在深圳南山中心区，一场持续了 18 年的城市更新拉锯战，终于迎来关键的破局点。

1 月 19 日，深圳市南山区政府一纸公告，宣布北头村城市更新单元一期项目进入行政调解阶段。这个有着 500 多年历史的古村，在漫长的改造之路上，迈出距离拆迁 " 临门一脚 " 的实质性一步。

北头村，历来与南山村、向南村、大新新村并称为南山旧改 "F4"，是南山中心区城市更新的核心拼图。如今，它的率先突破，为整个片区的未来带来了新的想象。

" 接下来要拆的，就是靠近深圳南山小学这一侧的东街和西街了。"2 月 2 日上午，一位北头村的老居民指着不远处的楼栋告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）。

每经记者在现场看到，此前因旧改于 2018 年拆除重建的南山小学，如今主体建筑已基本完工。与新校舍一路之隔的，正是即将进入拆迁范围的楼房，不少楼宇已经拉起围挡。在街道一侧，一面醒目的红色旧城改造宣传墙十分显眼，上面印着 " 旧城改造齐参与 幸福家园共创建 " 的标语，旁边还张贴着 " 北头城市更新项目公示栏 "，显示这里正处于旧改推进阶段。

村里的公告墙上，同步张贴着最新的政府公告和项目信息，宣告着这场长跑即将进入冲刺阶段，而这里的空气中仿佛也弥漫着一种新旧交替前夕的宁静与期待。

北头村旧改公示墙 每经记者 陈荣浩 摄

18 年漫漫旧改路一朝破局

北头村的旧改之路，漫长而曲折。

它的故事要从 2008 年说起。彼时项目首次被纳入深圳城市更新年度计划。2011 年，项目专项规划获批，一切似乎都在顺利推进。

然而，由于拆迁协调难度大、产权关系复杂等核心区旧改的普遍难题，项目在此后十余年间进展缓慢，一度陷入停滞。

转折点出现在 2024 年。当年 6 月，《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案审议通过，并于同年 7 月正式获批。调整后的规划为项目重启扫清了障碍。

如今，随着项目正式进入行政调解阶段，意味着政府力量将介入协调，破解最后的签约难题。

2024 年，北头村旧改相关指标进行了调整 图片来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局

一个地理位置优越的项目，为何会出现如此之久的 " 拉锯 "？

合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇向每经记者剖析了背后的 " 三大症结 "，这也是深圳核心区城中村改造普遍面临的共性难题。

首先是 " 拆迁难 "。" 深圳的城市更新大多采取市场化谈判模式，要求开发商完成 100% 的业主签约。" 罗宇表示，这使得零星的 " 钉子户 " 拥有了极大的博弈空间，导致项目难以推进，拆迁成本高企。

其次是 " 纾困难 "。随着近年房地产市场调整，项目货值下降，但村民的补偿预期却并未随之降低，尤其是早已签约的业主，很难接受让步。" 开发商算不过来经济账，项目自然就失去了前进的动力。" 罗宇表示，破局的关键在于各方利益的再平衡，这是一个艰难的 " 降预期 " 过程。

最后是 " 融资难 "。市场下行周期，金融机构对旧改这类复杂项目愈发谨慎，社会资本也大多持观望态度。" 资金输血跟不上，导致增量资金不敢投，已投资金收不回，很多项目甚至欠付大额过渡安置费。"

那么为何在停滞多年后，北头村乃至 "F4" 中的向南村，会在近期集中迎来突破？这背后离不开政策层面的强力驱动。

" 当前，整个深圳市的政策主基调是‘控增盘存’。" 罗宇向每经记者提供了一组数据：截至今年 1 月，深圳已立项的更新项目计划拆除范围近 90 平方公里，但完成实施主体确认的面积仅占 41%。" 这意味着有大批存量项目亟待盘活，而南山核心区因其去化优势，成为‘盘活存量’的重中之重。" 罗宇认为，正是这种背景下，政策工具箱开始为这些 " 推不动 " 的项目赋能提速。

北头村待拆迁房源 每经记者 陈荣浩 摄

从激光巨头 " 跨界 " 旧改的操盘手

在北头村旧改的背后，站着一位颇具实力的 " 跨界 " 操盘手——大族控股集团。

公开资料显示，北头村旧改的实际开发商是金汇融地产，为大族控股集团的全资子公司。提及 " 大族 "，外界最为熟知的便是其在激光产业的龙头地位，旗下大族激光是全球领先的激光加工设备制造商，业务覆盖激光切割、焊接、打标等多个领域，为全球制造业提供核心装备支持。

2008 年，大族控股正式进军房地产开发领域，开启 " 实业 + 地产 " 的跨界布局，并凭借雄厚的资金实力和本土资源优势，迅速在深圳地产市场站稳脚跟。

截至目前，大族控股在深圳已成功开发多个知名住宅及商业项目，包括大族河山花园、大族云峰、深圳航空航天大厦等，累计房地产开发总面积超 500 万平方米，涵盖住宅、商业办公、产业园区等多种业态。

城市更新是大族控股地产板块的核心布局方向，也是其区别于其他开发商的核心竞争优势之一。

目前，大族控股在深圳旧改领域持续深耕，尤其在南山中心区布局深远，在南山旧改 "F4" 中，大族控股一家便手握北头村和南山村两个核心项目。

来源：深圳乐居

北头村的突破，也搅动了南山中心区旧改 "F4" 的整体格局。

目前，"F4" 整体呈现 " 两快两慢 " 的局面。除了北头村，由深圳人才安居集团联合万科、深业等国企接手原恒大项目的向南村，近期也进展迅速，一期、二期均已完成权利人核实，为后续的签约清拆铺平了道路。

而大族手中的南山村和另一个项目大新新村，则相对进度较缓。

过去十几年，随着旧改的漫长推进，项目周边的房价早已今非昔比。与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价接近 10 万元 / 平方米，巨大的价值潜力是驱动旧改前行的核心动力。

南山区政府在 2025 年工作计划中已明确要 " 稳妥推进城中村改造 "。北头村的破局，正是这一政策导向的体现。在行政力量的加持和市场优势的驱动下，这个沉寂了 18 年的项目，正迎来它真正的 " 蝶变 " 时刻，也预示着整个南山中心区的城市更新或将驶入快车道。

每日经济新闻