☞ 点击免费试用，获取最新政策解读报告

☞ 戳这里，加入【中指社群】地产 / 物业 / 投拓 / 产城

2 月 2 日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行，意味着上海正式开启了收购二手住房用于保障性租赁住房的探索，首批试点区域为静安区、浦东新区和徐汇区。

更多房地产政策研究报告，"中指云" 获取  

https://u.fang.com/ytcrnn/

基本情况：收购房源类型、收购要求、收购主体、收购价格和收购资金来源

表：试点区域收购二手房源基本情况

资料来源：中指研究院综合整理

本次上海三个试点区域收购的实施主体均为区属企业，收购聚焦小户型房源，浦东新区优先侧重 2000 年以前小户型低总价二手房，静安区侧重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。

收购要求中，浦东新区明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房（新房和二手房），优先收购置换新房的房源。

收购价格上，浦东新区明确根据市场或评估开展，市场价或评估价是重要参考。

资金来源上，基本是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

政府收购二手房将带来哪些利好？

理论上，政府收购二手房会对购房者、政府、企业均将带来利好。

对于购房者来说，将直接减少卖房 - 买房过程中的中介费，降低购房者置业成本，同时也破解了换房中二手房难出售的问题。

对于政府来说，第一，直接增加保租房房源供应，优化保租房布局，满足新市民、青年人等更加灵活、多样的居住需求；第二，有利于打通新房、二手房置换链条，促进新房市场活跃度提升；第三，增加政府房地产相关税收收入，同时也有利于进一步推动土地出让；第四，政府收购二手房后，对二手房源进行统一管理或运营，也可以进一步与城市更新联动。

对于企业来说，有助于提高新房销售，加快库存去化，也将改善企业现金流。

能否稳住房价？

政府进场收购二手房源，有利于锚定二手房价格基准线，缓解业主对价格进一步下滑的担忧。本次上海三区试点收购二手房，能否稳住房价，取决于整体收购规模，而收购规模受是否有足够的资金体量、是否有合适的房源供购房者选择、收购价格是否合理等多个因素影响。

第一，从资金量来看，根据中指数据，2021-2025 年，上海二手住宅年均成交 19.9 万套，其中面积小于 70m ² 且总价低于 400 万元的住宅年均成交 7 万套，占比约 35%，浦东新区、静安区、徐汇区成交套数占比也在 30% 以上，满足收购条件的基础房源较多。2025 年，三区共成交面积小于 70m ² 且总价低于 400 万元的住房超 2.6 万套，按此估算，假设 30% 有在本区换房需求，每套按 400 万元计算，合计所需收购资金约 315 亿元，政府部门使用保障性安居工程相关资金等收购二手房具备资金基础。

表：2021-2025 年上海市及三个区 70m ² 以下 & 总价低于 400 万元二手住宅成交套数及占比

资料来源：中指数据 CREIS（点击查看）

第二，从可供选择的房源来看，根据中指数据，2025 年，静安区和徐汇区成交的总价 1000 万以上房源占比高达 98%，1200 万以上房源占比超 90%，而成交的二手房中，70m ² 以下套总价低于 600 万的住房占比超 50%，可见两区的新房价格偏高，对于出售二手房置换本区新房的购房者来说，可操作难度或较大；而浦东新区成交的 1000 万以下房源占比超 60%，套总价均值约 1030 万元，购房者可选择的房源较多。

表：2025 年上海市及三个试点区新房成交总价段情况

第三，从收购价格来看，本次浦东新区明确将根据市场或评估自主开展收购，根据中指数据，2023 年以来，上海二手房价格持续下跌，2025 年 12 月静安区、浦东新区、徐汇区成交均价与历史高点对比已经下跌 30% 左右，跌幅已较大。另外，在卖房 - 买房过程中，节省了 10% 左右的中介费和渠道费，节约的这部分资金成本可以在政府和购房人之间协商调剂，因此在收购过程中，我们认为政府对收购价格不应过于苛刻，以不低于市场成交价的价格收购，更有利于促成交易，畅通交易链条。

整体来看，上海在三区试点探索收购二手房，理论上将产生多重利好，若收购价格合理、政策执行到位，收购旧房规模较大，预计对稳定价格预期、促进房地产市场止跌回稳将发挥重要作用。

附：

表：2024 年以来部分城市收购二手房开展住房 " 以旧换新 " 政策内容

资料来源：中指数据 CREIS（点击查看），中指研究院综合整理

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，点击了解详情。

人居梦想 " 好房子 " 展示专区
京津冀	长三角	大湾区
中西部	其他区域

报告下载

（电脑端复制链接）

➤政策解读

年度盘点丨十大关键词，看楼市政策趋势

https://u.fang.com/yoqebz/

《求是》刊文，房地产的几个罕见提法

https://u.fang.com/yopmkp/

三部门发文，换房退个税政策延期

https://u.fang.com/yopmko/

超 3000 亿元，专项债收地发力

https://u.fang.com/yopmkn/

央行重磅发声，降息落地

https://u.fang.com/yopmkl/

➤企业研究

2026 年 1 月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://u.fang.com/yopjxn/

2026 年 1 月全国房地产企业拿地 TOP100 排行榜

https://u.fang.com/yopjue/

2025 年中国房地产代建企业排行榜

https://u.fang.com/yopmkm/

2025 年中国房地产企业交付规模排行榜

https://u.fang.com/yopjxk/

➤房地产市场

2025 中国房地产市场总结 &2026 趋势展望

https://u.fang.com/yorr86/

2025 年中国住房租赁市场总结与展望

https://u.fang.com/yorqzm/

" 十五五 " 中国房地产市场趋势展望

https://u.fang.com/yorbbm/

越贵越抢手？揭秘 2025 百亿楼盘热销逻辑

https://u.fang.com/yopjxj/

➤指数研究

中国房地产指数系统 30 年

https://u.fang.com/yorr85/

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2026 年 1 月）

https://u.fang.com/yopjxo/

➤物业研究

2025 中国物业管理市场总结 &2026 趋势展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025 中国物业服务上市公司 ESG 测评研究报告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025 年中国物业服务价格指数研究报告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官网 · 中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●  2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。