要说天河旧改哪一点最爽，大家能猜到吗？

很多人会猜补偿四层面积，或者每一栋楼都有补偿，但房产君认为，最爽的还要算回迁房置换商品房！

置换后，不仅能直接住上商品房，置换价值也比弃产价格翻几倍（柯木塱弃产价格 8000 元 /㎡），全广州，只有天河有这样的政策。

图源活力柯木塱

恰好柯木塱村首批商品房置换村民已完成网签，今天正好以村民的视角，带大家看看在天河当村民，到底有多爽吧！

商品房置换，广州独一档政策

如果大家还不了解柯木塱的置换政策，不妨戳前文回顾一下，放在全市都算得上独一档的存在。

柯木塱旧改新方案曝光，回迁房可置换天河这 5 个楼盘…

很多人理解这也是房票的一种，但跟房票不同的是，它的价值要高太多了！

传统房票按照弃产价格 + 政策奖励核算价值，柯木塱弃产价格定在了 8000 元 /㎡，那么最终房票价值也会定格在 8 字头，对比商品房价格，那是想都不用想的。

但置换政策就不同了，只要用稍多的回迁面积（按比例），就能置换正儿八经的商品房。

就拿城投天禧来说，置换系数最高为 1：0.89，最低价格为 3.6 万 /㎡，按着 0.89 的比例，置换后，村民到手的房子值 3.3 万 /㎡，比弃产价格翻了几倍，赚麻了。

当然，如果手头上面积不多，换下来还是有点心疼的，但偏偏柯木塱作为天河的大地主，村民手头上的回迁面积，可是一个比一个多啊！

根据村委的说法，柯木塱人均 2 栋楼是标配，而且平均基底也是高达 140㎡，补偿 3.5 层后，一栋就有 490㎡，算下来 2 栋都有近 1000㎡的回迁面积，换一套商品房不要太轻松。

剩下手里拿着几百㎡的面积，算下来也有七八套房了，未来继续当包租公，这小日子不要太滋味。

回迁房 + 商品房，天河村民太爽了

就纸面看数据可能大家没太大的感觉，今天我们就找到柯木塱粉丝 @M 哥，第一人称体验一下天河拆迁户的快乐。（以下为 M 哥自述，房产君根据原话稍作润色）

M 哥的情况在村里属于中等水平，不多不少的 3 栋楼，面积也不大，全部算下来刚好 1000㎡的回迁面积！

柯木塱南片自建房

外人看起来已经很夸张了，但 M 哥说很多亲戚有 5、6 栋楼，自己已经拖后腿了，主打一个知足常乐（你听听这是人话吗 ...）

听到有置换商品房政策的时候，他很快就决定要置换了，因为换一套商品房对他的影响不大，手里还有七八百㎡回迁面积，根本不慌。

其次是不久后就要搬走租房了，既然这样还不如换一套商品房，当出租屋住了（指不装修，用回旧家具）。

做好预设后，M 哥很快就选好了，他没有选热门的城投天禧、能建天河麓誉府，而是选了中建天河精诚壹号！

虽然这个盘在天河热度不算很高，但入住后 M 哥发现，自己确实没选错。（以下为 M 哥自述，房产君根据原话稍加改动）

首先，这个盘是为数不多符合离村子近，且是现楼的，其他的现楼，不是太远就是太贵。

M 哥用 130㎡的回迁房面积，换到了 89㎡南向 3+1 房，使用率接近 100%，住起来也没有比以前自建房差。

至于小区环境更是值得点赞，背靠火炉山不说，东侧还有约 3 万㎡的东大湖，比村子的握手楼舒服太多了。

还有小区层高只有 12-13 层，完全对得起湖山低密小区的称号，非常的安静舒适。

虽然周边配套很一般，但教育有清华附中二期（摇号），未来还有 10 号线东延段，生活还是会是有盼头的。

比起住的部分，M 哥更烦恼的是，这辈子第一次当拆迁户，这身份如何适应，未来生活如何规划，才是首要大事！

因为跟过去自建房全交给二房东管理不同，旧改动辄小十年，这期间如果出现什么风险，自己房子又拆了的话，心理还是会没底的。

还有一大笔钱到账，对自己的理财能力，也是个大考验啊！

虽然 M 哥没透露，但根据粗略推算，他能拿到的总补偿大概有 1000㎡回迁房 +200 万左右现金。

拿着临迁费安稳等回迁房收楼，自然是能过好下半辈子的。

然而这一大笔现金，一旦没忍住挥霍掉，或者不小心被骗，那一半家底就会亏掉，从此返贫。

所以，这也算是天河拆迁户们，独有的甜蜜的烦恼吧。（我也好想有这样的烦恼）

天河旧改，全面爆发

或许柯木塱村民的待遇就已经十分让人眼红了，但天河其他村的村民们，请别气馁，说不定哪天泼天的富贵就轮到你。

比如前天，吉山村就表决通过踢走开发商，有望今年启动转模式。

至于补偿标准，参考当前天河的大环境，怎么想都不可能差的。

大家非常关心的石牌旧改，官方宣布力争上半年启动首期安置房建设。

据村民介绍，初步沟通的补偿方案，弃产补偿有望提高至 2 万 /㎡，在天河所有项目里是最高的，未来正式方案出炉，肯定会有更大惊喜。

还有跟石牌同期推进的银河村东莞庄改造，地处环五山的核心位置，待遇大概率会向元岗、长湴看齐。

除此之外，棠下、石东村的收储项目也在路上了，金融城的 CBD 地段，想必补偿待遇也十分的丰厚。

那么，今年天河一连串的改造项目，大家最看好哪个呢？

对了房产君还建了 2026 年天河最新的旧改交流群，想进群可以加房产君（微信：vilman1129）。