餐厅及商店，其中不少为首店，还美化周边街道，增加打卡点，显著提升了客流。该项目期内收入和租户销售额分别增长 9%、7%，年末出租率达到 99%。

2025 年 7 月，恒隆斥资逾 33 亿元取得杭州百货大楼 20 年经营权，计划于 2029 年完成翻新后分阶段开业，届时杭州恒隆广场总零售面积将提升近 40% 至 15 万平方米。

2025 年 12 月，恒隆先后宣布取得无锡恒隆广场扩展项目及上海南京西路核心商业项目梅龙镇广场的 20 年租赁权。无锡项目将总零售面积提升约 38% 至 16.9 万平方米，引入 80 多个精选餐饮及时尚生活品牌。南京西路项目升级后，将新增约 9.6 万平方米楼面面积，总面积增至 31.2 万平方米，进一步强化上海高端商业地标地位。

陈文博表示，" 恒隆 V.3" 的核心优势在于大幅提升资金回收效率。传统开发项目从购地到收取首笔租金通常需六至十年，而 " 恒隆 V.3" 项目可在已有商场基础城市中快速实现收益，充分利用现有资源。

恒隆在财报中表示，中期而言，集团租赁收入增长将由杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目以及一系列 " 恒隆 V.3" 策略项目带动。